- •Глава 1. Право на жилище и жилищное право
- •§ 1. Право граждан на жилище
- •§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
- •§ 3. Источники жилищного права
- •§ 4. Соотношение предметов ведения
- •§ 5. Литература по жилищному праву
- •Глава 2. Объекты жилищного права
- •§ 1. Жилые помещения
- •§ 2. Жилищный фонд
- •§ 3. Учет жилищного фонда
- •§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения
- •§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
- •§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
- •§ 1. Жилищные права и обязанности
- •§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав
- •§ 3. Ответственность за нарушение
- •Глава 4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
- •§ 1. Защита жилищных прав
- •§ 2. Сроки исковой давности
- •Глава 5. Договор найма жилого помещения
- •§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре
- •Глава 35 гк рф, думается, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства.
- •§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
- •§ 3. Социальный наем
- •§ 4. Коммерческий наем
- •Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
- •§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
- •§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
- •§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
- •§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
- •§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы
- •§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде
- •Глава 7. Аренда жилых помещений и безвозмездное пользование
- •§ 1. Аренда жилых помещений
- •§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства
- •§ 2. Организация и деятельность жилищных
- •§ 3. Органы управления и контроля жилищных
- •§ 4. Прекращение деятельности жилищного
- •§ 5. Правовое положение членов жилищных
- •§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение
- •Глава 9. Приватизация жилищного фонда
- •§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда.
- •§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
- •§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
- •§ 4. Особенности приватизации служебных жилых помещений
- •§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий
- •§ 6. Применение Закона рф "о приватизации жилищного
- •§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
- •§ 8. Окончание периода приватизации жилищного фонда
- •Глава 10. Право собственности и иные вещные
- •§ 1. Общие положения о праве собственности
- •§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав
- •§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
- •§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
- •§ 5. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников
- •Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома
- •§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество
- •§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей
- •§ 3. Объекты общего пользования в многоквартирном доме
- •§ 4. Общее собрание собственников помещений
- •§ 5. Управление многоквартирными домами
- •Глава 12. Товарищества собственников жилья
- •§ 1. Понятие и общие положения о товариществах
- •§ 2. Организация и деятельность товариществ
- •Глава 18 гк рф, кроме прочего, содержит три статьи - 289, 290 и 291, - непосредственно касающиеся:
- •§ 3. Органы управления товарищества собственников жилья
- •§ 4. Прекращение деятельности товарищества
- •§ 5. Правовое положение членов товариществ
- •§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях
- •Глава 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •Глава 14. Сделки, направленные на отчуждение
- •§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
- •§ 2. Купля-продажа жилых помещений
- •§ 3. Мена жилых помещений
- •§ 4. Обмен жилых помещений
- •§ 5. Дарение жилого помещения
- •§ 6. Рентный договор
- •Глава 15. Наследование жилых помещений
- •§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
- •§ 2. Особенности наследования приватизированных
- •§ 3. Особенности наследования жилых помещений
§ 2. Жилищный фонд
Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. С определением жилищного фонда Российской Федерации проблем правового порядка практически нет <1>, существует данное законодателем (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ) понятие, в соответствии с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд Российской Федерации. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера <2>.
--------------------------------
<1> В экономической литературе и в СМИ иногда используется понятие "жилой фонд". Безусловно, используемое в нормативных актах определение "жилищный фонд" более точное.
<2> В 2003 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2 млрд. 853 млн. кв. м (Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003. С. 200).
Определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.
В литературе последних лет предлагались различные основания классификации жилищного фонда.
После принятия Законов Союза ССР и РСФСР "О собственности" одни исследователи продолжали делить жилищные фонды в соответствии с ЖК РСФСР <1>, другие предлагали классифицировать их по отнесению к той или иной форме собственности. После принятия 4 июля 1991 г. Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" исследователей классификации по формам собственности стало значительно больше <2>.
--------------------------------
<1> См., например: Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: АО "ЛогоВАЗ-ПРЕСС", 1993. С. 8.
<2> См., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996. С. 19 - 24; Седугин П.И. Жилищное право. М.: Изд. группа "Норма-Инфра-М", 1997. С. 54 - 56.
Нельзя не обратить внимание на то, что Верховный Совет РФ, принимая в 1992 г. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", разделил жилищный фонд на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд, а также жилищный фонд в коллективной собственности. Анализируя данную классификацию, Ю.К. Толстой указывал на то, что здесь не соблюдено единство классификационного основания <1>. Соглашаясь с этим, вероятно, следует отметить то обстоятельство, что отступления от классификационных оснований содержались в одном из Законов, вносивших последние изменения в Конституцию РСФСР (в части определения форм собственности). Закон лишь спроецировал данные положения применительно к жилищному фонду.
--------------------------------
<1> См.: Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 20.
С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: 1) по принадлежности к той или иной форме собственности и 2) в зависимости от использования.
По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ (ч. 3 ст. 40), в ГК РФ (ст. 672), в ЖК РФ (ст. 19)):
1) частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входят помещения жилищного фонда общественных объединений и жилищного фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
2) государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;
3) муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В литературе классифицировать жилищный фонд в зависимости от использования предлагалось достаточно часто <1>. В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в ЖК РФ. Согласно ч. 3 ст. 19 Кодекса в зависимости от целей использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы:
--------------------------------
<1> См., например: третье издание данной работы: М.: Статут, 2003. С. 28 - 30.
1) жилищный фонд социального использования - жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;
2) индивидуальный жилищный фонд - жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками жилых помещений (помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования);
3) коммерческий жилищный фонд - жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам в аренду с целью извлечения прибыли;
4) специализированный жилищный фонд - жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категории граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством.