Раздел I. Сущность недвижимости и ее правовые основы

1.1. Понятие недвижимости и ее виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году. В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 году с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

В Указе президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" в параграфе 1 дано определение: "Земельные участки и все, что с ними связано, относится к недвижимости". В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе "О залоге", "Основных положениях об ипотеке".

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Кроме того, "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодных для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

6

Следует различать экономическое понятие «недвижимость» и юридическое - «недвижимая собственность». Термин "real estate" -недвижимость - означает землю и постройки на ней, "real property" -недвижимая собственность кроме земли и построек включает и все соответствующие юридические права..

Отсюда, недвижимость - это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.

Недвижимая собственность - это интересы, польза и права связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и пакет юридических прав.

Недвижимость характеризуется следующими отличительными признаками (рис. 1.1):

НЕДВИЖИМОСТЬ

	СУЩНОСТНЫЕ ПРИЗНАКИ		СОСТОЯНИЕ
	СВЯЗЬ С ЗЕМЛЕЙ	ь	ПРОЧНАЯ ФИЗИЧЕСКАЯ И ЮРИДИЧЕСКАЯ
	СТЕПЕНЬ НЕПОДВИЖНОСТИ	ь	НЕПОДВИЖНА
	ФОРМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ	ь	НАТУРАЛЬНО-ВЕЩЕСТВЕННАЯ
	ДЛИТЕЛЬНОСТЬ КРУГООБОРОТА		МНОГОКРАТНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
	СОСТОЯНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ФОРМЫ В ПРОЦЕССЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ		СОХРАНЯЕТСЯ НАТУРАЛЬНАЯ ФОРМА В ТЕЧЕНИЕ ВСЕГО СРОКА СЛУЖБЫ
	СПОСОБ ПЕРЕНОСА СТОИМОСТИ В ПРОИЗ-ВОДСТВЕНОМ ПРОЦЕССЕ ИЛИ ПОТЕРЯ ПОТРЕБИ­ТЕЛЬСКИХ СВОЙСТВ		ПОСТЕПЕННО ПО МЕРЕ ИЗНОСА

Рис.1.1.Отличительные признаки недвижимости.

7

Объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом (рис. 1.2):

Объект недвижимости

Признаки

Виды недвижимости

Функциональное назначение

Производственная - прямо или косвенно участвуют в создании товара

Непроизводственная - не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения

Воспроизводимость в натуральной форме

Невоспроизводимые: земельные участки

Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние растения

Введенные в эксплуатацию

Степень готовности к эксплуатации

Незавершенное строительство

Форма собственности

Частная

Государственная

Общая совместная

Общая долевая

Общественных организаций

Отраслевая принадлежность

Промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные хозяйства и др.

Рис.1.2. Классификация объектов недвижимости

8

Классификация недвижимого имущества по отраслям включает:

В промышленности - производственные предприятия.

В строительстве - недвижимость подрядных строительных организаций, организаций по проектированию строительно-монтажных работ, а также строительно-монтажных контор.

В сельском хозяйстве - земли, леса, водные пространства и другая недвижимость, связанная с сельскохозяйственными и лесоводческими работами.

В заготовках, МТС, сбыте, торговле, общественном питании -торговые предприятия, предприятия общественного питания, заготовительные снабженческо-сбытовые организации.

В жилищном хозяйстве недвижимость составляет все строения постоянного и временного типа, в которых вся или большая часть площади используется под жилье и для общежитий независимо от ведомственной принадлежности этих строений; гостиницы и дома для приезжих.

В коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании -коммунально-бытовые предприятия (канализация, бани, прачечные, парикмахерские), городские дороги, сооружения внешнего благоустройства, многолетние насаждения и инвентарь скверов, бульваров, а также искусственные зеленые уличные насаждения.

В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении -учреждения (независимо от их ведомственной принадлежности) по лечебно-профилактической работе (стационарного и амбулаторного типа), в т.ч. лечебные учреждения НИИ и учебных заведений; по охране материнства и младенчества; санитарно-эпидемиологические и другие учреждения по охране здоровья и социальному обеспечению населения, а также учреждения физкультуры и спорта.

В народном просвещении, науке, научном обслуживании и искусстве - недвижимость всех организаций независимо от их ведомственной принадлежности по общему и социальному образованию детей и взрослых, дошкольному воспитанию детей, культурно-просветительной и научно-исследовательской работе и зрелищных предприятий (школы всех типов, ВУЗы, техникумы, училища, курсы, детские сады, парки культуры, театры и т.п.).