!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель
.pdfПравовая природа и значение государственной регистрации сделок
третьи лица. - Б. X.) вправе доверять тому, что записано в поземель ной книге»2.
Как свидетельствует история правового регулирования оборота недвижимости, законодатель, принимая во внимание значение недви жимости как одного из важнейших социально-экономических благ и ее ценность, стремится устанавливать соответствующий режим не движимого имущества, обеспечивающий устойчивость оборота и ин тересы его участников, а также государства.
Восстановление в законодательстве Российской Федерации уп раздненного в первые годы советской власти деления вещей на дви жимые и недвижимые потребовало установления особого правового режима оборота недвижимого имущества3.
Значение недвижимости как одного из важнейших экономиче ских благ, служащих удовлетворению многогранных (материальных и духовных) потребностей человека и общества в целом, ее значитель ная ценность обуславливают необходимость закрепления особых правовых норм, призванных обеспечивать нормальное функциони рование цивилизованного рынка недвижимости, и оправдывают эти нормы.
В целях обеспечения стабильности гражданского оборота не движимости, интересов его участников, а также публичных интересов установлены специальные требования к оформлению сделок с недви жимым имуществом, отличающиеся от общих требований, предъяв ляемых к форме сделок. Исторически законодательство об обороте недвижимости развивалось именно в этом направлении4.
2 Там же. С. 201.
3 Одним из важнейших элементов правового режима объектов недвижимости, установленного Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 27 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем - Закон о регист рации), признана государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
За истекшие восемь лет действия Закона о регистрации (с 30 января 1998 г.) законодатель многократно обращался к нему, подвергая корректировке, внося в него дополнения и изменения. Только в 2004 г. закон подвергался изменениям шесть раз. Лишь немногие его нормы сохранили первоначальную редакцию.
Несмотря на столь частые корректировки, направленные, естественно, на совершенствова ние данного закона, в цивилистической доктрине и правоприменительной практике отдельные его нормы толкуются неоднозначно, являясь предметом оживленного обсуждения. Некоторым из них, имеющим научное и практическое значение, посвящена настоящая статья.
4 Подчеркивая особую важность определения момента перехода вещного права к приобретателю, К. П. Победоносцев утверждал: «Определить минуту этого перехода весьма важно, особенно в отношении недвижимого имущества и преимущественно в отношении поземельной собственно сти... оттог о у всех образованных народов признано было необходимым установить искусствен
73
Вопросы приобретения права собственности по договору
Сделки с недвижимостью должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторона ми. Несоблюдение установленной формы договора влечет его недей ствительность (ст. 550, 560, 651, п. 2 ст. 1017 ГК). Правило о заключе нии договора путем обмена документами посредством телеграфной, телетайпной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК) неприменимо при заключении, например, договора продажи земельного участка, жилого дома, отчуждения или аренды предприятия.
Требование оформления подлежащего регистрации договора путем составления одного документа вполне естественно, и едва ли у законодателя в отношении формы такого договора имеется альтерна тива. Нельзя не учитывать и саму технику регистрации: государствен ная регистрация сделки, а также права собственности, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надпи си, проставляемым на оригинале документа, в котором выражено со держание сделки (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в редакции Постановления Правительства РФ от 12 ноября 2004 г., № 627)5. По указанным техническим соображениям, думается, одним документом должны оформляться подлежащие регистрации договоры с недвижи мым имуществом и при отсутствии в соответствующих нормах подоб ного требования: договор дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), до говор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущест ва под выплату ренты (ст. 584 ГК).
Сделки с недвижимым имуществом с нарушением установлен ной простой письменной формы в виде единого документа являются ничтожными. Такие сделки не порождают юридических последствий, на которые рассчитывали заключившие их лица; они не могут быть исцелены (санированы).
Правило п. 2 ст. 165 ГК, устанавливающее в виде исключения признание судом действительной сделки, совершенной с нарушением
так называемой |
квалифицированной |
(нотариальной) |
формы, |
не применяется при |
нарушении менее |
строгой - простой |
письмен |
ной - формы сделки: ст. 550 ГК подобного исключения из установлен
ные признаки для удостоверения перехода недвижимой собственности. С этой целью приобрете ние ее совершалось публично» (Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 308).
5 СЗ РФ. 2004. № 47. Ст. 4652.
74
Правовая природа и значение государственной регистрации сделок
ного ею общего правила не знает. Исключения же из общих правил, как известно, не могут предполагаться и толковаться расширительно.
Неприменимо к сделкам с недвижимостью и правило п. 1 ст. 162 ГК, согласно которому в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются возможности приводить письменные и другие доказательства. В этом случае, при отсутствии иных пороков, сделка не признается недействительной; возникают лишь затруднения в доказывании факта совершения и содержания (условий) сделки, причем нельзя исключать возможность доказывания факта заключе ния и содержания сделки. Другое дело - заключение с нарушением формы сделки с недвижимостью: во-первых, императивные нормы ст. 550, 560, 651, 658 ГК исключают всякую возможность доказывания факта заключения договора; во-вторых, нормы ст. 550, 560, 651, 658 о форме сделки с недвижимым имуществом представляют собой случаи, о которых говорится в п. 2 ст. 162 ГК, и, в-третьих, эти нормы следует признать специальными по отношению к правилу п. 1 ст. 162 ГК, а следовательно, действует правило - lex specialis derogat legi generali.
В случаях, прямо предусмотренных законом, сделки с недвижи мостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации (п. 2 ст. 339, 584 ГК). Так как нотариальное удостовере ние относится к форме договора, это действие должно предшество вать регистрации, и для осуществления последней должен быть пред ставлен нотариально удостоверенный договор. Это положение отно сится как к случаям, когда нотариальная форма установлена законом, так и к случаям, когда она предусмотрена соглашением сторон, хотя бы для данной сделки такая форма по закону не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).
II
Действующая российская система регистрации в сфере оборота недвижимости предусматривает государственную регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, демонстри руя, по справедливому замечанию Н. А. Сыродоева, соединение двух исторически сложившихся в мире систем регистрации: регистрацию
75
Вопросы приобретения права собственности по договору
документов (регистрация сделок) и регистрацию прав (регистрация титула)6.
Необходимо подчеркнуть, что государственная регистрация не относится к форме сделки, не является ее элементом (ст. 158, 160, 165 ГК): форма сделки - это способ выражения (проявления) воли сторо ны (сторон), с которым законодательство связывает наступление оп ределенных правовых последствий. Соблюдение требований о форме закон признает условием заключенности договора (п. 1 ст. 432 ГК). Совершение сделки в надлежащей форме предшествует регистрации. В акте государственной регистрации воля сторон не участвует и вы ражения не получает: к моменту его совершения она уже сформиро вана и проявлена вовне в представленном для регистрации договоре7.
Кроме этих двух видов регистрации (ст. 8, 131, 164, 165, 223, 514, 584, 651, 658 ГК, Федеральный закон «О государственной реги страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федераль
6 См.: Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государст во и право. 1998. № 8. С. 94.
Эта система регистрации подвергается в юридической литературе справедливой критике. Так, Н. А. Сыродоев указывает, что регистрация сделок является просто излишней, в ней нет никакого смысла. «Ведь система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при реги страции права» (Сыродоев Н. А. Указ. соч. С. 96). См. также: Чубарое В. В. Вопросы государст венной рег истрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В. Н, Литовкин, В. А. Рахмилович. М.: Городец, 2000. С. 167; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Отдельное изда ние / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут., 2004. С. 7786; Петров Е. Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки. Межвуз. сб. научи, трудов. Вып. 3. М.: Статут, 2004. С. 450.
В самом деле, среди правоустанавливающих документов, признаваемых ст. 17 Закона о ре гистрации, основаниями для записи в Единый государственный реестр прав (в дальнейшем - ЕГРП), называются договоры и другие сделки, которые, как и прочие документы, подлежат согласно ст. 13 Закона о регистрации, проверке с позиции их юридической силы, соответствия требованиям, установленным ст. 18 того же закона. В случае несоответствия сделки требованиям закона (в Законе указано: «в случаях, если... документы... не соответствуют требованиям дейст вующего законодательства») но форме или содержанию в регистрации прав должно быть отка зано (ст. 20 Закона о регистрации).
Спорность вопроса о целесообразности двойной регистрации отмечает О. Г. Ломидзе, одна ко убедительных доводов не приводит (см.: Ломидзе О. Г. Правонаделение в гражданском зако нодательстве России. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2003. С. 167 169).
7 Нельзя согласиться с противоположным мнением (см., напр.: Белов В. А. Всегда ли нужно реги стрировать сделку? // Законодательство. 1999. № 7. С. 29). Вызывает' возражения и признание государственной регистрации юридически значимым элементом письменной формы сделки. По существу эта характеристика регистрации не согласуется с верным определением ее автором понятия формы сделки (см.: Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответствен ность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12. С. 90,93, 96)
76
Правовая природа и значение государственной регистрации сделок
ный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), предусматривается также специальная регистрация или учет отдельных видов недвижи мого имущества.
Согласно ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в по рядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации. Очевид но, что данная норма не решает, какие сделки с каким другим недви жимым имуществом подлежат регистрации, не решают этого вопроса также ст. 131 ГК и Закон о регистрации. В ст. 131, хотя и используется (причем неоднократно) термин «сделка», но требование о регистра ции сделок и указание на случаи, когда сделка подлежит регистрации, не содержится. Закон же о регистрации едва ли не постоянно при упоминании о регистрации права на недвижимое имущество тут же указывает: «и сделок с ним»8.
Системное толкование норм ст. 164 и 131 ГК приводит к выводу, соответствующему и лингвистическому анализу текста, о том, что не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только те, относительно которых имеется специальное указание в законе9.
Никакое иное толкование нельзя признать соответствующим буквальному тексту и подлинному смыслу формулировки п. 1 ст. 164 ГК: такие случаи действительно установлены в части второй Кодекса и в некоторых других законах. В частности, регистрации подлежат: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или
8 Более того, обращает на себя внимание следующая формулировка п. 1 ст. 2 Закона о регистра ции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав)...» Фразу в скобках можно понять в том смысле, что когда далее в этом Законе говорится о регистрации прав, имеется в виду и регистрация сделок. Именно таким образом она и толкуется в одном из Комментариев: «Следует помнить, - пишет Е. А. Киндеева, - что в Законе под термином «государст венная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2)» (Федеральный закон «О государственной регист рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Комментарий / Под общ. ред. П. В. Кра шенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 194). Формально такое толкование соответствует указанию закона, содержащемуся в скобках, иначе были бы непонятны цель и смысл этого указания. Такой юридико-технический прием написания закона используется в целях законодательной экономии. Однако в данном случае его использование порождает определенные проблемы, так как пределы обязательности и значение регистрации прав и регистрации сделок различны, а потому не все правила о регистрации прав относятся к регистрации сделок с недвижимостью, и наоборот.
9 Это положение сегодня, пожалуй, можно считать господствующим в юридической литературе. Однако встречаются и иные утверждения, например: «Государственная регистрация обязательна для любого договора с недвижимостью» (Егоров Ю. П. Правовой режим сделок как средств индивидуального регулирования. Новосибирск, 2004. С. 213).
77
Вопросы приобретения права собственности по договору
квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК) и некото рые другие.
Как можно объяснить выбор законодателем видов договоров, подлежащих государственной регистрации? В юридической литерату ре предлагается следующий ответ: можно предположить, «что необхо димость регистрации введена для обеспечения социальной защиты интересов слабой стороны гражданских правоотношений - например лиц, чьи недостаточные познания в области права заставляют законо дателя позаботиться о сделках, совершаемых ими»10.
С таким обоснованием трудно согласиться. Ведь наряду с дого вором ренты, предусматривающим отчуждение недвижимости под выплату ренты, в котором получателем ренты выступает гражданин, чаще всего пенсионного возраста, инвалид, договором купли-продажи жилого помещения, по которому приобретателями в основном явля ются граждане, действительно не обладающие достаточными право выми знаниями, государственной регистрации подлежат договоры продажи и аренды предприятия, договор аренды здания или сооруже ния, заключенный на срок не менее года. В этих договорах стороны - это субъекты предпринимательской деятельности, у которых имеется юридическая служба или возможность привлечения юридических консультантов, и едва ли о них проявляет заботу законодатель, якобы учитывая их недостаточные знания права.
Если это так, то как объяснить выбор видов договоров, требую щих государственной регистрации?
Прежде всего, попытка найти обоснование выбора означает в то же время и оправдание целесообразности существующей регистрации договоров. При отрицательном отношении автора этих строк к самой регистрации договоров нет смысла предпринимать попытки объясне ния этого выбора. Объективно же едва ли можно найти такое объяс нение, принимая во внимание широкое разнообразие договоров с не движимостью, требующих регистрации, и различный субъектный со став, в том числе участие профессиональных субъектов отношений, опосредуемых договорами, подлежащими регистрации".
10 Бевзенко Р. С. Юридическое значение регистрации права на недвижимое имущество // Законо дательство. 2004. № 9, с. 34.
11 В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и сделок с ним справедливо утверждается, что «в законодательстве отсутствует логическое обоснование выбора оснований для регистрации сделок...» (С. 69, 81 сл.).
78
Правовая природа и значение государственной регистрации сделок
III
Небезынтересно отметить, что в Кодексе нет прямых указаний об обязанности сторон регистрировать сделки в указанных законом случаях. Употребляемое в нем выражение «подлежат регистрации» используется и в ст. 4 Закона о регистрации, хотя сама статья названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Формулировки закона типа «подлежат регистрации», «обяза тельность регистрации», как представляется, нельзя рассматривать в качестве установления юридической обязанности сторон, заключаю щих сделку, подлежащую государственной регистрации, регистриро вать ее; их нельзя считать предписаниями обязывания12.
Выявление смысла и определение природы указания «подлежат регистрации» имеет важное значение, о чем будет сказано далее.
Акт государственной регистрации сделки или права как юриди ческий факт есть правомерное действие. Как и с любым другим юри дическим фактом, с актом регистрации связываются определенные юридические последствия, вид и содержание которых зависят от на значения данного вида регистрации. Функциональное назначение ка ждого вида регистрации определяется в соответствующих правовых нормах (п. 2 ст. 8, ст. 165, п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, ст. 558, 560, 561 и др. ГК), хотя не всегда с необходимой ясностью и четкостью.
Акты регистрации совершают уполномоченные государствен ные органы исполнительной власти, не оказывающие и не управомо ченные оказывать ни воздействия, ни влияния на волеобразование сторон, заключающих сделку, в которой сформированная воля уже получила выражение, ни вторгаться в ее содержание13.
12 В юридической литературе встречается прямо противоположное утверждение (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, В. П. Мозолин. М.: Бек, 1996. С. 287; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 421).
13 Конституционный Суд РФ следующим образом определяет юридическую природу и функции регистрирующих органов: «Это государственные органы в сфере исполнительной власти субъек та Российской Федерации (в настоящее время - территориальные органы федерального органа исполнительной власти - Федеральной регистрационной службы, - Б. X.), оказывающие по по ручению государства специализированные административные услуги, т. е. осуществляющие публичные функции...» (Определение Конституционного Суда РФ от 14 января 2003 г. № 20-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Администрации Ивановской области о проверке конституционности отдельных положений статей 9, 10 и 15 Федерального закона «О государст венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Примерного положения
79
Вопросы приобретения права собственности по договору
Вводя соответствующий вид регистрации, законодатель пресле дует определенные цели, которые могут и не получать отражения в законодательном акте. В частности, трудно обнаружить цели введения государственной регистрации сделок с недвижимостью. Не дает отве та на этот вопрос и абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, в котором говорится лишь о регистрации права', «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистри рованного права». В этой формулировке, строго говоря, определяется доказательственное, а не материально-правовое значение регистрации права. Если в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации рас пространить это положение на регистрацию сделок с недвижимостью, то и в этом случае не просматривается ответ на вопрос, для чего зако нодатель ввел государственную регистрацию некоторых сделок с не движимостью.
О значении государственной регистрации договора имеется принципиально важное высказывание Конституционного Суда Рос сийской Федерации (в дальнейшем - КС РФ). Отказав в принятии к рассмотрению жалобы на отказ в регистрации договора аренды не жилого помещения, КС РФ указал, что государственная регистрация договора аренды, равно как и права аренды, не может подменять со бой договор аренды как основание возникновения, изменения и пре кращения права аренды, вторгаться в содержание договора. И далее: «Государственная регистрация - как формальное условие обеспече ния государственной, в том числе судебной защиты прав лица, воз никающих из договорных отношений... - призвана лишь удостове рить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов». Едва ли, однако, государствен ная регистрация, как указывается в определении КС РФ, «создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств...»14. В этом утвержденииявная переоценка значения государственной регистрации сделок.
об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СПС «Гарант» 5.5. Текст Определения официально опубликован не был.) Приве денная характеристика позволяет правильно определить значение и природу актов государст венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
14 Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конститу ционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» //Вестник КС РФ. 2002. № 1. См. также определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 154-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного обще ства «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта I статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник КС РФ. 2002. № 1.
80
Правовая природа и 'значение государственной рег истрации сделок
Что касается юридических последствий, к которым приводит несоблюдение требований о соответствующем виде регистрации, то в законодательстве не всегда можно найти четкий ответ. Рассмотрим подробнее вопросы, связанные с регистрацией сделок с недвижимым имуществом.
В Гражданском кодексе РФ нет единого общего правила о по следствиях несоблюдения требования о регистрации сделок, подоб ного норме, определяющей юридические последствия нарушения нотариальной формы сделки. Место такой общей нормы - в подраз деле 4 Кодекса «Сделки и представительство» раздела первого «Об щие положения».
Правило п. 1 ст. 165 ГК в части, касающейся несоблюдения тре бований о государственной регистрации сделок, никак нельзя при знать общим. Оно ограничивает признание сделки недействительной случаями, установленными законом, поэтому является исключитель ной нормой, предусматривающей исключение из общего правила, кстати, установленного применительно к договорам, а не сделкам во обще, что, однако, сути дела не меняет. Подтверждением этого вывода может служить сопоставление с содержащимся в том же п. 1 ст. 165 правилом о последствиях нарушения нотариальной формы сделки, не знающим никаких ограничений, признающим всякую сделку, совер шенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, недействительной, ничтожной.
Нормы, устанавливающие требования о регистрации договоров с недвижимым имуществом и последствия несоблюдения этих требо ваний, а точнее, определяющие юридическое значение регистрации сделок, помещены в главах Кодекса, регулирующих отдельные виды договорных отношений. По их содержанию можно выделить три группы правовых норм, различно определяющих значение регистра ции сделок, исходя из которого, можно сделать выводы и о последст виях отсутствия регистрации сделок.
Одна группа норм, закрепляя требование о регистрации, связы вает с ней заключенность договора с момента ее осуществления (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 658 ГК). К этой группе можно отнести и норму п. 3 ст. 433 ГК, согласно которой, если договор под лежит регистрации, он считается заключенным с момента такой реги страции15.
15 В эту группу можно включить и норму п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (СЗ РФ. 2005. № 1.
6. |
81 |
Вопросы приобретения права собственности по договору
Другую группу образуют нормы, устанавливающие последствия в виде недействительности (ничтожности) сделки (п. 3, 4 ст. 339 и п. 1 ст. 165 ГК в сочетании с нормами, к которым он отсылает)16.
Третья группа норм, устанавливая требования о регистрации договора, не предусматривает последствий их несоблюдения (п. 3 ст. 574, п. 1 и 6 ст. 582, ст. 584, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 389 ГК).
Нормы первой группы не нуждаются в особых комментариях ввиду достаточной ясности определяемого ими значения регистрации сделки, состоящей в признании сделки заключенной с момента со вершения регистрации: они устанавливают условие и момент призна ния договора заключенным.
Отсюда формально может быть сделан вывод о том, что несо блюдение требования о регистрации приводит к признанию сделки незаключенной, хотя ни в одной норме о регистрации сделок с недви жимостью формулировки о незаключенности договора не содержится.
В нормах третьей группы, составляющих большинство, преду сматривается требование о регистрации договора, но не установлены значение регистрации и последствия ее отсутствия. Теоретически возможны два варианта последствий: договор не считается заклю ченным или является недействительным, ничтожным. В юридиче ской литературе высказывалось мнение, согласно которому несо блюдение требования о государственной регистрации сделок, как и требования об их нотариальной форме, влечет недействительность,
Ст. 40), согласно которой договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
16 Едва ли можно найти какие-либо аргументы в обоснование признания следствием отсутствия регистрации одних сделок недействительность (ничтожность), а других - незаключенность. Это подтверждается и отсутствием в юридической литературе попыток объяснить и обосновать та кую дифференциацию. Уместно подчеркнуть, что предлагая довольно развернутую регламента цию недействительности сделок (ст. 166-181 ГК), законодатель не только не определяет понятие незаключенности, но и не устанавливает специальных норм о последствиях незаключенности сделки. Так как незаключенность сделки означает, что она не порождает прав и обязанностей, которые закон связывает со сделками соответствующего типа (вида), незаключенность следует толковать как недействительность сделки. Такое толкование «незаключенности» согласуется с положением п. 1 ст. 167 ГК. В нем говорится, что недействительная сделка не влечет юридиче ских последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а согласно общему правилу ст. 168 ГК, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В настоящей статье не предполагается обсуждение проблемы недействитель ности и незаключенности сделок (подробно об этом см.: Тузов Д. О. Концепция «несуществова ния» в теории юридической сделки. Томск: Пеленг, 2006; он же. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2006. № 10. С. 4-26).
82