41 Договор строительного подряда

Основная особенность правового регулирования – право­вой режим унифицирован.

Все строительные работы характеризуются следующими признаками:

• объект строительства неподвижен, т.е. связан с землей;

• объект строительства индивидуален, даже если построен по типовому проекту;

• объект строительства рассчитан на продолжительную эксплуатацию.

Договором строительного подряда опосредуются работы, связанные с реконструкцией соответствующих объектов, монтажные, пуско-наладочные работы, работы по капитальному ремонту (если иное не предусмотрено договором). Если по договору выполняются работы для удовлетворения бытовых или личных потребностей граждан-заказчиков, то применяются также нормы о бытовом подряде.

По договору строительного подряда выполняются работы по строительству объекта "под ключ" – на подрядчика полностью или частично возлагаются функции по обеспечению эксплуатации объекта в течение согласованного срока (поставка оборудования, пуско-наладочные работы и т.д.).

Договор строительного подряда – соглашение, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696).

Признаки данного договора как разновидности договора подряда:

• предметом является постройка по заданию заказчика определенного объекта или выполнение иных строительных работ;

• заключение договора возможно при предпосылках технического, финансового и иного характера;

• финансирование выполняемых работ осуществляется, как правило, за счет средств, специально выделенных на строительство соответствующего объекта;

• на содержании прав и обязанностей сторон сказывается влияние длительного периода сотрудничества, а также выполнение работ в точном соответствии с проектом строительства.

Договор строительного подряда – консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Подрядчик должен иметь лицензию на право производства подрядных работ.

Вопросы заключения, расторжения, изменения договора регулируются Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (утверждены Постановлением СМ от 15.09.1998 г.). Договор подряда при организации подрядных торгов заключается в соответствии с условиями подрядных торгов. Если торги не проводились, договор подряда заключается по соглашению сторон.

Для заключения договора строительного подряда заказчик должен представить документ, удостоверяющий право на земельный участок, решение местного исполнительно-распорядительного органа о строительстве объекта, проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу и утвержденную в установленном порядке. Если строительство осуществляется "под ключ", заказчик должен иметь предпроектную документацию (экономическое обоснование и проч.). Заказчик должен иметь справку финансового органа о представлении заказчиком декларации об объемах и источниках инвестиций; должен иметь протокол о проведении подрядных торгов, разрешение на производство строительных работ (выдается органами госстройнадзора).

Договор строительного подряда заключается путем составления единого письменного документа, с которому могут прилагаться необходимые документы (определяется соглашением). Если заключению договора предшествуют подрядные торги, после их проведения подрядчик и заказчик могут провести переговоры по отдельным условиям договора подряда. После подведения итогов подрядных торгов стороны должны заключить договор в течение 1 месяца.

Стороны имеют право заключить предварительный договор.

Если проект договора разрабатывает подрядчик, то заказчик обязан предоставить необходимую документацию. П.15 Правил – подрядчик обязан составить и подписать договор подряда (срок определяется соглашением сторон, но не более, чем 30 дней). Заказчик рассматривает подготовленный подрядчиком договор в установленный подрядчиком срок (но не менее 10 дней). Если в установленный подрядчиком срок заказчик не подписал проект, то договор считается незаключенным. Аналогично, если проект подготавливает заказчик.

Сторона, несогласная с отдельными условиями подписывает проект в установленный срок, составляет протокол разногласий и возвращает другой стороне; если другая сторона не согласна с новыми условиями – договор либо считается заключенным на условиях первой стороны, либо незаключенным.

Договор подряда может предусматривать выполнение строительных работ для государственных нужд. В этом случае объем госзаказчика несколько ограничен (п.23 Правил).

По п.54 Правил изменения в договор вносятся путем заключения дополнительного соглашения. Основания:

• приостановление выполнения работ, более, чем на месяц;

• необходимость выполнения дополнительных работ вне договора и т.д.

Договор может быть расторгнут по требованию и той, и другой стороны. Основания для заказчика (п.56 Правил) – подрядчик неоднократно допустил некачественное выполнение строительных работ; для подрядчика – в случае неоплаты заказчиком выполненных работ в течение 3-х месяцев выполнения работы.

Условия (п.16 Правил):

• предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ);

• сроки выполнения работ;

• порядок расчетов;

• источники финансирования и др. моменты.

Каждая из сторон вправе внести предложения о включении и других условий.

Подрядчик обязан осуществлять строительство или соответствующие работы в соответствии с проектной документацией. Если иное не предусмотрено договором, подрядчик обязан выполнить все указанные в документации работы. Если будут обнаружены неучтенные в проектной документации работы, выполнение которых является необходимым, подрядчик обязан сообщить об этом заказчику. Если подрядчик не получит в течение 10 дней ответ заказчика, он обязан приостановить соответствующие работы. Убытки в связи с этим относятся на счет заказчика, если тот не докажет, что нет необходимости в работах. Если подрядчик, не сообщив, выполнит работы, он лишается права требовать оплаты, если не докажет необходимость срочного выполнения этих работ.

Возможно выполнение дополнительных работ, если есть согласие подрядчика на их выполнение, но он может отказаться, если их выполнение не входит в сферу профессиональной деятельности подрядчика.

У подрядчика есть обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ. Ст.700: обеспечение строительства материалами и оборудованием – обязанность подрядчика, если договором не установлено иное.

В число дополнительных обязанностей заказчика входит своевременное предоставление для строительства земельного участка, передача подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, осуществление транспортировки грузов в адрес подрядчика, обеспечение электроэнергией, водой, газом и др.

Заказчик имеет право осуществлять контроль и надзор за ходом строительства, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность подрядчика.

В обязанности заказчика входит приемка выполненных работ. Заказчик обязан в течение 3-х дней приступить к приемке. приемка осуществляется за счет заказчика, в необходимых случаях должны участвовать представители государственных органов, органов местного управления и самоуправления. Сдача-приемка выполненных работ оформляется актом, который подписывают обе стороны. Сторона может отказаться от подписания с указанием мотивов. Акт может быть признан недействительным, если суд установит, что мотивы отказа от подписания акта обоснованы.

В соответствующих случаях сдаче-приемке должны предшествовать испытания (приемка только при их положительных результатах). Заказчик вправе отказаться от приемки.

Обязанность заказчика – оплата выполненных работ.

Договором может быть предусмотрена оплата единовременно и в полном объеме после приемки работ заказчиком. Правила – заказчик обязан выплачивать подрядчику авансы, которые не должны быть менее 50% стоимости работ, планируемых в следующем месяце (авансы должны предоставляться не позднее 10 дней до начала выполнения работ).

За расчетный период может быть принят месяц, выполненный этап или комплекс работ, время, необходимое для выполнения соответствующих работ. Основания для выплаты – справки о выполнении работ.

Некачественно выполненные работы оплате не подлежат и не оплачиваются до устранения дефектов (оплата производится по ценам, которые действовали на первоначальную дату выполнения).

Формами имущественной ответственности является уплата неустойки и возмещение убытков. Заказчик уплачивает неустойку за необоснованное уклонение от приемки работ, несвоевременное перечисление аванса или средств на оплату работ и за нарушение сроков поставки материалов и оборудования – неустойка в виде пени. Подрядчик уплачивает неустойку за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, за нарушение сроков выполнения строительных работ и сдачу объекта в эксплуатацию, несвоевременное устранение дефектов.

Некачественное выполнение работ оформляется актом подрядчика и заказчика. Подрядчик несет ответственность за такие работы, если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока.

Сторона, нарушившая договор, возмещает убытки в сумме, не покрытой неустойкой. Стороны вправе установить в договоре иные виды и размеры ответственности, не противоречащей законодательству РБ.