Договор специализированного найма жп.
Договор найма специализированных ЖП, основан на различных правоотношениях: жилищные, трудовые, конституционные и т.д.
Договоры найма специализированных ЖП:
служебных – заключаются для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти, ОМСУ, ГУП, прохождение службы, назначение на государственную должность или на выборную ст. 93 ЖК;
договор НЖП общежитий – предоставляется на период работы, обучения, предоставляются специальные дома или части домов (отдельный выход), определяется типовой договор НЩП в общежитии, общежитие предоставляется из государственного или муниципального фонда;
договор НЖП маневренного фонда – ст. 95, срочный договор, заключаемый в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией дома при невозможности проживания в нём, в связи с обращением взыскания на жилые помещения, приобретённые за счёт кредита или займа (при условии что ЖП – единственное), непригодность для проживания жилых помещений в результате чрезвычайных обстоятельств (типовой договор, жильё, основания предоставления, отнесение жилья к маневренному фонду);
предоставление ЖП беженцам и вынужденным переселенцам, их статус определяется ФМС, поселенцы ст. 5 закона. ЖП предоставляются из специализированного фонда создаваемого субъектом федерации или ОМСУ. ЖП предоставляются в порядке очерёдности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы.
В соответствии со ст. 92 предоставление ЖП предоставляется из соответствующих жилищных фондов. Жилые помещения специализированного фонда не подлежат передаче в аренду, наем, не являются объектами купли – продажи. Жилые помещения в домах социального обслуживания населения не подлежат приватизации, не сдаются в поднаем, запрещается вселение временных жильцов.
Договор коммерческого найма жилого помещения.
Срочный. Заключается в письменной форме. Субъектный состав: наймодатель – любые субъекты. Отличие договора КНЖП от других договоров найма состоит в особенностях его заключения. Договор КН заключается на основании свободы договора, иные договоры имеют чёткую процедуру их заключения. На основании императивного метода. Договор КН не предусматривает выделение категории членов семьи нанимателя. Договор КН не содержит нормы о предоставлении помещения. Ответственность: невнесение платы, использование не по назначению, действия, разрушающие жильё. Предоставление сроков на устранение недостатков.
Прекращение договора найма независимо от оснований влечёт за собой выселение без предоставления другого жилого помещения.
Жилищный и жилищно – строительный кооператив.
ЖК – добровольное объединение граждан на основе членства, в целях удовлетворения граждан в жилых посещениях, а так же управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. Ст. 110 ЖК). Деятельность ЖК направлена на приобретение жилых помещении й и предоставления их членам кооператива.
ЖСК – создаётся для строительства жилых помещений и передачи их членам кооператива.
Основные задачи кооперативов:
аккомулирование финансовых средств и иных материальных ресурсов членов кооператива;
обеспечение членов кооператива жилой площадью;
реализация и защита прав членов кооператива.
Органы управления: общее собрание членов кооператива ст. 117 ЖК.; правление – избирается из числа членов кооператива на общем собрании, деятельность осуществляется на основании устава или иных внутренних документов кооператива, оно подотчётно общему собранию и избирается на срок, определённый уставом; из числа участников правления избирается председатель правления; ревизионная комиссия – контролирующий орган, порядок избрания общим собранием не более 3 лет. Лица с 16 лет.
Реорганизация и ликвидация в порядке ст. 123 ЖК. ЖК может быть преобразован в ТСЖ, порядок ликвидации ЖК предусматривается по основаниям и в порядке, предусмотренном в гражданском законодательстве ст. 63 ГК. Изменение, реорганизация не является основанием изменения размера платы за услуги.
Жилищно – накопительные кооперативы ФЗ №215. ЖНК – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства, в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях, путём объединения паевых взносов. Деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений заключается в аккомулировании денежных средств и привлечении иных средств на приобретение или строительство жилых помещений в целях их передачи в пользование членам кооператива, после внесения паевых взносов в полном размере передача жилого помещения в собственность. Плюсы: отсутствие требования к личности заёмщика и приобретаемого объекта; возможность выбора достаточно длительного периода накопления; личное полноправное участие в деятельности кооперативов пайщиков, которые могут влиять на принятие решений. Минусы: минимальный срок накопительного периода 2 года; возможность получения пайщиком своего пая при выходе из кооператива, так как действительная стоимость пая рассчитывается на окончание финансового года.
Деятельность ЖНК определяется уставом ст. 11 ФЗ. Члены кооператива вправе выбирать форму деятельности кооператива, давать согласие на приобретение кооперативом или строительство жилого помещения, в соответствии с требованиями указанными членами кооператива, с учётом выбранной формы деятельности; получить от кооператива жилое помещение в пользование, получение жилого помещения в собственность после выплаты паевого взноса в полном объёме.
Обязанности: выполнять решение органов кооператива, соблюдать требования уставов, своевременно вносить паевые или иные взносы, не препятствовать осуществлению прав и обязанностей другими членами кооператива и органами ЖНК. Органы: общее собрание, правление, ревизионная комиссия, исполнительные органы. Согласно ст. 44 ФЗ органы могут быть единоличными и коллегиальными: если число членов кооператива превышает 500 человек образование коллегиального исполнительного органа – обязательно.
Порядок получения помещения в ЖНК: внесение паевого взноса (определение примерной величины с учётом средней рыночной стоимости жилого помещения аналогичному помещению указанному при вступлении в кооператив. Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на приобретение жилых помещений. После приобретения ЖП величина взноса уточняется. Право членов кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения им условий внесения части паевого взноса. Не менее 30% стоимости жилья. Минимальный срок внесения паевого взноса определяется уставом. После 2 лет деятельности – 2 года Помещения приобретаются в собственность и предоставляются в пользование, после уплаты паевого взноса гражданин получает помещение в собственность.
Накопительно – ипотечная система приобретения жилья. ФЗ от 20.08.2004 г.
Участники НИС вправе приобрести ЖП из накоплений, находящихся на накопительном именном счёте участника. Формирование накоплений осуществляется из: взносы за счёт средств федерального бюджета, доходы от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения, иные поступления.
Деятельность по управлению накоплениями осуществляетчя управляющими компаниями, требования к ним ст. 20 ФЗ: выбор на конкурсной основе; организации должны иметь лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, паевыми фондами: не должны являться афелированными лицами специализированного депозитария. Ст. 21 деятельность специализированного депозитария: оказание услуг по хранению сертификатов ЦБ, учёт прав на ЦБ, осуществляет контроль за распоряжением накоплениями. Также как и управляющая организация выбирается на конкурсной основе. Требования аналогичны требованиям управляющей организации.