7. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников.

7.1. Вывод из судебной практики:Имущество, которое находится в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду одним из его собственников без доверенности от других собственников, если из договора следует, что они уполномочили его на это.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 N А05-5630/2007

"...В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 246 того же Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Проанализировав представленный на государственную регистрацию договор аренды от 04.04.2007, судебные инстанции пришли к правильным выводам, что наличие в договоре указания на передачу Афанасьеву М.В. другими сособственниками правомочий сдавать помещение площадью 467 кв. м в аренду и проставление всеми сособственниками подписей в договоре свидетельствует о наличии у Афанасьева М.В. полномочий выступать арендодателем помещения, находящегося в общей долевой собственности, и о согласии других участников долевой собственности на сдачу имущества в аренду, а специального оформления полномочий Афанасьева М.В. от имени двух других дольщиков в таком случае не требовалось..."

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2011 N Ф09-7943/11 по делу N А60-2562/2011

"...Как следует из материалов дела, между Халтуриным И.А. и обществом "Автоэвакуатор" заключен договор передачи в пользование нежилого помещения от 01.03.2010, согласно которому последнему предоставлено во временное возмездное пользование 1/2 помещения (40 кв. м), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 171, общей площадью 80 кв. м, для собственных нужд или передачи в аренду третьим лицам. Подпись второго собственника названного помещения Халтурина И.А. на договоре аренды от 01.04.2010 свидетельствует о наличии согласия данного лица на распоряжение находящимся на тот момент в их общей долевой собственности с истцом имуществом путем предоставления его во владение и пользование ответчику на изложенных в договоре условиях.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя Халтуриной Е.В. правомочий на распоряжение указанным нежилым помещением путем предоставления его в аренду..."

7.2. Вывод из судебной практики:Для заключения или продления договора аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 по делу N А66-9754/2010

"...Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Тверь" на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 72,3 кв. м, с кадастровым номером 69:40:02:00:085:0043:1/016468/37:10001/А, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тверь, п. Химинститута, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2004 серии 69-АА N 559012.

Департамент (арендодатель) и отдел внутренних дел Московского района города Твери (арендатор) заключили договор от 11.08.2005 N 2955 аренды названного помещения сроком действия до 10.07.2006.

Ссылаясь на то, что арендатор не внес плату за пользование земельным участком за период с декабря 2008 года по август 2010 года в размере 9334 руб. 73 коп., а также производил арендные платежи несвоевременно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.

Суды пришли к выводу о том, что Департамент не наделен правом распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) земельным участком (частью земельного участка), находящимся в общей долевой собственности домовладельцев.

Поскольку Департамент не доказал свое право на взыскание спорной суммы за пользование частью земельного участка, суды правомерно отказали в иске..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 22.10.2013 N ВАС-12921/13 по делу N А40-36915/2011

"...По условиям контракта инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести проектирование и строительство транспортно-пересадочного узла (далее - ТПУ) включающего себя терминал ТПКУ и реконструкцию вестибюля N 2 станции метро "Планерная" общей ориентировочной площадью 42 000 кв. м.

Пунктом 3.1 контракта установлено соотношение недвижимого имущества по реализации контракта в пропорции: 70% - в собственность инвестора, 30% - в собственность Правительства города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы.

Контракт квалифицирован судами с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" как договор простого товарищества (статья 1041 Гражданского кодекса).

Согласно заключенному между обществом "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и обществом "Зодчий-Инвест" договору о совместном инвестировании от 16.08.2004 стороны обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортного узла.

Полагая, что оно приобрело право на 100% долей в построенном объекте согласно дополнительному соглашению от 11.11.2008 N 1, общество "Зодчий-инвест" передало спорные нежилые помещения в аренду ответчикам по договорам аренды от 21.02.2011, от 23.02.2011, от 26.02.2011, 03.03.2011, от 15.03.2011, от 29.03.2011, от 14.04.2011.

Вещные права в отношении ТПУ ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрированы, общество "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыло из спорных правоотношений и не переуступило своих прав обществу "Зодчий-Инвест", а также не осуществило их отчуждение каким-либо другим способом.

В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец, то есть в данном случае все участники инвестиционного контракта.

Поскольку распоряжение указанным имуществом обществом "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает законодательство Российской Федерации, права и законные интересы участников инвестиционного контракта, и у общества "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, судом удовлетворены заявленные требования.

Суд кассационной инстанции, придя к выводу о возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса, руководствовался наличием судебного спора по делу N А40-102525/2012, предметом которого являлось определение долей в праве общей долевой собственности и выделение доли в натуре.

Вместе с тем, производство по делу N А40-102525/2012 об определении доли общества "Зодчий-Инвест" в праве общей долевой собственности постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не может согласиться с выводом суда кассационной инстанции о возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса, поскольку условиями инвестиционного контракта от 15.06.2004 N 08-00552, с учетом дополнительного соглашения от 25.05.2005 (пункт 3.1.1), распределены площади объекта между участниками инвестиционного контракта.

Однако указанный вывод кассационного суда не привел к принятию незаконных судебных актов, поскольку распоряжение спорным имуществом обществом "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает законодательство Российской Федерации, права и законные интересы участников инвестиционного контракта, и у общества "Зодчий-Инвест" отсутствовали единоличные правомочия на сдачу объекта в аренду.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 25.09.2013 N ВАС-12921/13 по делу N А40-36915/2011

"...По заключенному 25.05.2005 дополнительному соглашению между Правительством города Москвы, обществом "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (инвестор) и обществом "Зодчий-Инвест" (соинвестор) права и обязанности по инвестиционному контракту от 15.06.2004 N 08-00552 частично были переуступлены соинвестору, а также изменено распределение общей площади объекта (пункт 3.1.1):

- 3,55% - в собственность инвестора;

- 66,5% - в собственность соинвестора;

- 30% - в собственность Правительства города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы с последующей передачей в установленном порядке государственному унитарному предприятию "Мосгортранс".

Согласно заключенному между обществом "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и обществом "Зодчий-Инвест" договору о совместном инвестировании от 16.08.2004 стороны обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортного узла.

Полагая, что оно приобрело право на 100% долей в построенном объекте согласно дополнительному соглашению от 11.11.2008 N 1, общество "Зодчий-инвест" передало спорные нежилые помещения в аренду ответчикам по договорам аренды от 21.02.2011, от 23.02.2011, от 26.02.2011, 03.03.2011, от 15.03.2011, от 29.03.2011, от 14.04.2011.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 244, 245, 431, 1042, 1043 Гражданского кодекса, посчитав, что ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности в отсутствие необходимых полномочий.

Поскольку право собственности на созданный объект не зарегистрировано, протокол предварительного распределения площадей в ТПУ и акт реализации инвестиционного контракта сторонами не оформлены, следовательно, размеры долей участников инвестиционного контракта не определены, в связи с чем их доли признаются равными согласно пунктом 1 статьи 245 Гражданского кодекса.

Вещные права в отношении ТПУ ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрированы, общество "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыло из спорных правоотношений и не переуступило своих прав обществу "Зодчий-Инвест", а также не осуществило их отчуждение каким-либо другим способом.

В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 373 <*> "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец, то есть в данном случае все участники инвестиционного контракта.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 имеет N 7, а не N 373.

Поскольку распоряжение указанным имуществом обществом "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает законодательство Российской Федерации, права и законные интересы участников инвестиционного контракта, и у общества "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, судом правомерно удовлетворены заявленные требования..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2013 по делу N А82-2288/2012

"...Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.01.2011 недействительным.

Требование основано на статьях 168, 246, 247, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и обосновано отсутствием у Предпринимателя на момент подписания договора аренды от 01.01.2011 права собственности на спорные помещения.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 11.09.2012, оставленным без удовлетворения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.12.2012, в удовлетворении первоначального иска отказал. Суд удовлетворил встречный иск Общества и на основании статьи 150 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил производство по делу в части взыскания 6290 рублей 14 копеек. Руководствуясь статьями 167, 168, 209, 246, 606, 614, 608, суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 11.09.2012 по причине отсутствия у истца права собственности на сданные в аренду помещения.

Помещения, переданные в аренду, приобретены истцом по договорам купли-продажи от 23.01.1998, 04.06.1997 и 10.10.1997.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд Ярославской области в решении от 20.01.2011 по делу N А82-12840/2010 установил, что Предпринимателю принадлежит 991/10000 доля в праве общей долевой собственности на здание по адресу: город Ярославль, улица Большая Октябрьская, дом 28. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 решение оставлено без изменения.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства того, что на момент подписания спорного договора истец обладал правом собственности на отдельные помещения, а не на долю в праве общей долевой собственности, в материалах дела отсутствуют.

Суд правомерно признал договор аренды от 01.01.2011 ничтожным, обоснованно отказал в удовлетворении иска Предпринимателя и удовлетворил исковое требование Общества. Суд правильно отметил, что Предприниматель не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения с предоставлением необходимых документов в подтверждение заявленных требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.08.2012 по делу N А43-14675/2010

"...Как усматривается из документов и установил суд, в общей долевой собственности ООО НПФ "Селеста", ОАО "Агромаш", Мясникова И.В. и Гореловского А.Л. находится отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Нижний Новгород, ул. Ленина, д. 73. Общая площадь данного помещения составляет 3999,3 квадратного метра, из них ООО НПФ "Селеста" принадлежит 456/1000 доли, ОАО "Агромаш" - 493/1000 доли, Мясникову И.В. - 38/1000 и Гореловскому А.Л. - 13/1000.

ОАО "Агромаш" (арендодатель) и ЗАО "Мобиком-Центр" (в настоящее время ОАО "Мегафон") (арендатор) заключили договор аренды от 01.06.2005 и дополнительные соглашения к нему от 01.06.2006 N 1 и от 01.03.2008 N 2, по условиям которых арендатор принял в аренду место для размещения антенн сотовой связи площадью шесть квадратных метров выделенного помещения на втором этаже здания и место на крыше здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Ленина, д. 73.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Суды обеих инстанций, установив факт отсутствия согласия других участников долевой собственности на передачу части крыши (общего имущества) в аренду третьему лицу, правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали договор аренды от 01.06.2005 ничтожной сделкой, как противоречащей названным нормам материального права..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 20.08.2013 по делу N А40-36915/11-11-318

"...ООО "Зодчий-инвест", полагая, что он приобрел право на 100% долей в законченном строительстве объекте в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании, передало нежилые помещения в строении по адресу: г. Москва, ул. Планерная д. 7 в аренду ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "МелонФэшнГруп", ООО "АромаЛюкс", ООО "Палладиум Сити", ЗАО "ИКС 5 недвижимость", ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", ООО "Бельпостель Трейдинг" по договорам аренды от 21.02.2011 г. (л.д. 17 - 30 т. 3), от 23.02.2011 г. (л.д. 43 - 56 т. 3), от 26.02.2011 г., 03.03.2011 г. (л.д. 123 - 136 т. 2), от 15.03.2011 г. (л.д. 31 - 42 т. 3), от 29.03.2011 г. (л.д. 1 - 16 т. 3), от 14.04.2011 г. (л.д. 103 - 122 т. 2).

Признавая недействительными указанные договоры аренды, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности при отсутствии необходимых юридических полномочий.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного контракта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации.

Учитывая, что право собственности на созданный в рамках исполнения инвестиционного контракта объект не зарегистрировано, стороны не оформили ни протокол предварительного распределения площадей в ТПУ "Планерная", ни акт о реализации инвестиционного контракта, то есть размеры долей участников инвестиционного контракта не определены, их доли признаются равными в соответствии с п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

На сегодняшний день вещных прав в отношении ТПУ "Планерная" ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрировано, ООО "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыл из правоотношений контракта, не переуступил своих прав ООО "Зодчий-Инвест" и не осуществил их отчуждение каким-либо другим способом.

До момента осуществления государственной регистрации прав на указанный объект он находится на праве общей долевой собственности участников инвестиционного строительства в силу положений ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, иного соглашениями участников не установлено.

В силу ст. ст. 1043, 246 Гражданского кодекса РФ участниками инвестиционной деятельности являются сособственники имущества, созданного в результате исполнения контракта.

Распоряжение указанным имуществом ООО "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает положения указанных норм. У ООО "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, о чем ему не могло быть неизвестно.

Истцом представлены доказательства, подтверждающие нахождение на момент рассмотрения дела ответчиков, которым ООО "Зодчий-Инвест" передал в пользование помещения по договорам аренды. Указанным доказательствам судами дана надлежащая оценка..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2013 по делу N А56-79453/2012

"...Как следует из материалов дела, 28.06.2011 ООО "Александровские заводы" (арендодатель) и ОАО "ПЗ АТС-Т" (арендатор) заключили договор N 3-46 аренды нежилого помещения общей площадью 249,2 кв. м на первом этаже трехэтажного административно-производственного здания с кадастровым номером 60:27:020203:13:8843-Е, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Яна Фабрициуса, д. 10, сроком на 11 месяцев.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.05.2012 N 01/01/2012-231 и от 10.07.2012 N 01/034/2012-433 трехэтажное административно-производственное здание, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, принадлежит на праве общей долевой собственности истцу (доля в размере 3/46), открытому акционерному обществу "Псковский завод автоматических телефонных станций Плюс", далее именуемому ОАО "ПЗ АТС Плюс" (доля в размере 36/46), и третьему лицу (доля в размере 7/46).

На момент заключения договора аренды от 28.06.2011 N 3-46 правами участника общей долевой собственности вместо третьего лица обладало ООО "НИИ "КРОМ", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.04.2011 N 01/004/2011-357.

В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками здания о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Доказательства принадлежности помещения лично истцу не представлены.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, применяемой к сложившимся между сторонами правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды от 28.06.2011 N 3-46 был заключен без согласования с собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о недействительности данной сделки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2011 по делу N А66-2451/2010

"...Департамент (арендодатель) и ООО "Синсо" (арендатор) заключили договор от 10.01.2007 N 3713 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, площадью 255,8 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 30/17, кадастровый номер 69:40:02:00:031:0011:1/001292/37:10002/А, 1 этаж, комнаты 1 - 14, для использования под магазин.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению платежей по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании платы за пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности Департаментом того, что на момент заключения договора аренды он являлся единственным собственником земельного участка под многоквартирным домом и обладал единоличными полномочиями передавать в аренду земельный участок. В связи с отсутствием согласия других собственников многоквартирного жилого дома условие договора о внесении арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 278,5 кв. м является ничтожным.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что помещение, арендуемое ООО "Синсо", располагается в многоквартирном жилом доме по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 30/17, в котором муниципальному образованию "Город Тверь" принадлежит на праве собственности только часть помещений. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.

Суды пришли к выводу о том, что Департамент не наделен правом распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) земельным участком (частью земельного участка), находящегося в общей долевой собственности домовладельцев.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом "ДЕЗ Калининского района" (арендатор) и предпринимателем Гордеевым П.В. (арендодатель) заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома от 01.06.2008 N 58, согласно условиям которого ответчик (управляющая компания) обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Победы, д. 166г (проходной подъезд) для использования под размещение продуктового магазина. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 21 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.06.2008 до 01.05.2009 (п. 5.2 договора).

Предприниматель Гордеев П.В., считая, что договор аренды от 01.06.2008 N 58 является недействительным в связи с отсутствием у ответчика права на передачу объекта недвижимости в аренду, поскольку оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорное нежилое помещение расположено в проходном подъезде многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2007 N Ф09-4751/07-С6

"...В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Направление предпринимателем Занковым А.Н. телеграммы от 17.11.2006 обществу "Континенталь" правильно расценено судом апелляционной инстанции как выражение воли указанного лица на прекращение действия договора аренды в установленный договором срок без продолжения его действия в порядке, предусмотренном п. 1.4.1 договора.

Доводам о том, что для прекращения действия договора необходимо направление арендатору уведомления о расторжении договора от Занковой В.В. как второго участника долевой собственности в соответствии с решением мирового судьи судебного участка N 1 г. Заречного Свердловской области от 12.02.2006, право общей долевой собственности которой на спорные объекты в доле 1/2 зарегистрировано 31.08.2006, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При отсутствии согласия участников долевой собственности на продолжение договора аренды суд сделал правильный вывод о том, что в порядке, предусмотренном п. 1.4.1 договора, действие договора не продлено, договор аренды прекратил действие 30.11.2006..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 19.01.2010 по делу N А14-1686/2009/49/6

"...Из материалов дела следует, что за период с ноября 2008 по май 2009 года ООО "ТД "Воронежский-2000" вносились платежи за пользование частью спорного здания во исполнение условий договора аренды N 14 от 01.10.2008, заключенного между ним и ИП Перфильевым М.Н., ИП Филатовой З.С.

Указанный договор аренды N 14 от 01.10.2008 обоснованно признан судами ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям ст. 209, 246 Гражданского кодекса РФ, ввиду его заключения в качестве арендодателей участниками общей долевой собственности ИП Перфильевым М.Н. и ИП Филатовой З.С. без согласия и без участия ИП Касьянова А.С., которому принадлежит 30/100 долей, не выделенных в натуре, в праве общей долевой собственности на данное здание..."

7.3. Вывод из судебной практики:Если при заключении договора субаренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, не достигнуто согласие всех сособственников данного имущества, то такой договор является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Алениковой Т.Н., Антиповой И.М., Васильевой С.А., Дегтяревой Н.В., Ильиной Т.А., Левиной С.С., Синицыной В.И., Тулик Ю.О., Чуриловой В.Н., Щелыкалиной Т.И., Якуповой А.М., Федотовой Н.Н., Кузиной Т.Я. (арендодатели) и обществом "Регата" (арендатор) 01.05.2008 заключен договор аренды нежилых помещений N 6 площадью 439,1 кв. м (литера А2) и N 1 площадью 272,2 кв. м (литера ЛА2), расположенных на первом этаже и в подвале десятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (литера АА1А2А3А4) по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20.

Между обществом "Регата" и предпринимателем Кузиной Т.Я. (субарендатор) 01.05.2008 заключены договор субаренды N 1, согласно которому в субаренду сдается часть площади торгового зала - 1 торговое место площадью 20,9 кв. м для торговли посудой и другими непродовольственными товарами, расположенное по вышеназванному адресу, а также договор субаренды N 2 на подсобное помещение площадью 18,9 кв. м, находящееся в этом же доме.

Предприниматель Кузина Т.Я., полагая договоры субаренды недействительными (ничтожными) сделками, заявила соответствующее встречное требование.

Суды, установив, что предметом договоров субаренды N 1, 2 являются части нежилых помещений N 1, 6, находящихся в общей долевой собственности, на передачу в субаренду которых должна иметься согласованная воля всех участников долевой собственности, и при отсутствии таковой, пришли к верному выводу о недействительности договоров субаренды от 01.05.2008 N 1, 2, как не соответствующих требованиям ст. 209, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 168 указанного Кодекса)..."

7.4. Вывод из судебной практики:Предварительный договор аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, ничтожен, если заключен без согласия всех сособственников.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2008 N А56-15598/2007

"...Как следует из материалов дела, Концерн (арендодатель) и Завод (арендатор) заключили предварительный договор от 21.08.2006 N 214/06, в соответствии с которым обязались заключить в последующем договор аренды нежилых помещений ориентировочной площадью 26 кв. м, расположенных на первом этаже здания строящегося торгового комплекса "Питер" по адресу: Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 21, сроком на 2 года, исчисляемым с даты открытия торгового комплекса, для использования под магазин с арендной платой в размере 1500 условных единиц за 1 кв. м в год.

На основании договора простого товарищества от 22.01.2003 с дополнительными соглашениями к нему, протокола от 20.12.2006, акта приема-передачи от 20.12.2006 за Концерном 27.01.2007 зарегистрировано право на долю в размере 456345/459789 в праве общей долевой собственности на здание торгового комплекса "Питер" по ул. Типанова, д. 21, лит. А в Санкт-Петербурге, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.01.2007 серии 78-АА N 422231. Согласно данному свидетельству другим участником долевой собственности с размером доли 3444/459789 является общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр "Питер".

На основании договора от 28.01.2007 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности за Концерном 22.03.2007 зарегистрировано право на долю в размере 3444/459789 в праве общей долевой собственности на тот же объект, что удостоверено свидетельством серии 78-АА N 605027. В связи с приобретением указанной доли Концерн стал единоличным собственником объекта.

Суд первой инстанции посчитал предварительный договор ничтожной сделкой как противоречащей статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения истец не являлся единственным инвестором строящегося здания.

Отменяя решение суда по мотиву неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, апелляционный суд указал, что названная статья неприменима при оценке предварительного договора, заключение которого регулируется статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция не считает вывод арбитражного суда первой инстанции не соответствующим нормам материального права.

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения у его сторон гражданских прав и обязанностей. По предварительному договору у сторон возникает обязанность заключить в будущем договор на условиях предварительного договора. При этом из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основной договор заключается теми же сторонами, которые заключили предварительный договор. По предварительному договору аренды стороны берут на себя обязательство заключить в будущем договор аренды, что для арендодателя, которым согласно статье 608 упомянутого Кодекса может быть только собственник либо управомоченное законом или собственником лицо, является одним из способов реализации полномочий по распоряжению имуществом. Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 246 названного Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что имущество, в отношении которого предполагалось в будущем заключить договор аренды, создавалось в рамках совместной деятельности, а в силу норм главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенное в результате совместной деятельности имущество признается общей долевой собственностью товарищей. В таком случае Концерн был не вправе без согласования с другими участниками совместной деятельности распорядиться этим имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества в аренду. Наличие в предварительном договоре ссылки на договор простого товарищества от 22.01.2003 не влияет на правовую оценку предварительного договора.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции..."

7.5. Вывод из судебной практики:Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.

Примечание:В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект "Магазин" промышленных товаров" (пункты 1.1 - 1.3 договора).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.

При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО "СахалинНИПИморнефть", акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления - обслуживающие весь дом (нижняя разводка).

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.

Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона..."

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.03.2007 N А33-9860/06-Ф02-926/07

"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 21 июля 2004 года истец (арендатор) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) заключили договор N 8747 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое подвальное помещение общей площадью 288,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 50, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс на срок с 16.07.2004 по 15.06.2005. Арендная плата с 16.07.2004 составляла 2163 рубля 75 копеек в месяц.

Вступившим в законную силу решением от 7 апреля 2006 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-34389/05 с участием тех же сторон Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска было отказано в иске о взыскании с ООО "Меркурий" задолженности по арендной плате. При разрешении дела N А33-34389/05 установлено: "подвальное помещение жилого дома N 50 по ул. Щорса в г. Красноярске, предоставленное в аренду, является общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома". В подвальном помещении указанного жилого дома располагается оборудование жилого дома...

Считая, что договор аренды N 8747 от 21.07.2004 является недействительным в силу ничтожности, в связи с чем арендодатель обязан возвратить арендатору денежные средства, полученные по ничтожному договору, ООО "Меркурий" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договора аренды N 8747 от 21.07.2004, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии договора статьям 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата арендной платы судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении требования о возврате уплаченных арендных платежей отказано.

При рассмотрении дела арбитражный суд правомерно исходил из того, что ответчик не являлся собственником недвижимого имущества, переданного в аренду по договору N 8747 от 21.07.2004, согласие всех собственников квартир в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 50, для использования подвального помещения получено не было, в связи с чем данный договор аренды является недействительной ничтожной сделкой (статьи 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации)..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2011 по делу N А53-13314/2010

"...Как видно из материалов дела, 9 и 23 ноября 2006 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договоры аренды N 2711-6 (срок действия до 01.11.2007), N 2710-6 (срок действия до 15.11.2007) находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений площадью 21,5 кв. м (комнаты в подвале N 39, 40) и площадью 60,7 кв. м (комнаты в подвале N 34, 35, 36, 37, 38, 43), расположенных в жилых домах по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1 (литера А), 8/2 (литера А).

Согласно заключению специальной комиссии по Ворошиловскому району от 09.10.2009 спорные помещения являются техническими подвалами, в помещениях расположены сбросные краны системы отопления, запорная арматура жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела фотографиями.

При разрешении спора суд установил принадлежность спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в жилом многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, с 01.03.2005 (момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации) муниципальное образование не имело права на самостоятельное распоряжение спорными помещениями, в связи с чем договоры аренды от 09.11.2006 N 2711-6 и от 23.11.2006 N 2710-6 ничтожны (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и у предпринимателя отсутствует законное основание для использования помещений.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007

"...Как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом "Здоровье" (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л. д. 15 - 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 14.06.2005 по 11.06.2006 (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 09.06.2007 (т. 1, л. д. 14).

Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.

При этом суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л. д. 45, 46)...

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласия всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было...

При таких обстоятельствах суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.05.2007 N Ф09-3857/07-С6

"...Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, в частности, заключение эксперта Государственного учреждения Челябинской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно которому помещение (часть технического подвала) общей площадью 89 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 15, признано техническим помещением, в котором находятся общедомовые коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, суды, руководствуясь ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о принадлежности данного помещения собственникам квартир дома на праве общей долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Учитывая, что договор аренды от 12.04.2004 N 9-5889 заключен комитетом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. 244, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали его недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2007 N Ф09-2612/07-С6

"...Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2006 (резолютивная часть от 27.11.2006; судья Кузнецова В.Л.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 10.09.2004 N 334 признан судом недействительным. Суд обязал индивидуального предпринимателя Агафонову Е.Т. передать комитету указанный объект аренды.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Город Качканар" от 10.09.2004 N 334 по акту приема-передачи от 13.10.2004 комитет передал предпринимателю Агафоновой Е.Т. часть здания площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Качканар, 10 микрорайон, д. 29 (подвал), для организации розничной торговли (зоомагазин). Согласно справке отдела Качканарского бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости от 08.10.2004 переданное в аренду помещение находится в подвале жилого пятиэтажного дома. На момент заключения договора аренды 73% квартир в названном доме были приватизированы и находились в собственности проживающих в них граждан, а 27% - в муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статьей 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.09.2004 N 334, обслуживающие более одного домовладельца технические этажи и подвалы отнесены к общему имуществу кондоминиума.

Согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что подвальное помещение в доме, расположенном по адресу: г. Качканар, 10 микрорайон, д. 29, является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья, в связи с чем его передача по договору аренды, заключенному комитетом с предпринимателем Агафоновой Е.Т., совершена с нарушением ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

7.6. Вывод из судебной практики:Подвальные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев. Наличие в таких помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13

"...Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.06.2011 N ВАС-8089/11 по делу N А51-2231/2010

"...Суды установили, что в 1993 спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Впоследствии, указанные помещения были проданы администрацией по договору купли-продажи от 26.02.2010 предпринимателю, право собственности последнего зарегистрировано в установленном законом порядке.

Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, отклоняется коллегией судей ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N 1587-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

...в передаче дела N А51-2231/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 04.10.2010, постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6774/11 по делу N А56-14404/2009

"...Суды установили, что спорные помещения с 1985 года учтены в качестве нежилых, имеющих самостоятельное значение, первая квартира в упомянутом доме приватизирована в 1992 году и на момент приватизации спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, использовались различными лицами для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме задолго до создания ТСЖ и возникновения у домовладельцев права собственности на квартиры. Суды исходили из того, что спорные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, в связи с чем правомерно отказали в иске. Таким образом, суды указали, что спорные объекты имели самостоятельное назначение, не являлись общим имуществом многоквартирного дома.

Отказывая в иске, суды применили статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, и сделали выводы о том, что наличие в спорных помещениях общих коммуникаций не свидетельствует о предназначении помещений исключительно для обслуживания помещений в многоквартирном доме, в связи с чем спорные помещения не относятся к общему имуществу домовладельцев.

...в передаче дела N А56-14404/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2011 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5410/11 по делу N А56-72361/2009

"...Судом установлено, что указанный многоквартирный жилой дом построен и введен в эксплуатацию в 1972 году. Помещение 5Н учтено в составе жилого дома, в его отношении проведен технический и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:5537:0:8:1, оно включено в Реестр собственности Санкт-Петербурга с обременением части помещения площадью 88,2 кв. м арендой в пользу индивидуального предпринимателя Ершова Николая Владимировича.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что названное нежилое помещение было учтено как самостоятельный объект и предназначено также для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически использовалось в качестве самостоятельного объекта для нежилых целей до создания ТСЖ, в настоящее время передано в аренду третьему лицу для использования также под нежилые цели.

Суд признал, что наличие инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09.

Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него не распространяется режим общей долевой собственности.

...в передаче дела N А56-72361/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2669/11 по делу N А73-575/2010

"...Спорные функциональные помещения I (31-38) общей площадью 98,8 кв. м (в настоящее время - нежилые помещения подвала площадью 108,8 кв. м N 32 - 38, 40 - 41), расположенные в указанном доме, учтены в реестре федеральной собственности и закреплены на праве оперативного управления за ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 08.04.2004 N 1476-р.

Названный жилой дом передан в муниципальную собственность, за исключением помещений и иного имущества, принадлежащего другим лицам на праве собственности, в том числе и спорных функциональных помещений.

Спорное имущество используется ООО "Форттрейд" на основании договора аренды N 0418, заключенного 30.07.2007 между ООО "Систем - Сервис" (арендатором), ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае (собственником помещений) и ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" (арендодателем).

В соответствии с распоряжением ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю от 10.10.2007 N 1534, актом приема-передачи от 02.11.2007 жилой дом с принадлежащими инженерными коммуникациями был передан в муниципальную собственность с прекращением права оперативного управления ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на это имущество, исключение составили лишь помещения и другое имущество принадлежащие на праве собственности иным лицам, в том числе спорные функциональные помещения.

С учетом данных реестра федерального имущества по Хабаровскому краю и отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о прекращении права федеральной собственности и права оперативного управления ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на спорные помещения, суд пришел к выводу о доказанности факта их нахождения в федеральной собственности.

При этом суд принял во внимание правовую позицию, определенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 относительно разрешения аналогичных дел, в соответствии с которой правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Суд установил, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме (1993 год) спорные помещения имели отдельный вход и были учтены как склады, коридор, кабинеты, туалет, значились за ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" и к общей площади жилого дома не относились.

...в передаче дела N А73-575/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 21.06.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.03.2011 N ВАС-1963/11 по делу N А03-2946/2010

"...Суды установили, что решением Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов "О составе муниципальной собственности" от 15.06.1993 N 163 спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Исследовав собранные по делу доказательства, суды пришли к выводу о том, что названные нежилые помещения имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома. Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него не распространяется режим общей долевой собственности.

Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, отклоняется коллегией судей ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

...в передаче дела N А03-2946/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Алтайского края от 24.06.2010, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.12.2010 отказать..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2010 N Ф03-8178/2009 по делу N А51-1928/2009

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.01.2006 между УМИГА Администрации г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Сэйл" (Арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 02-04044-002-Н-АР-4796-00, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 88 общей площадью 130, 70 кв. м для использования в целях "офис" (пункт 1.1).

Отменяя решение Арбитражного суда Приморского края и отказывая УМИГА Администрации г. Владивостока в удовлетворении иска, апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и не могло сдаваться в аренду единоличным решением муниципального органа без их согласия.

Суд кассационной инстанции считает данный вывод апелляционного суда соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства (акт обследования от 12.04.2007 N 43/12, технический паспорт на жилой дом), апелляционный суд пришел к выводу о том, что переданное по договору аренды подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находится инженерное оборудование (система отопления, горячего и холодного водоснабжения) и система канализации, предназначенные для обслуживания всего дома. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что согласия всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 16.01.2006 N 02-04044-002-Н-АР-4796-00 помещения получено не было; документов, подтверждающих право УМИГА Администрации г. Владивостока на обращение в арбитражный суд с настоящим иском в пользу всех собственников последним не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, придя к выводу о назначении спорного нежилого помещения как общего, правомерно отказал муниципальному органу в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1707/2009 по делу N А51-10229/2007

"...Свой вывод о принадлежности спорных помещений к техническим (технический подвал), и наличие в них инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, суд апелляционной инстанции сделал после исследования и оценки в порядке статей 65, 71 АПК РФ актов, составленных обслуживающей этот дом организацией ООО "Крот", Управляющей компанией "Первомайского района", а также заключения специалиста ДВЭКЦ N 02/Н-09 от 19.01.2009.

В частности, в последнем указывалось о том, что через исследуемые нежилые помещения проложены инженерные коммуникации с отключающей и дренажной арматурой, которые относятся к коммуникациям общей долевой собственности жилого дома. Эксплуатирующая организация обязана иметь доступ к инженерным системам для поддержания их в исправности, работоспособности, в случаях аварийных ситуаций перекрывать вентили, производить замену и ремонт.

Поскольку суд апелляционной инстанции установил факт нахождения спорных помещений в общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме и отсутствия их соответствующего решения о передаче Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока полномочий сдавать это имущество в аренду (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ), то в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения с ООО "Партнер" отказано в соответствии с названными нормами материального права, а также статей 244, 246, 608 ГК РФ, статей 44, 46 ЖК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2011 по делу N А32-20174/2010

"...Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Исследовав представленные в материалы дела документы и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, не являются техническими и подлежащими использованию лишь в целях эксплуатации дома.

Довод кассационной жалобы о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку в данном помещении проходят инженерные сети общего пользования многоквартирного жилого дома: канализация, отопление и холодное водоснабжение, подлежит отклонению. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-12445/2010

"...Довод общества об отсутствии у учреждения права на взыскание платы за пользование имуществом в связи с тем, что подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, кассационной инстанцией отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл изложенных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

При проверке довода ответчика о том, что подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома апелляционный суд установил, что эти помещения предназначены (учтены и сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались для обслуживания пристроенного к жилому дому объекта (здания магазина). Доводы кассационной жалобы правильность вывода об использовании подвальных помещений как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) жилого дома, не опровергают.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при разрешении спора правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

7.7. Вывод из судебной практики:Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008

"...Учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалы дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 по делу N А43-2760/2012

"...Как усматривается из документов и установил суд, ИП Тимина Т.В. (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности арендодателю (свидетельство о государственной регистрации права от 31.08.2009 серии 52-АБ N 988349), от 01.02.2011, согласно которому арендатор принимает во временное пользование нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3 общей площадью 947,1 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 64, пом. П3, для осуществления деятельности арендатора по оказанию услуг по субаренде и обязуется вносить за него арендную плату (пункты 1.1.1, 1.1.2, 1.1.4 договора).

Вступившим в законную силу кассационным определением Нижегородского областного суда от 23.08.2011 право собственности Тиминой Т.В. на нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3 общей площадью 947,1 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 64, пом. П3, прекращено в связи с разделом имущества. Доли бывших супругов определены в размере 1/2 каждому. В материалах дела отсутствует соглашение сособственников относительно способа и условий раздела, находящегося в долевой собственности недвижимого имущества.

Руководствуясь пунктом 3.3.4 договора аренды от 01.02.2011, Тимин С.А. направил письмо от 01.10.2011 в адрес Предпринимателя с уведомлением об изменении размера арендной платы до 444 000 рублей в месяц с 11.10.2011, с которым истец не согласился, в связи с чем письмом от 12.10.2011 Тимин С.А. уведомил Литвинова Д.В. о расторжении договора аренды от 01.02.2011 с даты введения новой цены (11.10.2011).

Суд первой и апелляционной инстанций, указав, что Тимин С.А. является собственником нежилых помещений площадью 947,1 квадратного метра, расположенных по адресу: Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 64, пом. П3, поэтому как соарендодатель обладал правом изменения размера арендной платы и расторжения договора аренды от 01.02.2011, однако не учел следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.

В силу изложенного Тимин С.А. не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности (Тиминой Т.В.), а именно: изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

Выводы судов о том, что договор аренды от 01.02.2011 правомерно расторгнут Тиминым С.А. путем одностороннего отказа от его исполнения, что влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 01.02.2011, сделаны вопреки положениям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильное применение пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2012 по делу N А43-30586/2011

"...В рассмотренном случае имело место не возникновение права собственности Тиминой Т.В. на долю нежилого помещения, а смена режима собственности с учетом правил статей 256 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, право общей долевой собственности на спорный объект недвижимости за Тиминым С.А. и Тиминой Т.В. возникло одновременно с прекращением права совместной собственности супругов. Момент проведения государственной регистрации права Тиминой Т.В. на долю в праве общей долевой собственности юридически безразличен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.

В силу изложенного Тимин С.А. не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности (Тиминой Т.В.), а именно: изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

Выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.02.2011 правомерно расторгнут Тиминым С.А. путем одностороннего отказа от его исполнения, что влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 01.02.2011, сделаны вопреки положениям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильное применение пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение от 12.03.2012 и постановление апелляционной инстанции от 13.07.2012 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области..."