1. На момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от размера оценки заложенного земельного участка

2. Просрочка составляет менее 3 месяцев на момент проведения торгов

Если торги признаны несостоявшимися (по любым причинам), то залогодатель и залогодержатель по заключенному между ними соглашению могут (залогодатель) передать заложенный земельный участок залогодержателю в собственность по начальной цене торгов.

Обращения взыскания на заложенный земельный участок и реализация земельного участка является основанием для прекращения права пользования любых лиц, владеющих данным земельным участком.

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина (наследодателя) в его имущественных и некоторых личных неимущественных правах к одному или нескольким наследникам.

В качестве наследодателя могут быть собственники земельных участков и лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения.

Наследниками могут быть любые физические и юридические лица.

Государство может быть наследником, если земельный участок завещан государству, если у наследодателя нет наследников, если все наследники лишены наследства либо ни один из наследников не принял наследства.

Местомоткрытиянаследства является последнее место жительства наследодателя, если оно неизвестно, то место нахождения имущества или его основной части.

Юридическимфактом, открывающим наследство, является смерть гражданина или объявление его умершим. Моментом открытия считается момент смерти либо дата вступления в силу судебного решения. Наследование – тот случай, когда право собственности возникает не с момента государственной регистрации.

Существует 2 вида наследования:

1. Наследование по закону

Наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. С принятием 3 части ГК РФ перечень наследников был существенно расширен (8 очередей примерно существует сейчас). По сути, законодатель не просто так определил, что есть 8 очередей, а исходил из того, что обязательно данные лица были бы включены в наследство, если бы было завещание.

2. Наследование по завещанию

Завещание – одностороння сделка, сделанная гражданином на случай смерти в установленной законом форме

ГК РФ устанавливает 3 формы:

1. Нотариальная форма

2. Закрытое завещание

Простая письменная форма, обусловленная некоторыми формальностями (гражданин сам пишет завещание, приходит с 2 свидетелями к нотариусу, все расписываются и конверт с завещанием передается нотариусу, чтобы поставить печать)

3. В исключительных случаях, когда реально существует угроза смерти гражданина, допускается простая письменная форма (авиакатастрофа, например)

Наследование производится с учетом минимальных предельных размерах земельных участков. Если с точки зрения минимальный земельный участок можно разделить, то он делится между наследниками, если нет, то он относится к категории неделимого. Такой земельный участок поступает в наследование тому, кто имеет преимущественное право наследования.

Преимущественным правом пользуются наследники, которые совместно с наследодателем имели право общей собственности земельным участком (т.е. прежде всего это супруги); после них – наследники, которые использовали земельные участки. Но данные правила применяются в условиях одной очереди (т.е. если дядя использовал участок, он все равно не может наследовать его прежде, чем родители, дети, супруги).

Если ЗУ неделим, а наследников много, то наследует лицо с преимущественным правом наследования.

Если таких наследников нет (имеющих преимущественное право), либо никто не воспользовался им, то они переходят в общую долевую собственность.

ПРИВАТИЗАЦИЯ

Приватизация – самостоятельное основание возникновение права собственности.

Приватизация – переход государственных муниципальных земельных участков в собственность физических и юридических лиц в порядке, предусмотренном в специальном законодательстве о приватизации.

В зависимости от объекта приватизации, можно выделить 2 видаприватизации:

1. Приватизация застроенных участков (здания, строения, сооружения). Правовая основа – ЗК РФ, закон о введение в действие ЗК РФ, закон от 21.12.2001 года «о приватизации государственного и муниципального имущества»

2. Приватизация «свободных» земельных участков (садовые земельные участки, дачные участки и прочее). Правовая основа – ЗК РФ, закон «Об обороте земель с\х назначения», закон «о садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан»

Приватизация застроенных земельных участков

В соответствии с законом «о приватизации государственного муниципального имущества» отчуждению неподлежат:

1. Земли с\х назначения, земли водного, лесного фондов, земли особо охраняемых природных территорий и объектов

2. Земли, подвергнутые биогенному заражению или зараженные особо опасными веществами

3. Земли общего пользования (дороги, парки, сады, скверы, кладбища)

4. Земли водоохранного и санитарно-защитного назначения

5. Земли транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности аэропортов, морских и речных портов, а также отведенные для их перспективного развития

6. Земельные участки, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд

Приватизация является платной. Бесплатная приватизация допускается для:

1. Религиозных организаций в отношении земельных участков под зданиями, сооружениями благотворительного, культового назначения

2. Общероссийским организациям инвалидов

3. Организациям, единственным учредителем является общероссийская общественная организация инвалидов

Во всех остальных случаях будет заключаться договор купли-продажи.

На стороне покупателя могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также юридических лиц в уставном складочном капитале которых доля РФ, субъектов РФ или муниципальных образований более 25%. (Данное ограничение на распространяется на собственников зданий и сооружений, не являющихся самовольными постройками).

В соответствии с законом данное ограничение не распространяется на собственников зданий, строений и сооружений, не являющихся самовольными постройками. С принятием ЗК РФ был установлен жесткий запрет на существование приватизации и общее правило, что нужно приватизировать все вместе (как земельный участок, так и здания, строения и сооружения).

Приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением данному лицу земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, за исключением:

1. Если здания, строения, сооружения, располагаются на земельном участке, изъятом из оборота;

2. Если приватизируются части зданий, строений, сооружений, расположенные на неделимом земельном участке.

Способы приватизации:

1. Торги в форме конкурса и аукциона

2. Выкуп собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков под этими объектами недвижимости

3. Продажа путем публичного предложения или без объявления цены (применяется только, если торги были проведены, но были признаны несостоявшимися)

4. Внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества (ОАО)

Цена при приватизации земельных участков определяется требованиями статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» от 21.12.2001, а также статьей 2 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ». Цена выкупа определяется кратно и зависит от: 1) численности населения и 2) местоположения земельного участка.

При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающей не только здания, строения и сооружения, расположенные на данном земельной участке, может перейти к частным лицам только при условии установления публичного сервитута на земельные участки с целью обслуживания этих объектов.

ПРИВАТИЗАЦИЯ «СВОБОДНЫХ» ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Субъекты РФ вправе устанавливать дату приватизации земель с\х назначения. Некоторые субъекты воспользовались этим (приватизация в каких-то субъектах установлена на 2025 год).

ФЗ «об обороте земель с\х назначения» установлен запрет на приватизацию земель с\х назначения, занятых оленьими пастбищами в районах крайнего севера и отгонными пастбищами. Приватизация не допускается иностранцам, лицам без гражданства и прочее – общее правило здесь также есть.

Арендатор земель с\х в после трех лет надлежащего использования назначения может приватизировать используемый им земельный участок, при этом установлен запрет на приватизациюземельныхучастков, переданных в аренду религиозным организациям, научно-исследовательским учреждениям, казачьим обществам, образовательным учреждениям с\х профиля, общинам коренных и малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. По рыночной цене либо по цене установленной законом SРФ. Решение в течение 30 дней.

СДЕДУЮЩАЯ

Переоформление прав на земельные участки

Переоформление права – процедура, при которой субъект остается прежним, объект – прежним, меняется вид права. Как правило, появляется собственность на земельные участки

Основания:

1. Арендаторы земель с\х назначения могут выкупить арендуемый ими земельный участок по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ по истечению 3 лет с момента заключения договора и при условии надлежащего использования земельного участка.

В данном случае решение о приватизации принимает компетентный орган в течение 30 дней с момента подачи соответствующего заявления

2. Юридические лица, которые имеют земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, могут их переоформить в собственность, в аренду, а религиозные организации – также в безвозмездное срочное пользование

3. При приватизации частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке собственники этих частей могут их приобрести в общую долевую собственность. В последних 2 случаях применяется статья 66 и 36 ЗК РФ, закон о введении в действие ЗК РФ

4. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения либо из документа вид права на земельный участок неясен и если земельный участок предназначен для садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, индивидуально-гаражного или индивидуально-жилищного строительства могут оформить такой земельный участок в собственность. Здесь применяется статья 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан либо организаций, при которых были созданы подобные объединения до 23 апреля 1998 года могут приватизировать используемые ими земельные участки, если:

1) территория была отведена данному объединению или организации 2) гражданину данный земельный участок был передан в пользование в соответствии с документом, устанавливающим распределение данных земельных участков в этом объединении

6. Садоводческие, огороднические или дачные объединения граждан могут приобрести в собственность земельные участки общего пользования. В последних 2 случаях должно быть решение компетентного органа, которое принимается в течение 2 недель с момента подачи заявления и всех необходимых документов

Основания прекращения прав на земельные участки

Условно все основания можно поделить на 2группы:

1. Основания добровольного прекращения прав

1) отчуждение земельного участка в порядке, установленном ГК и ЗК РФ 2) ликвидация юридического лица или смерть гражданина (имеются случаи, когда наступает смерть гражданина и отсутствуют наследники, тогда меняется форма собственности с частной на государственную, то же самое и при ликвидации) 3) добровольный отказ от права на земельный участок Существует 2 формыдобровольногоотказа: фактическая (выбрасывание вещи) и юридическая (совершение юридически значимых действий). Земельный участок предполагает только юридическую форму. Для отказа от права собственности на земельный участок частное лицо подает заявление о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право частной собственности прекращается с момента государственной регистрации. Именно с этого момента возникает право муниципальной собственности городского округа, поселения либо муниципального района (если земельный участок находится на межселенной территории), если иное не предусмотрено ФЗ.

При отказе от право постоянного бессрочного пользования пожизненного наследуемого владения заявление об отказе от права подается в компетентный орган с приложением документов, удостоверяющих личность, право на землю, с приложением кадастрового паспорта, а также с согласия учредителя, если от права отказывается учреждение, предприятие (государственное, муниципальное), фонды Президентов РФ, прекративших исполнение полномочий. Решение о прекращении в данном случае принимается в течение 1 месяца. Копия принятого решения в 3-х дневный срок направляется лицу, подавшего заявление. Если право не было зарегистрировано, то в течение недели о принятом решении уведомляется налоговый орган.

Если право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения было зарегистрировано, то орган, принявший решение, подает заявление о государственной регистрации прекращения данного права.

2. Основания принудительного прекращения прав

1) Обращение взыскания на земельный участок по долгам его собственника 2) Неиспользование земельного участка по целевому назначению либо его использование с нарушением законодательства 3) Реквизия. Применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства. Решение о реквизии принимается органом исполнительно власти субъекта РФ. Возмещается при этом стоимость земельного участка (рыночная) и убытков. Реквизия может выражаться во временном занятии земельного участка. В таком случае собственник может требовать возврата земельного участка. 4) От реквизии следует отличать изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Арендная плата

Арендная плата взымается при наличии заключенного договора аренды и она является существенным условием такого договора. Существует 3 формы арендных платежей:

1. Натуральная форма

2. Денежная форма

3. Комбинированная форма

За земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности порядок определения размера арендных платежей, порядок, условия и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются соответственно Правительством РФ – для федеральных земель, органы власти субъекта РФ – региональные, и органы местного самоуправления – муниципальные земли. Для неразграниченных земельных участков данные положения определяются органами государственной власти субъектов РФ.

Если договором аренды не определены порядок, условия, сроки внесения арендной платы, считается, что применяется порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде земельных участков аналогичных по качеству, расположению.

Арендные платежи за частныеземельныеучастки устанавливаются по соглашению сторон. Размер арендных платежей за государственные, муниципальные и неразграниченные земельные участки устанавливаются на основании так называемых базовых ставок, которые определяются по отдельным видам арендаторов, по градостроительным зонам, в зависимости от местоположения земельного участка (повышенная арендная плата для игорного бизнеса, в Томске – земельные участки под баннерами, хотя они и маленькие; градостроительные зоны – чем ближе к центру, тем ставка выше).

Стороны могут изменять размер арендной платы, но не чаще, чем 1 раз в год. Это норма императивная (содержится в ГК РФ). Законодатель определяет случаи, когда размераренднойплатырегулируется:

1. При переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды ставки определяются в соответствии с ФЗ «О введение в действие ЗК»

2. Жилищное строительство (аналогия с налоговым законодательством). За земельные участки, предоставленные для жилищного строительства (за исключением индивидуально-жилищного строительства) арендная плата взымается в размере двукратной ставки земельного налога за аналогичный земельный участок, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию в течение 3 лет с даты предоставления земельного участка, если иное не предусмотрено земельным законодательством

3. Арендная плата за земельные участки, расположенные на территории особых экономических зон определяется Постановлением Правительства «О создании особой экономической зоны»

4. За земельные участки, в отношении которых принято решение о развитии застроенной территории размер арендной платы определяется и взимается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок

Субъектный критерий – для иностранцев больше, чем для российских граждан – это допустимо, но недопустимо устанавливать разный размер арендной платы для граждан различных государств – это уже дискриминация.

Оценка и цена за земельный участок

Существует 4 вида оценок: