- •16.Рыночная и кадастровая оценка земель: общее и различия. Использование методов рыночной оценки земель в процессе их кадастровой оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •19.Специфика оценки бизнеса низколиквидного предприятия.
- •20.Способы учета отраслевой принадлежности и территориального расположения предприятий при оценке бизнеса.
16.Рыночная и кадастровая оценка земель: общее и различия. Использование методов рыночной оценки земель в процессе их кадастровой оценки
Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения. Так, з емли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т. п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур. Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п.
Оценка (оценочная деятельность) – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости.
Оценка земли необходима для:
управления земельными ресурсами
проведения рациональной земельной политики
налогообложения земель
планирования доходной части бюджетов (земельный налог, арендная плата)
стимулирования инвестиционной деятельности
проведения сделок с земельными участками
Рыночная оценка. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Методология оценки рыночной стоимости земельных участков основывается на следующих принципах :
полезности
спроса и предложения
замещения
ожидания
изменения
внешнего влияния
наиболее эффективного использования
Методы используемые при оценке рыночной стоимости ЗУ :
Метод сравнения продаж
Метод выделения
Метод распределения
Метод капитализации земельной ренты
Метод остатка
Метод предполагаемого использования
Государственная кадастровая оценка (ГКО) – совокупность действий, включающих:
принятие решения о проведении ГКО;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (КС) и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение КС и составление отчета об определении КС;
экспертизу отчета об определении КС;
утверждение результатов определения КС;
опубликование утвержденных результатов определения КС;
внесение результатов определения КС в ГКН.
Кадастровая стоимость - установленная в процессе ГКО рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая оценка :
проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения
основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования
Назначение кадастровой оценки:
определение налоговой базы для земельного налога
управление земельными ресурсами
Результатами ГКО являются -
удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) земель в границах установленных оценочных зон, на основе которых рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков в этой зоне. ГКОЗ проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков.
Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району утверждают органы власти. В случаях определения рыночной стоимости ЗУ – кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга. Разница между этими показателями порой весьма значительна.
В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других – наоборот.
Например, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.
Земельные отношения в России с каждым годом все более упорядочиваются.
В отношении реального сближения кадастровой и рыночной стоимости земли «за» высказываются многие участники рынка. В случае назначения кадастровой стоимости земельных участков на основе их рыночной цены, налоги и цены на недвижимость, конечно, возрастут, зато различного рода нестыковок будет гораздо меньше.
По данной теме можно писать многое, основные определения, термины на которые опираться изложила.
Инф-я использовна ФСО 4;. ФЗ 135, глава 3.; Презентации Васильева темы : 4.1 -5.3
За доп. информацией обращаться к выше перечисленным источникам.
17.Система показателей, характеризующих состояние рынка недвижимости, и ее использование при принятии решения об инвестировании в недвижимость.
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, обращение и эксплуатацию объектов недвижимости (объектов недвижимости, т.е. в том случае, когда мы имеем дело с обращением прав, с передачей прав на недвижимость).
Наиболее распространенные варианты структурирования рынка:
-разделение на первичный и вторичный рынки,
-разделение на рынки типов и видов недвижимости,
-разделение по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),
-разделение по географическому принципу.
Система показателей рынка недвижимости:
Показатели деловой активности
Стоимостные показатели
Показатели индикаторы
Показатели деловой активности
Объем продаж (стоимостное и натуральное выражение)
Объем инвестиций и их структура
Количество строящихся объектов
Количество объектов, предлагаемых к продаже на вторичном рынке
Стоимостные показатели
Уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках
Уровень и динамика строительных издержек
Уровень и динамика арендной платы
Уровень и динамика доходности инвестиций в недвижимость
Показатели индикаторы
Время экспозиции объектов на рынке
Уровень вакансий
Навес над рынком
Недвижимость на подходе
Факторы, влияющие на состояние и динамику рынка:
Национальный уровень
Региональный уровень
Локальный уровень
Основные группы факторов
Экономические (структура экономики и занятости, уровень доходов бизнеса и населения, структура расходов);
Социальные (демография, образование, миграция);
Административные (налоги, регистрация прав, предоставление земельных участков под застройку);
Окружающей среды (социальная и транспортная инфраструктура, экология)
Проводится анализ рынка недвижимости, где задействована вся система рынка недвижимости. По конкретным показателям, в зависимости от целей инвестирования, от сегмента рынка делается вывод о целесообразности инвестирования в тот или иной объект недвижимости.
Инф-я использована презентации Максимова модуль 3 (за III курс)
18.Специфика методов сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости, условия и диапазон их применения в России.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом.
Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки
Сравнительный подход базируется принципе замещения.
Чаще всего сравнительный подход применяется для оценки жилой недвижимости.
В рамках сравнительного подхода рассматриваются 2 метода.
1.Метод сравнения продаж и 2. метод валового рентного мультипликатора.