6,Органы государственной исполнительной власти осуществляющие ведение гзк.

Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра).

Полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра

Правовое регулирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра и использования его сведений осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с настоящим Федеральным законом законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра, являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.

7,Понятие и состав земель с/х назначения

Земли сельхоз назначения – это земли предоставляемые для с/х нужд либо переназначенные для ведения с/х.

В составе земель с/х назначения выделяют с/х угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель о воздействия негативных природных антропогенных техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земли за чертой поселений," предоставленные для нужд сельского хозяй­ства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК). Эти цели включают ведение сельскохозяйственного производства, крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяй­ства, садоводства, животноводства, оленеводства, огородничества, научно-исследовательскую, учебную деятельность, создание за­щитных насаждений и иные цели, связанные с сельскохозяйствен­ным производством.

Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны по ка­честву почв и ландшафтным характеристикам. Земельные участки различаются по климатическим и другим природным условиям, местоположению, удаленности от дорог, других объектов инженер­но-транспортной и производственной инфраструктуры.

С учетом подобных характеристик земель определяется состав земель сельскохозяйственного назначения, который включает:

• сельскохозяйственные угодья,

• земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры,

• земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, зам­кнутыми водоемами;

• фонд перераспределения земель.

Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. К ним относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Самосто­ятельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обла­дающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране. К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не использу­ется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлена под пар. Сельскохозяйственные угодья — наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мели­орированные земельные участки. Они закрепляются за сельскохо­зяйственными предприятиями различного типа, фермерскими хо­зяйствами, учебными и научно-исследовательскими организа­циями.

Часть земель сельскохозяйственного назначения выделяется для размещения объектов инфраструктуры, необходимой для об­служивания сельскохозяйственного производства, и включает земли, занятые хранилищами сельскохозяйственной продукции, агрохимикатов, техническими средствами обработки почвы, пред­приятиями перерабатывающей промышленности, животноводчес­кими комплексами.

С учетом особенностей ведения сельского хозяйства, связанных с постоянным проживанием граждан в сельской местности, земли сельскохозяйственного назначения выделяются для размещения жилых объектов. На них могут быть расположены отдельные поселения, подсобные хозяйства, объекты органов местного само­управления, объекты культуры, социальной и инженерно-транс­портной инфраструктуры.

Временно не используемые сельскохозяйственные угодья, а также иные земли, выбывшие из сельскохозяйственного оборота в результате добровольного отказа граждан от земельных участков, отсутствия наследников либо в результате принудительного изъ­ятия земельных участков за ненадлежащее использование (при­нудительного прекращения прав на землю), образуют фонд пере­распределения земель. Это — своего рода резерв сельскохозяйст­венных земель, которые предназначены для их предоставления по мере необходимости гражданам и организациям для сельскохозяй­ственного производства. В эту группу входят также различного рода неудобья (овраги и т.п.) и нарушенные земли.

Земли сельскохозяйственного назначения, а также их состав Ц применительно к различным территориям определяется в процес­се планирования землепользования, проведения землеустроитель­ных мероприятий, зонирования, а также при предоставлении зе­мельных участков в пользование. Принятые решения относительно состава земель и их использования обязательны для исполнения. Изменение установленного состава земельных участков и видош пользования со стороны землепользователей не допускается и| требует принятия специального решения.

8,Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра (ст. 22 Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», ПП РФ от 02.12.2000 № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»)

Лицо, заинтересованное в получении сведений ГЗК предоставляет заявление в орган кадастрового учета (далее ОКУ) (в котором должны быть указаны: реквизиты, объем и характер запрашиваемых сведений, форма предоставления, способ доставки, кадастровый номер земельного участка, описание местоположения земельного участка) и квитанцию об оплате услуг.

ОКУ осуществляют прием заявления о предоставлении сведений ГЗК, регистрацию заявления

Выдача сведения ГЗК осуществляется после предъявления:

физическим лицом – паспорта или заменяющего его документа;

юридическим лицом – документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя;

органы государственной власти получают запрашиваемые сведения на основании письменного запроса на бланке соответствующего органа, подписанного руководителе.

Предоставление сведений ГЗК изготавливается в виде:

выписок из ГЗК в форме кадастрового плана земельного участка или кадастрового планов определенной территории;

копий документов хранящихся в кадастровом деле (в предусмотренных законом случаях).

Срок предоставления сведений не более одного месяца со дня поступления заявления.

Сведения предоставляются:

за плату;

бесплатно (оплачивается только стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений ГЗК).

Сведения предоставляются бесплатно в следующих случаях:

правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам;

налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;

судами и правоохранительными органами, имеющими в производстве дела, связанные с данным земельным участком;

органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов;

лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по закону;

иным установленным законом лицам.

Органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе в установленном порядке получать обобщающие сведения о землях в границах соответствующих территорий.

Кадастровый учет – это ряд действий, которые производит специально уполномоченный орган для внесения сведений об объекте в государственный кадастр. Эти сведения свидетельствуют о существовании объекта. На основании этих сведений в последствии выдается кадастровый паспорт. Кадастровый учет производится для недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и земельных участков. Поговорим подробнее о кадастровом учете земельных участков. Кадастровый учет предполагает создание кадастрового плана для участка. Кадастровый план земельного участка представляет собой карту, содержащую данные о границах, представленную в графическом и текстовом виде. Первый раздел содержит общие данные по земельному участку. Предоставление общей информации в текстовом виде: название органа, который отвечает за кадастровый земельный учет; дата оформления; регистрационный номер кадастрового плана; номер земельного участка; местоположение; ориентировочная площадь и площадь с учетом межевания; данные о правах на земельный участок; границы участка; цель кадастра. Второй - информацию о границах земельного участка. Может быть представлен в виде плана или схемы, содержит информацию о границах в графическом виде. Третье - описание границ земельного участка. Содержит информацию о границах земельного участка и о смежных участках. Информация представлена в текстовом виде. Четвертое - информация о частях земельного участка. Раздел содержит сведения о частях земельного участка в текстовой форме. Пятое - план границ части земельного участка. Содержит схематическую информацию о частях земельного участка.

Последние 2 пункта являются необязательными и заносятся в земельно кадастровый план только при наличии соответствующие информации. Земельно кадастровый план может быть рукописным, машинным (распечатанным на принтере и т.п.) или комбинированным. Листы кадастрового плана должны быть пронумерованы арабскими цифрами. Формат листов должен быть не меньше А4. Для государственной регистрации кадастровый план земельного участка нужно сделать как минимум в двух экземплярах.

Документы, необходимые для проведения кадастрового учета

После постановки участка на кадастровый учет можно всегда взять кадастровый паспорт. Для постановки на кадастровый учет земельного участка необходимые документы могут быть переданы в электронном виде. Перечень документов:

заявление, подписанное заявителем (в случает отправки документов в электронном виде подпись заявителя должна быть заверена электронной цифровой подписью)

квитанция или копия, свидетельствующая об оплате государственной пошлины за проведение кадастрового учета

оригинал или копия документа, с разрешением земельного спора о нахождении границ земельного участка

межевой план

Кадастровый паспорт. Кому и для чего он нужен

Кадастровый паспорт – это документ из государственного кадастра, в котором содержится полная информация по земельному участку. Кадастровый паспорт необходим для государственной регистрации участка и для осуществления различных сделок (купли, продажи и т.п.). Получить кадастровый паспорт можно, если участок состоит на кадастровом учете и имеет свой собственный кадастровый номер. За помощь в получении кадастрового паспорта юридические фирмы берут от 2 до 50 т.р. в зависимости от местоположения земельного участка. Кадастровый паспорт это всего лишь выписка из государственного кадастра, для получения которого не требуется повторного межевания. Поэтому получить кадастровый паспорт самостоятельно совсем не сложно. Для этого нужно просто обратиться с запросом на получение кадастрового паспорта в федеральную службу государственной регистрации. Из документов нужно предоставить лишь заявление и документ, подтверждающий вашу личность.

35.  Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения. 

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — асфальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья — источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

36.Плата за землюЦелью введения платы за землю является стимулирование ра­ционального использования, охраны и освоения земель, повыше­ния плодородия почв, выравнивание социально-экономических ус­ловий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.             Формами платы за землю являются: земельный налог, аренд­ная плата, нормативная цепа земли. Собственники земли — зем­левладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облага­ются ежегодным земельным налогом, размер которого не зави­сит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в форме стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливает­ся нормативная цена земли.             Плательщиками земельного налога и арендной платы являются предприятия, организации, учреждения независимо от их органи­зационно-правовых форм и форм собственности, совместные пред­приятия, граждане РФ, иностранные граждане и лица без граж­данства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или в аренду на территории РФ. Не являются пла­тельщиками земельного налога малые предприятия, применяю­щие в соответствии с законодательством упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности.             Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные предприятиям (организациям) и граж­данам в собственность, владение или пользование (аренду). К ним, в частности, относятся:

земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным коммерческим предприятиям (организациям), крестьянским (фер­мерским) хозяйствам и другим юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хо­зяйства;

земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, те­левидения, информатики и космического обеспечения, энерге­тики;

земли лесного фонда, на которых проводится заготовка древе­сины, а также сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда;

земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности;

земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и жи­вотноводства;

другие виды земельных участков и наделов.

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади. В облагаемую площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участ­ки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и граж­данам. За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется от­дельно каждому пропорционально площади строения, находяще­гося в их раздельном пользовании. За земельные участки, предназ­наченные для обслуживания строения, находящегося в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан, земель­ный налог начисляется каждому из этих собственников соразмер­но их доле собственности на эти строения.

42,О методах оценки земли

Земельные участки различного назначения на продажу Существует несколько методов оценки земли. В данном материале рассматривается оценка земли, в основном, сельскохозяйственного назначения и природоохранных зон.

Основные методы оценки земли:

Метод массовой оценки стоимости земель Метод прямой капитализации Метод сравнения рыночных продаж Метод оценки земли с учетом ее экологического состояния

Метод массовой оценки стоимости земель наиболее крупных массивов с/х-назначения по доходности на единицу почвенного плодородия

Данный метод оценки применяется по отношению к земле крупных площадей. Стоимость земли рассчитывается в зависимости от климатических условий региона, от особенностей почвы, т.е. от ее плодородности. В расчет берется также средний показатель дохода в растениеводстве данного региона.

Метод прямой капитализации при оценке земель сельскохозяйственного назначения

В основе данного метода лежит расчет потенциальной доходности участка. Т.е. стоимость участка земли определяется как его способность приносить доход в будущем за счет реализации всего прогнозируемого объема сельскохозяйственных культур. 

Метод сравнения рыночных продаж в оценке земли

Данным методом предназначен для определения рыночной стоимости земли любой категории: дачных, садовых, земель населенных пунктов и пр. При этом производится сравнение существующих участков с теми, с которыми уже были совершены сделки в недавнем прошлом. Данный метод оправдывает себя только в случае полной достоверной информации о проданных/купленных участках земли (для максимально точных прогнозов стоимости существующих участков).

Метод оценки земли с учетом ее экологического состояния

Часто при совершении различных сделок с землей требуется информация об экологическом состоянии участка. В основном, это относится к земле, которая когда-либо была загрязнена промышленными и/или радиоактивными отходами. При совершении сделок, на каждый участок необходимо наличие паспорта, в котором указывается, чем загрязнен и какие меры по очистке были предприняты. В нашей статье перечислены не все методы оценки земли, но наиболее часто используемые. Для ознакомления со всеми методами рекомендуем изучит специальные пособия по земельным ресурсам.

41,Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.  Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта. Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными. Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли: 1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.