- •Министерство образования и науки Российской Федерации гоу впо «санкт-петербургский государственный политехнический университет»
- •Курсовая работа
- •Содержание
- •Вводная часть
- •1 Общие сведения
- •1.1 Основные факты и выводы
- •1.2 Задание на оценку
- •1.3 Сведения о Заказчике
- •1.4 Сведения об Оценщике
- •1.5 Сведения о стандартах и нормативных документах
- •1.6 Сведения об источниках информации
- •1.7 Основные допущения и ограничивающие условия
- •2 Характеристики объекта оценки
- •2.1 Описание земельного участка
- •2.2 Описание улучшений
- •2.3 История объекта
- •3 Анализ окружающей среды
- •3.1 Анализ местоположения объекта
- •4.2 Рынок недвижимости Анализ общего состояния рынка недвижимости и тенденция его развития
- •Анализ рынка недвижимости и тенденция его развития по основным сегментам
- •5 Понятия, принципы и методы оценки
- •5.1. Понятия устанавливаемых видов стоимости
- •5.2 Принципы оценки
- •5.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки
- •6 Выбор варианта использования земли и улучшений
- •6.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями
- •7 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •7.1 Общие положения
- •7.2 Оценка участка земли
- •7.3 Оценка затрат воспроизводства (замещения)
- •7.4 Определение прибыли проекта девелопмента
- •7.5 Определение полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •7.6 Определение потерь стоимости
- •7.7 Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода
- •8 Оценка методами сравнительного подхода
- •8.1 Общие положения
- •9 Оценка методами доходного подхода
- •9.1 Общие положения
- •9.2 Определение рыночной ставки аренды
- •9.2 Определение потенциального валового дохода
- •9.3 Определение эффективного валового дохода
- •9.4 Определение операционных расходов
- •9.5 Определение чистого операционного дохода
- •9.5 Определение прогнозного периода
- •9.5 Определение ставки дисконтирования
- •9.6 Определение стоимости реверсии объекта оценки
- •9.7 Определение текущей стоимости доходов объекта оценки
- •7 Анализ рисков
- •8 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
- •9 Заключительная часть
- •9.1 Сертификат рыночной стоимости
- •9.2 Заключение по курсовой работе
- •Литература
- •Приложения к примерной форме курсовой работы
2 Характеристики объекта оценки
Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, о физических свойствах объекта оценки, имеющаяся информация об износе и устаревании.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта.
Информация о текущем использовании объекта оценки.
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
2.1 Описание земельного участка
Таблица 2.1 – Описание земельного участка
Адрес объекта (город, область, район) |
|
Собственник (арендаторы) |
|
Оцениваемые права |
|
Правоустанавливающий документ |
|
Кадастровый номер |
|
Дата и цена приобретения объекта |
|
Площадь участка, м2 |
|
Текущее использование объекта |
|
Функциональное зонирование участка в соответствии с Генпланом с ПЗЗ |
…………… …………… |
Высотный регламент, м |
|
Характеристика местоположения |
|
Топография |
|
Форма участка |
|
Наличие коммунальных услуг |
электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление и т. д. |
Транспортная доступность |
|
Подъездные пути |
покрытие, ширина, состояние |
Рельеф и почвы |
|
Затопляемость |
|
Подземные воды |
|
Опасности окружающей среды |
|
Текущая ставка земельного налога (аренды), руб./м2/год |
|
Комментарии и детальное описание характеристик участка.
|
Рисунок 1.1 –План земельного участка
2.2 Описание улучшений
Таблица 2.2 – Описание улучшений земельного участка
Общая характеристика |
архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип |
Год постройки |
|
Год последнего капитального ремонта |
|
Площадь общая, м2 |
|
Площадь полезная, м2 |
|
Площадь вспомогательных помещений, м2 |
|
Количество этажей |
|
Класс капитальности |
|
Строительные характеристики |
тип, материал, состояние |
Фундамент |
|
Стены и их наружная отделка |
|
Перекрытия |
|
Крыша |
|
Перегородки |
|
Наружная отделка |
|
Полы |
|
Заполнение оконных проёмов |
|
Заполнение дверных проёмов |
|
Внутренняя отделка |
|
Качество строительства |
|
Привлекательность/ внешний вид |
|
Требуемый ремонт конструкций |
|
Фактический возраст здания, лет |
|
Нормативный срок службы, лет |
|
Остаточный срок эксплуатации, лет |
|
Системы инженерного обеспечения: |
состояние, необходимый ремонт |
Водопровод |
|
Электросети |
|
Канализационная сеть |
|
Система отопления и охлаждения |
|
Газ |
|
Лифт |
|
Телефон |
|
Телевидение |
|
Сигнализация (охранная, пожарная) |
|
Внешнее благоустройство: |
|
Озеленение |
|
Стоянка для автомашин |
|
Детская площадка |
|
Уличное освещение |
|
Тротуары |
|
Источник:
Комментарии и детальное описание характеристик улучшения
|
Рисунок 1.2 – Фотография объекта (Экстерьер).
Таблица 2.3 – Экспликация помещений
Текущее использование помещений и расположение в объекте (этаж, в торце здания, угловое, в середине) |
Полезная площадь (м2) |
Общая площадь (м2) |
Офисные (торговые, складские, производственные,…) помещения |
|
|
Коференц-зал (детская комната, спортивно-развлекательный холл,…) |
|
|
Помещение под фитнес |
|
|
Помещения по кафе (столовую) |
|
|
Санузел |
|
|
Лестничные клетки |
|
|
Коридоры |
|
|
Технические помещения |
|
|
Подвал |
|
|
Прочие… |
|
|
Итого |
|
|
Источник:
Комментарии и детальное описание характеристик.
Дополнительно указать:
– действующие арендные договоры (текущая арендная плата, тип аренды, продолжительность договора);
– ценность объекта в качестве природного, культурного, развлекательного, научного объекта.
Комментарии и детальное описание характеристик улучшения
|
Рисунок 1.3 – Внутренняя отделка помещений (Интерьер).