- •Вопрос № 1. Банковская система России. Принципы банковской деятельности.
- •Вопрос № 2. Пассивные операции банков.
- •Вопрос № 3. Понятие и виды банковских счетов.
- •Вопрос № 4. Регулирование деятельности коммерческих банков.
- •Вопрос № 5. Кредитная деятельность банков. Виды банковского кредита.
- •Вопрос № 6. Коммерческий кредит в деятельности предприятий.
- •Вопрос № 7. Ипотечное кредитование.
- •Вопрос № 8. Сущность и виды векселя. Принципы вексельного обращения.
- •Вопрос № 9. Инвестиционный портфель. Понятие, виды, стратегия управления.
- •Вопрос № 10. Производные финансовые инструменты.
- •Вопрос № 11. Принципы менеджмента на рынке ценных бумаг.
- •Вопрос № 12. Предмет и базовые концепции финансового менеджмента.
- •Вопрос № 13. Методы финансового менеджмента.
- •Вопрос № 14. Принципы управления финансами предприятия.
- •Вопрос № 15. Бюджетирование в системе финансового менеджмента.
- •Вопрос № 16. Характеристика финансовых активов организации. Принципы их оценки.
- •Вопрос № 17. Структура и анализ стоимости капитала.
- •Вопрос № 18. Анализ финансовой устойчивости и платежеспособности организации.
- •Вопрос № 19. Экономическое содержание, виды и функции прибыли.
- •Вопрос № 20. Финансовое планирование на предприятии. Цели, виды и методы.
- •Вопрос № 21. Сущность и виды денежных потоков.
- •Вопрос № 22. Политика управления оборотными активами.
- •1) Производственный цикл предприятия;
- •2) Финансовый цикл (или цикл денежного оборота) предприятия.
- •1. Анализ оборотных активов предприятия в предшествующем периоде.
- •2. Определение принципиальных подходов к формированию оборотных активов предприятия.
- •5. Обеспечение необходимой ликвидности оборотных активов.
- •3.Принцип обеспечения эффективности.
- •Вопрос № 24. Анализ и планирование себестоимости продукции, работ и услуг.
- •Вопрос № 25. Риск и доходность финансовых инвестиций.
- •Вопрос № 26. Анализ эффективности капитальных финансовых вложений.
- •Вопрос № 27. Основные процедуры банкротства. Регулирование процессов банкротства.
- •Государственное регулирование в сфере банкротства
- •Вопрос № 28. Задачи и методы антикризисного управления предприятием.
- •Вопрос № 29. Принципы оценки инвестиционных проектов.
- •Вопрос № 30. Учетная политика предприятия.
- •Вопрос № 31. Бухгалтерский баланс предприятия: структура, порядок составления.
- •Вопрос № 32. Принципы организации аудиторской деятельности.
- •Вопрос № 33. Содержание и функции бухгалтерского учета.
Вопрос № 7. Ипотечное кредитование.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации
различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Особенности применения ипотечного кредита.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется
обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае
обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких – либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов
в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Она представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования залогодержателя к должнику. Порядок осуществления ипотеки регулируется ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» и др. норм. актами.
Договор ипотеки является залогом недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).
Существенными условиями договора об ипотеке являются:
предмет договора; его оценка; обеспечиваемое обязательство; размер и срок исполнения обязательства.
Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые покупают недвижимость. Вторичный рынок охватывает процесс купли – продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача – дать возможность первичным кредиторам продать закладную и на полученные деньги предоставить другой кредит.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные организации, особенности их деятельности заключаются в способах выдаваемых кредитов:
выпуск ипотечных облигаций, государственные субсидии, продажа закладных ипотечному агентству или банку.
Инструмент ипотечного кредитования – это способ погашения долга (амортизации кредита). В графике амортизации отражается какая часть платежа идет на выплату процента, а какая на выплату основной суммы долга.
По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; с переменной по возможности досрочного погашения; с правом досрочного погашения; без права.
По степени обеспеченности сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Параметры кредита(размер, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) во многом определяют финансовые риски. Особое внимание со стороны государства уделяется социальному характеру ипотечного кредитования, состоящее в рисках невыплат по кредиту, в работе с депозитами населения, вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему.
Основные проблемы ипотечного кредитования: недостаток долгосрочных финансовых ресурсов; выдача кредитов банками затруднена, в связи с оценкой платежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов, поскольку официальные доходы невелеки.
Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что в случае невозврата заемщиком кредита кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению.