Блок 14 «Право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество»

Вопросы для изучения:

14.1. Право собственности и иные вещные права на землю.

14.2. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения.

14.1. Право собственности и иные вещные права на землю.

Гл. 17 ГК раскрывается правовой режим земельной собственности. По общему правилу, он построен на принципе дозволительности: лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В то же время, специальные законы имеют приоритет над нормами ГК части определения границ осуществления права собственности и иных вещных прав на землю (п. 3 ст. 129 ГК). Оборот земель сельскохозяйственного назначения следует целевому принципу. Соответствующие положения включены в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101 ФЗ. Земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением, может быть у собственника изъят.

Границы осуществления права собственности на земельный участок определены п. 2 и 3 ст. 261 ГК. Право собственности здесь ограничено законами о недрах (которые являются объектом федеральной собственности), об использовании воздушного пространства, иными законами, а также правами других лиц, причем представляется, что данное указание распространяется не только на субъективные гражданские права, но и на права, предусмотренные другими отраслями законодательства, например, градостроительного.

Гражданское (ст. 273) и земельное (ст. 1 ЗК) законодательство закрепляют принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

В случаях и в порядке, предусмотренными нормами ГК (ст. 279 – 283) земельный участок может быть изъят у собственника с выплатой ему выкупной цены.

Вещные права на землю – это сервитут (ст. 273), право пожизненного наследуемого владения (ст. 265, 266) и право бессрочного пользования (ст. 267-269) земельным участком.

14.2. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения.

Жилыми помещениями являются дома, квартиры в многоквартирном доме, комнаты, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Осуществление прав собственника в отношении жилых помещений должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст.288 ГК). Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов (ст.293 ГК). Разрешается использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но размещение в них промышленных производств не допускается. Собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п.2 ст.290 ГК).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Однако квалификация этих прав как вещных представляется небесспорной, поскольку статус членов семьи эти лица приобретают только тогда, когда они вселены в этом качестве в жилое помещение самим собственником, т.е. по существу по воле собственника. Бывшие члены семьи могут сохранить право на жилое помещение только в исключительных случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 31 ЖК). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Контрольные вопросы:

1. Каким образом может быть приобретена в собственность недвижимость в результате истечения срока приобретательной давности?

2. С какого момента приобретатель недвижимого имущества по договору становится собственником?

3. Дайте характеристику основаниям прекращения права собственности на жилое помещение.