4.4 Оценка выбранных земельных участков квалиметрическим подходом

В данном разделе проведена качественная оценка местоположения выбранных земельных участков по методике квалиметрического подхода. Данная методика была разработана Г.Г. Азгальдовым, она базируется на основных принципах квалиметрии [В.А. Пархоменко, Оценка недвижимости, 125 с.].

Оценка качества местоположения осуществляется в следующей последовательности (рисунок 4.4)

Рисунок 4.4. – Алгоритм оценки качества местоположения земельных участков квалимметрическим подходом

В соответствии с представленным алгоритмом нами построено дерево свойств местоположения для оценки качества земельных участков с точки зрения размещения на них объекта офисной недвижимости класса А, общей площадью застройки 720кв.м (первая очередь) с последующей разработкой проекта застройки земельного участка объектами многофункционального назначения (гостинично-офисно-торговая недвижимость с развлекательным компонентом) – таблица 4.3. Определена весомость свойств (Mi) аналитическим путем. Далее проведена оценка вариантов (Ki) по шкале важности 1-9 (таблица 4.4), при этом был выбран в качестве базового варианта – первый земельный участок. По всем принятым свойствам базовому варианту присвоена балльность «1». Остальные земельные участки сравнивались с базовым по каждому свойства с использованием шкалы важности 1-9.

На последнем этапе решения задачи определены значения показателей качества местоположения (удельной весомости Дi) для объекта оценки и объектов-аналогов по формуле:

,

(4.1

где: К i - относительный показатель i-ого свойства объекта;

М i - коэффициент весомости показателя i-го свойства объекта.

Таблица 4.3 – Результаты оценки качества местопложения земельных участков квалиметрическим подходом

Таблица 4.4 – Шкала важности 1-9

Важность свойств	Баллы 1-9
Отсутствие свойства	0
Одинаковая важность	1
Незначительное преимущество	2-3
Значительное преимущество	4-5
Явное преимущество	6-7
Абсолютное преимущество	8-9

Как видно из таблицы 4.3, наибольшей оценкой качества местоположения обладают земельные участки №4 и 5 по ул. Ялтинской и Северной соответственно.

4.5 Оценка экологической составляющей земельных участков

Согласно нормативно-правовой документации в области экологии (Федеральный закон от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федеральный закон №89-ФЗ от 24 июня 1998 года «Об отходах производства и потребления» и т.д.) необходимо при проектировании строительства разрабатывать раздел «Охрана окружающей среды». Раздел ООС содержит проектные разработки по охране окружающей природной среды с элементами экологического нормирования, комплекс предложений по рациональному использованию природных ресурсов в строительстве и технических решений по предупреждению негативного воздействия проектируемого объекта на окружающую природную среду, которые необходимо учитывать при проектировании, реализации и контроле за намечаемой хозяйственной деятельностью.  

Раздел включает в себя: определение условий природопользования, технических условий присоединения объекта к существующим инженерным сетям и коммуникациям, а также рекультивации земель, вариантных проработок как по размещению и генплану участка, так и по принятию технических и технологических решений с экологической точки зрения, характеристики природных условии местности, общей характеристики экологической ситуации на площадке строительства (уровень загрязнения атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, существующие уровни шума, электромагнитных излучений и иных физических факторов, уровень радиационного загрязнения, загрязненность и нарушенность почвенного покрова, состояние растительного покрова) в районе строительства территорий с ограничительным режимом пользования (заповедники, заказники, санитарно-защитные и водоохранные зоны и т.д.), картографического материала (обзорная ситуационная схема размещения объекта с нанесенными на ней границами соседних землепользований и планировочных ограничений; генплан площадки строительства, природоохранная схема, план благоустройства и озеленения участка) на топографической основе.

Для снижения техногенных воздействий при строительстве сооружений на окружающую природную среду предлагается комплекс организационно-технических мероприятий по уменьшению количества производственно-бытовых отходов:

• при строительстве необходимо использовать технологические процессы, базирующиеся на принципе максимального использования сырьевых материалов и оборудования, что обеспечит образование минимальных количеств отходов;

• необходимо оптимально организовать сбор, сортировку, очистку, и передачу на переработку и утилизацию отходов;

• рабочий персонал должен быть обучен сбору, сортировке, обработке и хранению отходов, во избежание перемешивания опасных веществ с другими видами отходов, усложняющих утилизацию;

• необходимо организовать надлежащий учет отходов и обеспечить своевременные платежи за размещение отходов;

• все виды отходов должны складироваться и вывозиться в специально отведенные места, согласованные с местными органами охраны природы и санэпидемнадзора.

В данном разделе рассматривается влияние строительства рассматриваемого объекта на экологическую составляющую места и существующую застройку, а также влияние существующих объектов на застраиваемое здание с экологической точки зрения. Для этого исследуется объекты в радиусе 5-6 кварталов от участка застройки.

Раздел ООС содержит подразделы: охрана атмосферного воздуха, охрана и рациональное использование водных ресурсов, охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира, защита от шума и других физических факторов воздействия.

Для защиты возведённого здания от негативного воздействия окружающей среды предлагается следующий перечень мероприятий:

• устройство металлопластиковых окон для обеспечения шумоизоляции;

• устройство в помещениях систем кондиционирования и очистки воздуха;

• устройство на территории зелёных насаждений.

Направление ветра в г.Краснодаре в зимнее и летнее время указано на розе ветров – рисунок 4.5.

Рисунок 4.5 – Роза ветров г.Краснодара

Участок № 1, ЦМР, ул. Фрунзе, д.25, кв 1.

1

2

3

4

5

8

Уклон местности показан стрелкой, i = 0,28.

Рисунок 4.6 – Ситуационный план участка №1

Рисунок 4.7 – Земельный участок №1, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке

В таблице 4.5 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №1.

Таблица 4.5 - Оценка экологических угроз участка №1.

№ п.п.	Объект-спутник	Угрозы объекту управления от окружающей среды				Угрозы от объекта управления окружающей среде
		Загрязнение воздуха	Шумовая нагрузка	Пыль	Загрязнение воздуха		Шумовая нагрузка	Пыль
1	Детский сквер «Дружба»		средняя		высокая		высокая	высокая
2	Затон				низкая		низкая	низкая
3	Парк 30-летия победы				низкая		низкая	низкая
4	Краевой клинический госпиталь для ветеранов				высокая		высокая	высокая
5	Администрация края				низкая		низкая	низкая
6	Жилая застройка				средняя		средняя	средняя
7	Административные здания				высокая		высокая	высокая
8	Набережная		низкая				низкая

Участок № 2, ЮМР, ул. им. 70-летия Октября, 28

1

1

1

1

2

2

2

3

3

4

5

5

5

5

5

5

7

8

9

9

9

10

11

Уклон местности показан стрелкой, i = 0,36.

Рисунок 4.7 – Ситуационный план участка №2

Рисунок 4.8 – Участок №2, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке

В таблице 4.6 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №2.

Таблица 4.6 - Оценка экологических угроз участка №2

№ пп	Объект-спутник	Угрозы объекту управления от окружающей среды				Угрозы от объекта управления окружающей среде
		Загрязнение воздуха	Шумовая нагрузка	Пыль	Загрязнение воздуха		Шумовая нагрузка	Пыль
1	Школы				высокая		высокая	высокая
2	Административные здания существующие				средняя		средняя	средняя
3	Административные здания строящиеся	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
4	Сквер				низкая		низкая	низкая
5	Детский сад, ясли				высокая		высокая	высокая
6	Многоэтажная жилая застройка				средняя		средняя	средняя
7	Юбилейный рынок				низкая		низкая	низкая
8	Гостиница				средняя		средняя	средняя
9	Магазины, торговые павильоны				средняя		средняя	средняя
10	Набережная р.Кубань				высокая		высокая	высокая
11	Автомобильная дорога	высокая	высокая	высокая				высокая

Участок № 3, ул.Ставропольская, 16

Рисунок 4.9 – Участок №3, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

2

2

2

3

Уклон местности показан стрелкой, i = 0,36.

Рисунок 4.10 – Ситуационный план участка №3

В таблице 4.7 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №3.

Таблица 4.7 - Оценка экологических угроз участка №3

№ пп	Объект-спутник	Угрозы объекту управления от окружающей среды				Угрозы от объекта управления окружающей среде
		Загрязнение воздуха	Шумовая нагрузка	Пыль	Загрязнение воздуха		Шумовая нагрузка	Пыль
1	Производственные корпуса и хозяйственные	высокая	высокая	высокая	высокая		высокая	высокая
2	Административные здания существующие				высокая		высокая	высокая
3	Административные здания строящиеся	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
4	АЗС	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
5	Ж/д и автовокзал	средняя	средняя	средняя	высокая		высокая	высокая
6	Жилая застройка				средняя		средняя	средняя
7	Магазины, торговые павильоны				средняя		средняя	средняя
7	Набережная р.Кубань				низкая		низкая	низкая
8	Автомобильная дорога	высокая	высокая	высокая	высокая		высокая	высокая

Участок № 4, ул.Ялтинская, 1/28

1

1

1

11

500

10

9

8

7

400

3

2

2

2

1200

2

7

2

2

Уклон местности показан стрелкой, i = 0,25.

Рисунок 4.11 – Ситуационный план участка №4

Рисунок 4.12 – Участок №4, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке

В таблице 4.8 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №4.

Таблица 4.8 - Оценка экологических угроз участка №4

№ пп	Объект-спутник	Угрозы объекту управления от окружающей среды				Угрозы от объекта управления окружающей среде
		Загрязнение воздуха	Шумовая нагрузка	Пыль	Загрязнение воздуха		Шумовая нагрузка	Пыль
1	Производственные корпуса и хозяйственные	низкая	низкая	низкая	низкая		низкая	низкая
2	Административные здания существующие				средняя		средняя	средняя
3	Административные здания строящиеся	низкая	низкая	низкая	низкая		низкая	низкая
4	АЗС	высокая	высокая	высокая	высокая		высокая	высокая
5	Ж/д пути	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
6	Жилая застройка				высокая		высокая	высокая
7	Магазины, торговые павильоны				средняя		средняя	средняя
8	Школы				низкая		низкая	низкая
9	Автомобильная дорога	высокая	высокая	высокая	высокая		высокая	высокая
10	Гаражный кооператив				низкая		низкая	низкая
11	Зеленая зона				низкая		низкая	низкая
12	Гостиница				средняя		средняя	средняя

Участок № 5, ул. Северная (начало ул.Филатова)

8

10

10

8

11

9

7

7

5

2

1

1

1

1

1

1

1

2

2

3

3

3

Уклон местности показан стрелкой, i = 0,20

Рисунок 4.13– Ситуационный план участка №5

Рисунок 4.14 – Участок №5, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке

В таблице 4.9 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №5.

Таблица 4.9 - Оценка экологических угроз участка №5

№ пп	Объект-спутник	Угрозы объекту управления от окружающей среды				Угрозы от объекта управления окружающей среде
		Загрязнение воздуха	Шумовая нагрузка	Пыль	Загрязнение воздуха		Шумовая нагрузка	Пыль
1	Производственные корпуса и хозяйственные	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
2	Административные здания существующие				средняя		средняя	средняя
3	Административные здания строящиеся	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
4	АЗС	низкая	низкая	низкая	низкая		низкая	низкая
5	Ж/д пути	средняя	средняя	средняя	средняя		средняя	средняя
6	Жилая застройка				высокая		высокая	высокая
7	Магазины, торговые павильоны				средняя		средняя	средняя
8	Школы				низкая		низкая	низкая
9	Автомобильная дорога	высокая	высокая	высокая	высокая		высокая	высокая
10	Зеленая зона				средняя		средняя	средняя
11	Гостиница				средняя		средняя	средняя

Следующим этапом все факторы, влияющие на экологию окружающей среды, сведены в одну таблицу. Все угрозы оценили в баллах по степени их влияния: 0 – нет угрозы; 1 – угроза низкая; 2 – угроза средняя; 3 – угроза высокая.

Таблица 4.10- Итоговая таблица

Наименование показателя	Участок № 1			Участок № 2			Участок № 3			Участок № 4			Участок № 5
	Угроза объекту	Угроза от объекта	Угроза объекту		Угроза от объекта	Угроза объекту		Угроза от объекта	Угроза объекту		Угроза от объекта	Угроза объекту		Угроза от объекта
Жилой массив	0	2	0		2	0		2	0		3	0		3
Водоемы	0	2	0		3	0		1	0		0
Рекреационные зоны	2	3	0		1	0		0	0		1	0		2
Административные здания существующие	0	3	2		2	0		3	0		2	0		2
Административные здания строящиеся	0	0	2		2	2		2	1		1	2		2
Администрация города, края	0	1	0		0	0		0	0		0	0		0
Школы, детские сады, ясли	0	0	0		3	0		0	0		1	0		1
Мед. учреждения	0	3	0		0	0		0
АЗС	0	0	0		0	2		2	3		3	1		1
Автомобильные дороги	2	2	3		3	3		3	3		3	3		3
Железные дороги	0	0	0		0	2		2	2		2	2		2
Гостиницы	0	0	0		2	0		0	0		2	0		2
Торговые павильоны, магазины, рынки	0	2	0		2	0		2	0		2	2		2
Производственные здания	0	0	0		0	3		3	1		1	2		2
Всего	4	16	7		20	12		20	10		21	12		22
Итого	20			27			32			31			34

Таким образом, с точки зрения экологии наиболее благоприятным является участок №1, расположенный по ул. Фрунзе 25/1.