12. Техническая эксплуатация объекта и ее составляющие.

Техническое обслуживание зданий — это комплекс мероприятий, который включает в себя работы по ежедневному мониторингу технического состояния и поддержанию работоспособности как объекта в целом, так и его элементов и систем.

Основные понятия технического обслуживания зданий:

* мониторинг технического состояния объекта недвижимости. Осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований. Результаты технических осмотров и обследований отражаются в отчетах.

* работы по обслуживанию. Комплекс ежедневных работ по поддержанию исправного состояния конструкций объекта недвижимости, элементов отделки и интерьера и заданных параметров рабочих режимов инженерной инфраструктуры.

* планово-предупредительный ремонт и регламентные работы. Комплекс регулярных профилактических работ по поддержанию исправного состояния конструкций объекта недвижимости, элементов отделки и интерьера, инженерной инфраструктуры.

* текущий ремонт. Ремонт с целью восстановления элементов конструкций, отделки и интерьера, а также систем инженерного оборудования.

Что входит в услуги по техническому обслуживанию зданий:

* техническое обслуживание инженерных систем (электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, вентиляция),

* специализированное техническое обслуживание инженерного оборудования и систем с привлечением специализированных обслуживающих компаний (лифты, эскалаторы, кондиционеры, системы пожаротушения, удаление с объектов опасных производственных отходов, системы автономного электроснабжения, охранная пожарная сигнализация),

* эффективное использование энергоресурсов (учет энергоресурсов, ведение договоров с энергоснабжающими организациями, предложения об оптимизации работы инженерных систем с целью сокращения потребления энергоресурсов с последующей их реализацией),

* поддержание работоспособности и исправности систем,

* наладка и регулировка,

* подготовка к сезонной эксплуатации объекта в целом, его элементов и систем,

* планово-предупредительный ремонт инженерных систем.

Нормативные мероприятия:

* ведение технической документации,

* выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации,

* разработка инструкций,

* разработка должностных и производственно-технологических инструкций.

Мониторинг технического состояния объекта недвижимости:

* ежедневный мониторинг технического состояния

13. Разграничение функций управления недвижимостью между различными иерархическими уровнями управления.

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

• экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке

• техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями

• правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Экономические задачи управления недвижимостью:

• планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

• привлечение инвестиций

• маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов

• анализ эксплуатационных расходов и их снижение

• контроль за поступлением арендных платежей

• поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

• •создание прозрачных для собственника финансовых отношений

Технические задачи управления недвижимостью:

• техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

• отношения с коммунальными службами

• организация охраны объекта недвижимости

• клининг - профессиональная уборка

• отношения с субподрядчиками по эксплуатации

• согласование перепланировок и реконструкций

Правовые задачи управления недвижимостью:

подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками

представление интересов в государственных и муниципальных органах

разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

Управление недвижимостью включает

• Сдача объекта недвижимости в аренду

• Привлечение арендаторов на свободные площади

• Определение стратегии для сдачи объекта недвижимости

• Разработка маркетинговой программы по сдаче объекта в аренду

• Разработка стандартного договора аренды

• Проведение переговоров с потенциальными арендаторами по согласованию условий стандартного договора аренды и доработка его под каждого конкретного арендатора

• Координация процесса заключения договоров аренды

• Формирование пакета документов для государственной регистрации договоров аренды и взаимодействие с регистрирующими органами