43. Формирование фондов капитального ремонта. Правовое положение регионального оператора.

ЖК предусматривает 2 способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора — организации, создаваемой субъектом РФ.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в банке. Отношения, связанные с принятием решения о формировании фонда капитального ремонта рассматриваемым способом, заключении договора специального счета, совершении операций по специальному счету, регулируются гл. 16 ЖК.

Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете реализуется в следующем порядке: собственники помещений в многоквартирном доме должны уведомить потенциального владельца специального счета о принятом ими решении, открыть специальный счет в кредитной организации, а владелец специального счета — направить в орган государственного жилищного надзора уведомление об избранном собственниками способе формирования фонда капитального ремонта, документы, подтверждающие принятие соответствующего решения собственниками и открытие специального счета. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным п. 7 Положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 мая 2016 г. № 454.

Владельцем специального счета может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация.

Отношения по специальному счету оформляются договором. Данный договор является бессрочным.

Владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации, на основании договора специального депозита.

Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться только на оплату работ (услуг) по капитальному ремонту.

С учетом назначения средств на специальном счете и необходимости обеспечения сохранности средств, предназначенных на финансирование капитального ремонта, установлен запрет на обращение взыскания в отношении денежных средств, находящихся на специальном счете. Исключения составляют несколько видов обязательств, прямо указанных в ЖК, в частности, это обязательства, вытекающие из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета:

1) на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;

2) другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Таким образом, средства, находящиеся на специальном счете, представляют собой обязательственное требование собственников помещений в этом доме к кредитной организации (банку), в которой открыт такой специальный счет, право распоряжения этими денежными средствами принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 36.1 ЖК).

Эти средства могут быть использованы, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил. Если имеющихся на специальном счете средств недостаточно для проведения капитального ремонта, собственники помещений вправе привлекать кредиты банка, используя средства на специальном счете для погашения кредита или оплаты получения гарантий по кредиту.

Со специального счета можно производить не только оплату работ по капитальному ремонту, но и погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. Таким образом, собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, смогут не копить деньги на ремонт в течение долгого времени, а получить заемные средства в нужном размере в нужное время.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет юридического лица, созданного субъектом РФ в форме фонда, для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Особенности статуса регионального оператора и отношения по формированию фонда капитального ремонта у регионального оператора регламентируются гл. 17 ЖК и постановлением Правительства РФ от 23 мая 2016 г. № 454 «Об утверждении Положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором». Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, или на счете регионального оператора реализуется путем направления в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания, которым оформлено это решение.

Средства, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора, а у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право требования проведения капитального ремонта в отношении регионального оператора. Таким образом, при данном способе формирования фонда капитального ремонта функции собственников сводятся к своевременной уплате взносов на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.

Функции, связанные с распоряжением этими денежными средствами и обеспечением проведения капитального ремонта общего имущества, возлагаются на регионального оператора.

Временно свободные средства фонда капитального ремонта размещаются на условиях договора банковского вклада в валюте РФ в кредитных организациях, отобранных региональным оператором по результатам конкурса.

Размещение временно свободных денежных средств фонда капитального ремонта не должно приводить к возникновению дефицита средств, необходимых для расчета за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Поэтому одним из обязательных условий договора банковского вклада является возможность его досрочного расторжения региональным оператором в одностороннем порядке.

Региональный оператор должен инициировать проведение капитального ремонта. Если собственники помещений не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение 3х месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления (ч. 6 ст. 189 ЖК).

Региональный оператор отвечает за обеспечение проведения и финансирования капитального ремонта всех многоквартирных домов, собственники помещении в которых формируют на его счете фонды капитального ремонта, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах.

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть принято и реализовано собственниками помещений в этом доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не менее 3х месяцев и не более чем в течение 6 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный многоквартирный дом (ч. 5 ст. 170 ЖК).

Если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в таких домах не позднее чем за 3 месяца до возникновения у них обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, притом что такая обязанность возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение 5 лет с даты включения многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

Не позднее чем за 1 месяц до окончания установленного для выбора способа формирования фонда капитального ремонта срока орган местного самоуправления обязан информировать собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях непринятия ими решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и созвать общее собрание собственников помещений для решения данного вопроса.

Если собственники помещений в установленный законом срок не выбрали или не реализовали определенный ими способ формирования фонда капитального ремонта либо в случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не был проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении данного дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении (ч. 7 ст. 170 ЖК).

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если у них отсутствует задолженность по обязательствам, связанным с капитальным ремонтом многоквартирного дома (ст. 173 ЖК).

По общему правилу, средства, внесенные в качестве взносов на капитальный ремонт, не подлежат возврату собственникам.

Однако из этого правила есть следующие исключения (п. 2 ст. 174 ЖК). Средства, внесенные в качестве взноса на капитальный ремонт до принятия соответствующих решений и не использованные в целях оказания услуг (выполнения работ) по капитальному ремонту, могут быть возвращены собственникам пропорционально уплаченным взносам в случаях:

® признании дома аварийным и сноса многоквартирного дома;

® — исключения многоквартирного дома, в котором имеется менее чем 5 квартир, из региональной программы капитального ремонта;

® изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме;

®* закрытия населенного пункта и исключения многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта