- •Учебное пособие Санкт-Петербург
- •1.3. Методы планирования
- •Определяющая линия ведущих идей
- •Контрольные вопросы
- •Современный подход к организации внутрифирменного планирования
- •Контрольные вопросы
- •3. Структура и содержание текущего плана развития организации
- •3.1. Структура и порядок разработки тактического плана
- •3.2. План маркетинга
- •3. 3. План производства (производственная программа)
- •3.4. Планирование организационно-технического развития (планирование инноваций)
- •2. Срок окупаемости инвестиций
- •3.5. Планирование материально-технического обеспечения
- •Пм – потребность в материалах;
- •Далее составляется материальный баланс (табл. 3).
- •Материальный баланс
- •3.6. План по кадрам и расходам на оплату труда
- •3.7. Содержание плана по себестоимости
- •3.8. Планирование финансового результата
- •3.9. Финансовый план
- •3.10. Планирование минимизации и защиты от рисков
- •4. Особенности планирования на предприятиях жилищно-коммунального комплекса
- •4.1. Особенности жкх, учитываемые при планировании
- •4.2. Содержание плана управляющей компании по управлению муниципальным жилым фондом
- •4.3. Особенности планирования на водопроводно-канализационных предприятиях
- •Раздел 1. Обоснование обеспечения прогнозируемого объема
- •Раздел 2. План мероприятий по повышению эффективности
- •Раздел 1. Обоснование обеспечения прогнозируемого объема
- •Раздел 2. План мероприятий по повышению эффективности
- •4.4. Планирование в организациях коммунального комплекса в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов
- •Производственная программа организации коммунального комплекса в сфере утилизации (захоронения) тбо
- •Раздел 1. Обоснование обеспечения прогнозируемого объема
- •Раздел 2. План мероприятий по повышению эффективности деятельности организации коммунального комплекса в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов
- •4.5. Планирование на предприятиях энергетического хозяйства города
- •Планирование на теплоэнергетических предприятиях
- •Заключение
- •Список литературы
4. Особенности планирования на предприятиях жилищно-коммунального комплекса
4.1. Особенности жкх, учитываемые при планировании
Специфика организации ЖКХ города состоит в том, что оно одновременно должно удовлетворять комплексу ограничивающих условий. Во-первых, вся структура коммунальной сферы формируется в зависимости от местных условий, размеров и расположения города. Ее состав и мощность не могут быть меньше, чем это необходимо для нормальной жизнедеятельности города. Во-вторых, параметры услуг и качество производимой продукции жестко регламентируются строительными нормами и правилами (СНиП), техническими условиями, экологическими требованиями (нормы ПДК — предельно допустимой концентрации). Это требует особого внимания к соблюдению технологии, поддержанию в нормальном состоянии производственных мощностей и т. д. В-третьих, развитие коммунальной сферы сдерживается нехваткой финансовых ресурсов в местных бюджетах и у населения. Несвоевременная замена коммуникаций, фильтров, насосного и котельного оборудования приводит к снижению эффективности работы коммунальных предприятий, удорожанию услуг и созданию аварийных ситуаций.
Наиболее сложными и жестко регламентируемыми сферами в системе городского хозяйства являются водоснабжение и водо-отведение, теплоснабжение, энергоснабжение и газоснабжение.
В процессе обеспечения города водой, газом, электроэнергией и теплом возникает много организационных, технологических и экономических проблем. Например, в состав водопроводно-коммунального хозяйства входят водозаборы, артезианские скважины, водоподъемные и повысительные станции, резервуары для хранения воды, канализационные станции, станции обезжелезивания, иловые, песковые площадки, трубопроводы водоснабжения и канализации. Каждое из этих предприятий относительно самостоятельно выполняет свои производственно-технологические функции, но только их слаженная работа приводит к удовлетворительному результату.
4.2. Содержание плана управляющей компании по управлению муниципальным жилым фондом
Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.
План управления включает следующие основные разделы:
План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).
Финансовый план (бюджет).
План материально-технического снабжения.
План маркетинга.
План управления персоналом.
План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.
Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).
Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д.
Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется придерживаться следующих правил:
своевременно выполнять работы, включенные в график;
обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;
обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;
своевременно проводить профилактические работы;
организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и стоимость выполненных работ;
обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.
При организации оперативного планирования целесообразно ввести систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов, профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.
Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник— местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.
В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. По некоторым объектам эксплуатации расходы превышают доходы. Причины сокращения доходов чаще всего связаны с несвоевременной оплатой услуг потребителем. Однако есть и другая причина финансового дисбаланса. Дело в том, что расходы в многоквартирных домах зависят от особенностей планировки и застройки зданий разного года постройки, их конструктивных и технических характеристик, оказывающих влияние на состав выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Оплата же услуг осуществляется по усредненным тарифам. Следовательно, по относительно новым зданиям доходы могут превышать расходы, а по старым, находящимся в сложных гидрогеологических условиях, денег на эксплуатацию будет нехватать. Поэтому управляющей компании необходимо осуществлять планирование и учет доходов и расходов отдельно по каждому дому и относить все работы и услуги по содержанию и ремонту на электронный технико-экономический паспорт. В целом по эксплуатируемому жилому фонду финансовый план будет представлять собой сумму доходов и расходов на содержание и ремонт всех многоквартирных домов управляющей компании.
Если планируемые расходы по всем домам превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.
Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.
При планировании доходов необходимо учесть уровень оплаты услуг (см. табл. 12).
Таблица 12
Учет оплаты жилищно-коммунальных услуг населением
№п/п |
Вид услуг |
Экономичски обоснованный тариф |
Ставки оплаты услуг населением |
Уровень платежей населения, % |
11 |
Техническое обслуживание жилья, руб./м2 в месяц |
|
|
|
22 |
Найм, руб./м2 в месяц |
|
|
|
33 |
Вывоз ТБО, руб./чел в месяц |
|
|
|
44 |
Обслуживание лифтов, руб./чел в месяц |
|
|
|
55 |
Отопление, руб./м2 в месяц |
|
|
|
66 |
Горячее водоснабжение, руб./чел в месяц |
|
|
|
77 |
Водоснабжение, руб./чел в месяц |
|
|
|
88 |
Канализация, руб./чел в месяц |
|
|
|
99 |
Электроэнергия, руб./чел в месяц (по норм.) |
|
|
|
110 |
Газоснабжение, руб/чел в месяц (по норм.) |
|
|
|
Доходы следует планировать по реальным предполагаемым поступлениям. Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично отслеживается правильное и точное оформление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры финансового контроля:
разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам, подлежащим оплате;
разделение функций учета денежных поступлений и других бухгалтерских операций по учету доходов;
определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению дебиторской задолженности;
выверка банковских счетов;
проведение внутреннего аудита и проверка компании.
Управление расходами. В задачи управляющей компании входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов — на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала — вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.
Управляющая компания должна определить, какие решения могут приниматься подрядчиками самостоятельно.
При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета. С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:
— какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;
если принимается решение об осуществлении расходов, в результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;
соответствует ли смете закупка товаров и услуг;
предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.
План материально-технического снабжения. Процесс планирования и определения потребности в материально-технических ресурсах необходимо проводить одновременно с составлением годовой сметы. Объем закупок должен соответствовать программе профилактического ремонта.
Стандартная процедура управления материально-техническим снабжением предполагает выполнение следующих функций:
оценка потребности в материально-технических ресурсах;
составление задания;
изучение предложений поставщиков;
контроль.