книги / Техническая экспертиза объектов недвижимости
..pdfМинистерство образования Российской Федерации Пермский государственный технический университет
Е.И. НОВОПАШИНА
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Пермь 2002
Оглавление |
|
Предисловие.................................................................................................. |
4 |
1. Основы технической эксплуатации зданий и сооружений |
10 |
1.1 Параметры эксплуатационной пригодности зданий и сооружений |
10 |
1.2 Факторы определяющие надежность зданий и сооружении |
14 |
2. Факторы, воздействующие на здания и сооружения.................. |
14 |
3. Характеристика сред и их воздействие на здания и сооружения |
20 |
3.1 Виды агрессивных сред............................................................................ |
20 |
3.2. Коррозия бетона и арматуры в железобетонных конструкциях...... |
22 |
3.3. Биоповреждения железобетонных конструкций |
24 |
3.4. Биоповреждения каменных конструкций............................................. |
25 |
3.5. Влияние нефтепродуктов на прочность бетона................................... |
26 |
3.6. Влияние длительного срока возведения объекта или перерыва в |
|
его строительстве без надлежащей консервации конструкций на их |
|
последующую работу..................................................................................... |
28 |
3.7. Причины образования высолов на поверхности строительных кон |
|
струкций ........................................................................................................... |
29 |
4. Характерные уязвимые места и дефекты в конструкциях |
31 |
5. Классификация дефектов и повреждений строительных конструк |
|
ций здании и сооружений.......................................................................... |
35 |
5.1. Дефекты и повреждения железобетонных конструкций |
37 |
5.2.. Дефекты и повреждения каменных конструкции |
43 |
5.3 . Дефекты деревянных конструкций перекрытий.................................. |
55 |
6. Проведение технической экспертизы зданий и сооружений |
57 |
6.1 .Общие положения и принципы подхода к оценке технического |
|
состояния объекта........................................................................................... |
57 |
6.2. Задача обследования |
59 |
6.3. Программа обследования........................................................................ |
59 |
6.4. Характеристика конструктивных решений здания.............................. |
63 |
6.5. Изучение инженерно-геологических условий площадки располо |
|
жения объекта.................................................................................................. |
64 |
6.6. Обследование фундаментов.................................................................... |
64 |
6.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций |
|
зданий и сооружений...................................................................................... |
64 |
7. Анализ результатов обследования |
67 |
8. Заполнение технической карты............................................................... |
68 |
9. Накопленный износ зданий и сооружений |
69 |
9.1. Метод экономического возраста............................................................ |
70 |
9.2. Модифицированный метод экономической жизни |
72 |
9.3. Метод сравнения продаж |
72 |
9.4. Метод разбиения...................................................................................... |
72 |
9.4.1 Определение физического износа на основе технического |
|
обследования объекта..................................................................................... |
72 |
9.4.2 Физический износ по сроку службы |
75 |
9.4.3 Функциональный износ...................................................................... |
78 |
9.4.4 Структура накопленного износа в методе разбиения |
81 |
9.4.5 Согласование отдельных видов износа, выраженных в |
|
процентах......................................................................................................... |
81 |
10. Усиление железобетонных и каменных конструкций....................... |
83 |
10.1. Усиление железобетонных и каменных конструкций без измене |
|
ния расчетной схемы...................................................................................... |
86 |
10.2. Усиление строительных конструкций материалами на основе |
|
углеводородных волокон |
86 |
11. Безопасность недвижимости |
92 |
Список литературы |
98 |
Приложения |
100 |
ПРЕДИСЛОВИЕ
Характерной чертой современного инвестиционного процесса в России стало снижение объема инвестиций в капитальное строительство, а также очевидное желание сэкономить средства на нормальной эксплуатации зда ний и сооружений, что привело к массовому износу оборудования и строи тельных конструкций.
Проблемы повышения долговечности зданий и сооружений в условиях рыночной экономики являются весьма актуальными, поскольку здания из нашиваются быстрее там, где не выделяются средства на нормальную экс плуатацию. Таких зданий становится все больше и больше как в промыш ленности, так и в коммунальном хозяйстве.
Необходимость реконструкции зданий требует решения вопросов о на дежности их конструкций, выявления резервов для увеличения нагрузок на здания или, наоборот, дефектов, снижающих вероятность их безаварийной работы.
Диагностика эксплуатируемых зданий и обследование строительных конструкций - важные составляющие процесса оценки недвижимости. В рамках затратного подхода ставится задача определения физического износа, что требует знаний технической эксплуатации и наиболее уязвимых мест зданий и сооружений.
Ниже рассматриваются основные виды факторов и воздействий, вызы вающих возникновение дефектов, даются основы диагностики строительных конструкций.
В работе уделяется внимание понятию физического износа здания, а также рассматриваются вопросы определения функционального (морально го) износа. Глава «Усиление железобетонных и каменных конструкций» на писана совместно с А.Н. Окуловой.
Основные понятия и определения
Собственник жилья - субъект, имеющий соответствующий документ на право владения жильем.
Наниматель жилья - лицо, которому предоставлено жилье на условиях договора найма.
Арендатор жилья - юридическое лицо, которому предоставлено жилье на условиях договора аренды.
Договор - соглашение двух или более лиц (физических или юридиче ских), направленное на установление или прекращение гражданских прав и обязанностей. В договор обычно включаются условия, побуждающие к ре-
альному выполнению установленных договором обязанностей сторон: меры имущественной ответственности (санкции) за неисполнение договора, воз мещение убытков, уплата неустойки и т.д.
Договор найма —соглашение, по которому наймодатель в пользование нанимателю и членам его семьи сдает пригодное для постоянного прожива ния жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору най ма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а нанима тель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевре менно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.
Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставля ет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров, за договорную плату во вре менное владение либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Заказчик - предприятие (организация), которое располагает средствами для осуществления капитального строительства и заключает договор на про изводство проектно-изыскательных, строительно-монтажных работ с под рядной организацией (подрядчиком).
Кондоминиум - объединение собственников в едином комплексе не движимого имущества в жилищной сфере (домовладельцы), в границах ко торого каждому из них на праве частной или государственной, муниципаль ной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом и являющееся общей собственностью домовладельцев.
Компенсации (субсидии) - средства, предоставляемые гражданам в ка чество помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.
Сертификат - документ предприятия-изготовителя, подтверждающий соответствие изготовленных материалов (изделий, конструкции) стандартам или техническим условиям.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилое здание - здание, предназначенное для проживания в нем людей.
Жилая квартира - изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
Секция жилого здания - часть здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через холл и которая отде лена от других частей здания глухой стеной.
Тамбур - небольшое помещение между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лест ничную клетку или другие помещения.
Терраса - огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещается на земле или над нижерасположенным этажом.
Холодная кладовая - кладовая площадью до 2 кв. м, размещаемая в неотапливаемом объеме квартиры.
Чердак - пространство между поверхностью покрытия (крыши), на ружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
Эркер - выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.
Этаж мансардный - жилой этаж, размещаемый внутри чердачного пространства.
Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже плани ровочной отметки земли.
Этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планиро вочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) и в средней части здания.
Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планиро вочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Герметики - эластичные материалы, применяемые для обеспечения не проницаемости стыков и соединений конструктивных элементов зданий.
Сети инженерные - трубопроводы и кабели различного назначения (водопровод, канализация, отопление, связь и др.), прокладываемые на тер риториях населенных пунктов, а также в зданиях.
Водоснабжение - совокупность мероприятий по обеспечению водой потребителей в необходимых количествах и требуемого качества.
Вентиляция - естественный или искусственный регулируемый возду хообмен в помещениях, обеспечивающий создание воздушной среды в соот ветствии с санитарно-гигиеническими требованиями.
Газоснабжение - организованная подача и распределение газового топ лива для нужд потребителя.
Канализация - комплекс инженерных сооружений (трубопроводов, на сосных станций) и оборудования (санитарных приборов, стояков и др.), обеспечивающих сбор и отведение сточных вод с территории домовладения.
Отопление - искусственный обогрев помещений с целью возмещения в них тепловых потерь и поддержания на заданном уровне температуры, опре деляемой условиями теплового комфорта для находящихся в помещении людей.
Техническая эксплуатация зданий - использование здания по функ циональному назначению с проведением необходимых мероприятий по со хранению такого состояния конструкций здания и его оборудования, при ко тором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установ ленными требованиями технической документации.
Нормальная эксплуатация - эксплуатация, осуществляемая (без огра ничений) в соответствии с предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.
Содержание жилого дома - комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание, текущий и капиталь ный ремонт.
Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик жи лого здания, обусловливающих его качество.
Эксплуатационные требования к жилому зданию (элементу) - уста новленные нормативными документами условия (требования) к жилому зда нию (элементу), обеспечивающие его эффективную эксплуатацию.
Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов, заданных параметров и режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств.
Физический износ здания - процесс постепенного или одномоментно го ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показате лей зданий (элементов), вызываемый объективными причинами или внеш ними воздействиями.
Функциональный (моральный) износ здания - постепенное отклоне ние основных эксплуатационных показателей, определяющих условия про живания, от показателей, формируемых с учетом данных технического про гресса в строительстве и эксплуатации жилья в соответствии с развивающи мися потребностями населения.
Внешний износ - изменение внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законода тельных условий.
Капитальный ремонт здания - комплекс строительных и организаци онно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа (в том числе замена, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования), не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстанов ления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатацион ных показателей.
Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организаци онно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улуч шения условий проживания, максимального устранения физического и мо рального износа.
Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкция, осно вание (здание в целом) перестают удовлетворять заданным эксплуатацион ным требованиям. Оценка технического состояния здания, соответствует его физическому износу в пределах 60-80 %.
Снос здания - исключительная мера, связанная с градостроительными и другими объективными обстоятельствами (высокий физический и мораль ный износ, аварийное состояние и т.д.).
Экономическая жизнь - это период времени, в течение которого улучшения недвижимости вносят вклад в стоимость собственности. Эконо мическая и физическая жизнь могут сильно отличаться: обычно физическая жизнь превосходит экономическую.
Остаточная экономическая жизнь - это оцениваемый период, в тече ние которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость соб ственности.
Действительный возраст (экономический возраст) - это количество лет, которые прошли с момента завершения строительства.
Эффективный возраст - это возраст, показываемый состоянием и по лезностью сооружения. Эффективный возраст может быть меньше действи тельного возраста сооружения, если последнее эксплуатировали на уровне выше среднего, или если оно имеет отличный дизайн, или если существует недостаток подобных зданий на рынке. Если здание не подвергалось соот ветствующей эксплуатации, то его эффективный возраст может быть больше, чем реальный.
Физическая жизнь объекта - период времени до полного износа объ екта, т.е. прекращения его функционирования, так как из-за потери прочно стных качеств возможно разрушение объекта и гибель людей.
Усиление конструкций - это мероприятия по повышению жесткостных характеристик конструкций.
Долговечность - время, в течение которого сохраняются эксплуатаци онные качества сооружения на нормальном уровне с учетом перерывов на ремонт.
Ремонтоспособность - способность конструкций объекта восстанавли вать свои эксплуатационные качества после ремонта.
Коррозия - процесс разрушения материалов под воздействием агрес сивной среды. Разрушение всех материалов может быть химическим, элек трохимическим, физическим и физико-химическим.
Деформация здания - изменение формы и размеров, а также потеря ус тойчивости (осадка, сдвиг, крен и др.) здания под влиянием различных на грузок и воздействий.
Аварийное состояние здания - состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей.
Авария - полное или частичное разрушение всего здания или отдель ных его частей, отдельных несущих конструкций, вызывающих остановку производства или угрозу жизни людей.
Дефект - отклонение качества, формы и фактических размеров элемен тов и конструкций от требований нормативных документов или проекта.
Техническое состояние конструкций - совокупность свойств (проч ность, устойчивость, жесткость, морозостойкость, и др.) конструкции, опре деляющая степень ее работоспособности. Состояние может быть работоспо собное, ограниченно работоспособное и аварийное.
Работоспособное состояние - техническое состояние конструкции, при котором она удовлетворяет требованиям эксплуатации и безопасности лю дей, однако имеет некоторые дефекты.
Ограниченно работоспособное состояние - техническое состояние конструкции, имеющей дефекты и повреждения, при которых ее эксплуата ция возможна при определенных ограничениях нагрузок и воздействий и при проведении специальных мероприятий по обеспечению контроля за ее состоянием.
Неработоспособное состояние - техническое состояние конструкции, имеющей повреждения, ведущие к значительной потере несущей способно сти, нарушению правил техники безопасности и невозможности эксплуата ции.
Отказ - событие, заключающееся в нарушении работоспособного со стояния конструкций зданий и сооружений.
Ремонт - комплекс технических мероприятий и работ, направленных на поддержание и восстановление работоспособного состояния зданий, и со оружений.
Технический надзор - комплекс технических мероприятий, включаю щий в себя систематические осмотры и обследования строительных конст рукций с целью своевременного выявления дефектов и повреждений, оценки степени их износа, определения необходимых объемов и видов ремонтных работ.
Обследование конструкций - комплекс работ по сбору, обработке, расчету и анализу данных о техническом состоянии конструкций.
1. ОСНОВЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
1.1. Параметры эксплуатационной пригодности зданий и сооружений
Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуа тационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теп лозащитными свойствами, герметичностью, звукоизолирующей способно стью и т.д. На рис. 1.1 приведены обобщенные группы параметров, опреде ляющих эксплуатационную пригодность зданий.
Конкретный перечень параметров эксплуатационных качеств и их чи словые значения устанавливаются в проекте при объемно-планировочном и конструктивном решении зданий, при выборе строительных материалов и конструкций с учетом назначения каждого здания или сооружения, района строительства и т.д.
Установленные параметры эксплуатационных качеств достигаются в процессе возведения зданий и сооружений при выполнении решений, приня тых в проекте, и требований СНиП.
Построенные здания и сооружения под воздействием природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и раз рушаются. При этом различают физический износ как потерю прочностных качеств и моральное старение как потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом.
Свойство здания сохранять заложенные в нем параметры в определен ных пределах называют надежностью здания; она оценивается вероятно стью сохранения требуемого параметра в заданных условиях эксплуатации в течение нормативного времени.