1. Размер имеет значение

С раннего детства каждый ребенок знакомится со сказкой «Кот в сапогах» Шарля Перро. Но задумывались ли мы о справедливости ситуации, когда старший сын получил в наследство мельницу с усадьбой, то есть полноценное поместье, а средний и младший – домашних животных? Конечно, младший в итоге приобрел гораздо больше, на то она и сказка; но почему в средневековой Европе было так заведено?

Пойдем от обратного, разделим землевладение на три части. В следующем поколении – каждую часть еще раз разделим, на несколько наследников. Если делить земельный участок в натуре в равных площадях по количеству наследников, через несколько поколений усадьба распадется на сотни крохотных клочков земли, и полноценному хозяйству придет конец. Европейцы это понимали и установили майорат, чем сохраняли товарное сельхозпроизводство.

Сравните, как сегодня регулирует наследование земельного участка Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

В 2005 г. в юридическую консультацию обратился пожилой гражданин, собственник индивидуального жилого дома в г. Иркутске и земельного участка под ним, площадью 6 соток (600 кв. м): на выгодных условиях он разрешил своему знакомому построить на своем участке еще один жилой дом, но при обращении в государственный орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с договором купли-продажи этого нового дома, в регистрации перехода права им было отказано со ссылкой на пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ²(принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов).

Гражданин обратился к «земельщикам»³с просьбой разделить участок на два новых, но также получил отказ, со ссылкой на норму предоставления земельных участков в г. Иркутске для индивидуального жилищного строительства, составляющую минимальный размер именно 6 соток: разделить участок никак нельзя.

Сообщаем гражданину, что ему сказали правду, но не всю. Действительно, минимальный размер участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства в г. Иркутске, составлял 6 соток; но в данном случае речь идет не о предоставлении, а о разделе. По смыслу п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, минимальная площадь земельного участка, пригодного для размещения жилого дома, определяется актом местного самоуправления; уверенно заходим в поисково-справочную систему, но не находим соответствующего документа.

Земельный кодекс РФ (далее по тексту – ЗК РФ) вступил в силу 30 октября 2001 г., но необходимый акт местного самоуправления к 2005 г. в Иркутске не был принят. Понятно, что правилом хорошего тона для юриста любого органа местного самоуправления является вовремя поданная руководителю докладная записка с планом нормотворчества, вытекающего из вновь принятого закона, если в нем содержатся нормы, устанавливающие какие-либо полномочия органов местного самоуправления.

Если этого не произошло, инициативу проявляют заинтересованные лица.

Вскоре постановлением мэра г. Иркутска минимальный размер земельного участка, на котором можно построить жилой дом и, соответственно, до которого можно делить существующий земельный участок, был установлен в размере 200 кв.м.⁴; граждане благополучно совершили желаемую сделку.

Но почему 200 кв. м, а не 150 или 100? Теоретически можно и на одной сотке построить маленький домик, не нарушив строительных, санитарных, противопожарных и экологических норм и правил. По-видимому, мы имеем дело просто с волевым решением. Такое довольно часто встречается, когда лицо, принимающее решение, выслушав или прочитав научно и/или нормативно обоснованное предложение, выносит окончательный вердикт, основываясь на принципах целесообразности, экспертной оценки, платы за точность. В простой интерпретации принцип платы за точность можно изложить так: потратив 50% усилий и ресурсов, мы получаем результат с точностью 90%. Чтобы получить результат с точностью 100%, надо потратить вторую половину ресурсов.

А каков размер самого маленького земельного участка? Теоретически можно поставить на кадастровый учет и спичечный коробок, но имеет ли смысл образовывать участок с подобными параметрами? И можно ли в этом случае применять термин «земельный участок»?

То, что данный вопрос требует законодательного решения, определяется хотя бы наследственным правом. Размер самого маленького участка, пригодного для определенной цели, устанавливать необходимо. По-видимому, самые малые размеры требуются для участка под одиночным столбом или наземным рекламным щитом – несколько квадратных метров.

Имеет ли значение установление максимальных размеров земельных участков? Если речь идет о предоставлении кому-либо для определенных целей, то имеет. Хотя бы потому, что на Земле людей все больше, а самой земли больше практически не становится, если не брать в расчет образование новых земельных участков на водных объектах⁵.

В соответствии со ст. 33 ЗК РФ принят Закон Иркутской области, согласно которому предельные максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – 200 га, для садоводства, огородничества, дачного строительства – 0,5 га⁶. При этом не определены минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые вообще могут существовать. Норма п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁷, предусматривающая возможность такого установления, носит диспозитивный характер.

Несколько иные нормы установлены Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 г. №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае»⁸: максимальный размер земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – равный 25% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного муниципального района края; для ведения садоводства и огородничества – 0,15 га; для дачного строительства – 0,25 га.

Различия в региональном земельном законодательстве обусловлены особенностями регионов и основаны на конституционном принципе совместного ведения природопользованием.

Ограничения максимально возможной площади земельного участка действующим законодательством Российской Федерации не установлены. Например, на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью около 300 тыс. га. Он расположен на территории Прибайкальского национального парка и включает бывшие земли лесного фонда, вошедшие в состав Прибайкальского национального парка (земли особо охраняемых территорий и объектов) в 1986 г.