1.16. Эффективность использования сельскохозяйственных угодий в зао «Ока» и зао «Ополье» в 2005 г.

Показатели	ЗАО «Ока»	ЗАО «Ополье»	ЗАО «Ополье» к ЗАО «Ока», %

Исходные данные

Площадь сельскохозяйственных угодий, га

Площадь пашни, га

Стоимость валовой продукции, всего,

млн руб.

В том числе:

растениеводства

животноводства

Прибыль, тыс. руб.

Валовой сбор, т:

зерна

картофеля

Производство, т:

Молока

мяса всех видов

Расчетные показатели

Получено на 100 га сельскохозяйственных угодий:

валовой продукции, млн руб.

в том числе:

растениеводства (на 100 га пашни) животноводства

Прибыль, тыс. руб.

Выход на 100 га пашни, т:

зерна

картофеля

Выход на 100 га сельскохозяйственных угодий, т:

молока

мяса

Контрольные вопросы

1. Что такое земли сельскохозяйственного назначения?

2. Что такое сельскохозяйственные угодья?

3. Какие виды угодий входят в состав сельскохозяйственных угодий?

4. Что такое структура сельскохозяйственных угодий?

5. Что такое посевная площадь?

6. Что такое структура посевных площадей?

7. Что такое плотность поголовья?

8. Как рассчитывают плотность поголовья?

?. Что такое эффективность использования сельскохозяйственных угодий? 10. Какими показателями характеризуется эффективность использования сельскохозяйственных угодий?

Исходные данные

Площадь сельскохозяйственных угодий, га

Площадь пашни, га

Стоимость валовой продукции, всего,

млн руб.

В том числе:

растениеводства

животноводства Прибыль, тыс. руб. Валовой сбор, т:

зерна

картофеля

Глава 2 рынок сельскохозяйственных земель

Рынок сельскохозяйственных земель представляет собой орга­низованный оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью формирования гибкой системы землевладения и рацио­нального землепользования. Земля представляет собой товар осо­бого рода, поскольку она является основным средством производ­ства в сельском хозяйстве. Это накладывает свой отпечаток на функционирование рынка сельскохозяйственных земель.

Основные черты рынка сельскохозяйственных земель, как пока­зывает опыт стран с развитой рыночной экономикой, следующие:

ограниченность функционирования, т. е. рынок сельскохозяй­ственных земель носит преимущественно местный характер и ха­рактеризуется небольшим объемом операций;

жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель сель­скохозяйственного назначения;

сохранение целевого использования сельскохозяйственного назначения;

регламентирование сроков купли-продажи земельных участ­ков.

В ходе проведения земельной и аграрной реформ особую акту­альность, в том числе и политическую, приобрел вопрос о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время отношения купли-продажи сельскохозяй­ственных земель регулируются Федеральным законом «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения», введенным в дей­ствие в феврале 2003 г.

Данный законодательный акт регулирует отношения, связан­ные с владением, пользованием, распоряжением земельными участ­ками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участ­ков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Действие данного Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяй­ственного назначения гражданам для индивидуального жилищно­го, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дач­ного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а

также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, со­оружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земель­ным кодексом Российской Федерации.

Правовое регулирование отношений в области оборота земель­ных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществля­ется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Фе­дерации, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохо­зяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними нормативными пра­вовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Рос­сийской Федерации.

Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения мо­гут быть сформулированы следующим образом:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на террито­рии одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находить­ся в собственности гражданина, его близких родственников, а так­же юридических лиц, в которых данные гражданин или его близ­кие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % об­щего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе­дерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его про­даже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе­дерации, органа местного самоуправления на покупку доли в пра­ве общей собственности на земельный участок из земель сельско­хозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой Доли участником долевой собственности в случае, если другие уча­стники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяй­ственного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участ­ков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без граж-данства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в соб­ственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случа­ях, установленных федеральными законами.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяй­ственного назначения, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, осуществляется в порядке, установлен­ном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения», Земельным кодексом Российской Феде­рации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, уста­новленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбища­ми в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные пра­вила и ограничения оборота земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения, не допускается.

К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответ­ствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной Федеральным законом «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения», применяются нормы иных федеральных законов.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона участниками ука­занных отношений являются граждане, юридические лица, Рос­сийская Федерация, субъекты Российской Федерации, муници­пальные образования.

Согласно ст. 3 указанного закона права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в со­ответствии с данным законом.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складоч-_Ном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяй­ственного назначения только на праве аренды.

В соответствии со ст. 4 данного закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федера­ции в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Практическая реализация Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» натолкнулась на суще­ственные трудности. Поэтому в июле 2005 г. был введен в дей­ствие Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве».

В указанном законе устанавливаются ограничения на размер земельного владения, находящегося в собственности. Так, макси­мальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не более чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на ука­занной территории в момент предоставления и (или) приобрете­ния таких земельных участков.

Также регулируются цены приобретения земельных участков местными органами власти. Так, отмечается, что в случае отсут­ствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный уча­сток или эту долю должен приобрести субъект Российской Феде­рации либо в случаях, установленных законом субъекта Российс­кой Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

В законе регламентируются цены приобретения сельскохозяй­ственных земель в собственность. В нем отмечается, что сельскохо­зяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, уста­новленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяй­ственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сель­скохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Переданный в аренду земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной Местности, или по цене, установленной законом субъекта Россий-ской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения до­говора аренды при условии надлежащего использования этого зе­мельного участка.

Установлено, что без выделения земельного участка в счет зе­мельной доли участник долевой собственности по своему усмот­рению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в устав­ный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой соб­ственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление.

Участник долевой собственности также вправе продать или по­дарить свою земельную долю другому участнику долевой соб­ственности, а также сельскохозяйственной организации или граж­данину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, исполь­зующего земельный участок, находящийся в долевой собственнос­ти. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом после вы­деления земельного участка в счет земельной доли.

Законом определено, что участник или участники долевой соб­ственности на земельный участок из земель сельскохозяйственно­го назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения.

В законе указывается, что местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной собственности, определяется участ­ником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном по­рядке земельных участков в счет земельных долей.

В законе отмечается, что образование земельного участка, вы­деляемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности. При этом размер земельного участка, выделяемого в счет земель­ной доли, определяется на основании данных, указанных в доку­ментах, удостоверяющих право на земельную долю.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка раз­решаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанав­ливается субъектом Российской Федерации. В случае недостиже­ния согласованного решения споры о местоположении выделяе­мого земельного участка рассматриваются в суде.

В законе предусмотрено, что земельные доли, собственники _К0торых не распоряжались ими в течение трех и более лет с мо­мента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в со­став которого в первую очередь включаются неиспользуемые зе­мельные участки и земельные участки худшего качества с их оцен­кой по кадастровой стоимости.

Следует отметить, что характерной чертой данного закона явля­ется упрощение порядка выделения земельных долей в натуре с це­лью организации их рыночного оборота. Однако данная процедура все равно пока остается весьма сложной, что затрудняет практичес­кую реализацию данного законодательно-правового акта.

В современных условиях особое значение имеет развитие зало­говых отношений в сельском хозяйстве, что объективно связано с необходимостью вовлечения дополнительных финансовых ресур­сов в аграрный сектор.

Залоговые отношения в сельском хозяйстве включают в себя от­ношения по поводу залога сельскохозяйственной продукции и не­движимого имущества, и в первую очередь основного средства производства — земли (ипотеку).

Основные преимущества ипотечного кредитования сельскохо­зяйственных товаропроизводителей заключаются в следующем:

обеспечивается доступ новых и действующих сельскохозяй­ственных товаропроизводителей к приобретению новых и расши­рению используемых земельных участков;

расширяется возможность привлечения финансовых ресурсов для ведения сельскохозяйственного производства;

более активно осуществляется перелив капитала в сельское хо­зяйство из других отраслей национальной экономики.

ЗАДАНИЕ 2.1. РАСЧЕТ АУКЦИОННОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

Цель задания: определить стартовую аукционную цену 1 га пашни исходя из величины земельной ренты, ссудного процента, Уровня инфляции, банковской маржи, налогообложения, трансак-Ционных издержек в сельском хозяйстве.

Методические указания по выполнению задания. Стартовая аук­ционная цена земли представляет собой потенциальную цену, по которой земельные угодья могут быть теоретически проданы на аукционе.

Стартовую аукционную цену (К_а, руб/га) земли рассчитывают по формуле

Vа= [Rо(1 +g)(1 - t]/{[Kо(1-at)-g](1 + с) +p(1-t)}

Где Ro-земельная рента,руб/га;g-уровень инфляции ,% ;t-ставка налога на прибыль, %; Ко — ставка ссудного процента, %; а — коэффициент поправки на налогообложение; с — трансакционные издержки, %; р — ставка земельного на­лога, %.

а =Ro (1+g)/[Ro(1+g)+(V1- V_к)],

где V1 — кадастровая цена земли, определенная с учетом инфляции, руб/га; V_к — кадастровая цена земли, руб/га.

К1= К₂ + К₃,

где K1 — ставка с процентами, скорректированная с учетом налога на прибыль, инфляции, трансакционных издержек и земельного налога, а также отражающая рентабельность коммерческих банков, %; К₂ — ставка коммерческих банков по кредитам, скорректированная с учетом налога на прибыль; К₃ — ставка коммер­ческих банков по кредитам, отражающая земельный налог, %.

Величину земельной ренты (Rо) определяют исходя из кадаст­ровой стоимости земли и ссудного процента, равного 3 % годовых.

Рост земельной ренты принимают исходя из официального уровня инфляции (g), который в настоящее время составляет при­мерно 10 % в год. Налог на прибыль (t) составляет 24 %.

Трансакционные издержки (с) приняты в размере 10 % стоимо­сти сделки. Ставка ссудного процента (Ко) составляет 15 % годо­вых.

Налог на земли сельскохозяйственного назначения (р) равняет­ся 0,3 % стоимости земли.

Значение Rо(1+g)(1-t) представляет собой величину земельной ренты (руб/га), определенную с учетом инфляции и налогообло­жения.

Пример. Рассчитаем аукционную цену 1 га пашни в ЗАО «Вос­ход» (табл. 2.1) при условии, что кадастровая стоимость 1 га со­ставляет 5948 руб.