78.Залог: понятие, виды, обращение взыскания на заложенное

имущество.

Залог явился следствием реализации идеи о выделении в имуществе должника определенной вещи, из стоимости которой кредитору должно быть предоставлено удовлетворение в случае неисполнения обязательства должником (идея реального кредита).

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различныхвидов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды.

По первому признаку -- по отношению сторон к заложенному имуществу -- выделяется три вида залога: наиболее распространенныйклассический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного имущества третьему лицу на хранение. Полномочия залогодержателя весьма широкие:

- он может проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества;

- потребовать от залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;

- предупредить о прекращении посягательств на предмет залога; потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Поскольку земля -- пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Второй критерий -- объект залога -- позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека -- залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В ст. 340 ГК РФ законодательно закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяются семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Ограничена или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога вообще могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.