- •Восточно-Сибирский филиал
- •Земельное право
- •2013 Г.
- •Содержание
- •Введение
- •Объем дисциплины и виды учебных занятий
- •Тематический план
- •Программа курса
- •Тема 6. Государственное регулирование земельных отношений.
- •Тема 7. Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства.
- •Тема 8. Ответственность за нарушение земельного законодательства.
- •Тема 9. Правовой режим земель.
- •Тема 10. Международное земельное право.
- •Тема 11. Особенности регионального земельного законодательства (на примере субъектов рф Восточной Сибири).
- •Тема 12. Заключение.
- •Тематический план семинарских занятий
- •Планы семинарских занятий
- •Тема 1. Проблемы национализации и приватизации земель
- •Тема 2.Элементы правого положения земельного участка.
- •Тема 3. Принципы земельного законодательства рф.
- •Тема 4.Элементы и алгоритм сделки с земельным участком.
- •Тема 5. Ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения.
- •Тема 6. Характерные земельные правонарушения, их профилактика и выявление.
- •Тема 7. Ответственность за нарушения земельного законодательства.
- •Тема 8. Международные договоры и охрана земель.
- •Методические рекомендации по изучению дисциплины.
- •Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов
- •Задания для выполнения контрольных работ Вариант 1
- •Вариант 2
- •Вариант 3
- •Вариант 4
- •Примерная тематика рефератов
- •Примерная тематика курсовых работ
- •Примерная тематика дипломных работ
- •Примеры тестовых и контрольных заданий для проведения рубежного контроля
- •1. Контрольные задания
- •2. Тестовые задания
- •Литература Нормативные правовые акты
- •Основная *
- •Дополнительная
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Приложение. Примеры лекций. Сделки с земельными участками
- •История развития законодательства об обороте земельных участков
- •Правила земельно-правовых сделок
- •Законодательство о сделках с землей
- •Ограничения и изъятия из оборота
- •Виды сделок с земельными участками Договор купли-продажи земельных участков
- •Договор мены земельных участков
- •Договор дарения земельных участков
- •Договор ренты земельных участков
- •Договор аренды земельных участков
- •Договор безвозмездного пользования земельными участками
- •Договор доверительного управления земельными участками
- •Договор залога (ипотеки) земельных участков
- •Развитие земельного рынка в иркутской области53
- •Сделки с государственными и муниципальными земельными участками Аренда государственных и муниципальных земель
- •Продажа государственных и муниципальных земель
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •Структура сделок с земельными участками в Иркутской области
- •Аренда государственных и муниципальных земель в Иркутской области
- •Купля – продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков с иными объектами недвижимости и незастроенных земельных участков
Правила земельно-правовых сделок
Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:
1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:
а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;
б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершения подобных сделок.
2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны:
а) быть дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.
3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрация сделки в регистрационной палате и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.
4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к этой сделки, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.
5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. ст. 178, 179 ГК РФ).
6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
а) по форме, т.е. по ее документальному оформлению. Как правило, сделки в земельном отношении имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;
б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки;
в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть существенные условия:
- установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или имущественных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др. При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" с соответствующими изменениями и дополнениями. При совершении этих сделок необходимо знать, что, если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении - 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества;
- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон в праве определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.;
- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.
Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем:
1) земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренда земли подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ);
2) земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственности приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий;
3) земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании, и другие;
4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя - работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное требование решения земельного вопроса не гарантировано залогом к исполнению, а с другой - задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф;
5) земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.;
6) правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности. Санкции за нарушение договорных обязательств можно подразделить на законные и договорные.
Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые предусмотрены договором и ситуация соответствует диспозиции договорной санкции.
Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:
1) неустойка; 2) пеня.
Договорные санкции могут применяться по двум основаниям:
1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями;
2) по решению суда, если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.
Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.
Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.
Реальный ущерб складывается из:
а) стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов;
б) дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки.
Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени с взысканием убытков, предусмотренных в законе, в четырех основных вариантах:
1) штрафной вариант - неустойка взыскания сверхстоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд.
2) зачетный вариант - неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением ценовой земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем определяется за минусом размера неустойки;
3) исключительный вариант - взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;
4) альтернативный вариант - взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.
По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие; правоизменяющие; правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.
Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.
Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.