5. Оценка недвижимости методом доходного подхода

Описание объекта оценки

Объект оценки расположен на территории ОАО «ВАСО».

Адрес: город Воронеж, левобережная управа ул. Циолковского, д.27.

Объект нежилое помещение склад газовых баллонов.

Год постройки: 1976г.

Балансовая стоимость: 331 992 руб.

Остаточная стоимость: 244770 . руб.

Площадь помещения: 619 м²

Строительный объем: 4355 м³

Характеристика конструктивных элементов

Фундамент бутобетонный ленточный

Стены кирпичные

Перекрытия железно-бетонные

Полы бетонные

Проемы оконные деревянные окрашенные

Металлические окрашенные ворота

Отделка окраска, штукатурка

В наличии: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление.

Подход к оценке по доходу в данном случае основан на принципе ожидания. Он основан на положении, что все стоимости сегодня это отражение будущих доходов.

В данном случае будет применяться метод капитализации доходов.

Стоимость объекта будет рассчитываться по формуле:

С = ЧОД /К_к,

где ЧОД – чистый операционный доход

К_к - коэффициент капитализации

ЧОД = ЭВД – З,

где ЭВД – эффективный валовой доход

З – затраты на эксплуатацию объекта

ЭВД = ПВД∙К_Н,

где ПВД – потенциальный валовой доход

К_Н – коэффициент недоиспользования площади помещения

К_Н = (А_max – A_i)/(A_max – A_min),

где A_i – стоимость аренды оценки объекта

ПВД = S_помещ·А_аренды,

где А_аренды - ставка арендной платы

S – площадь помещения

А_max в городе Воронеже по помещению складского назначения составляет 120 руб./ м².

A_min - 50 руб./ м² в месяц.

Ставка капитализации будет составлена куммолятивным методом и будет включать в себя:

1. без рисковая ставка дохода = 8,2% (доходность на депозитный вклад в рублевом эквиваленте в банках высшей категории надежности а год).

Источник: журнал «Недвижимость и цены» 2006г.

2. поправка на ликвидность (скорость продажи объектов)

ПЛ = N · R_БР/12,

где N – средний срок экспозиции аналогичного объекта на рынке (6 месяцев)

R_БР – без рисковая ставка = 8,2% (12 месяцев)

3. поправка на риск = 3% (процент страховых отчислений в СК высшей категории надежности)

4. поправка на инвестиции от 0 до 5 %. Берем 3 %

5. поправка на капитальные вложения (потери от не профессионального управления, убытки из-за действий персонала. В среднем 8%)

6. нормы возврата на вложенный капитал, прибыль от вложения

НВ = 100%/n,

где n – эффективный срок жизни здания оставшийся от общего

n = 70 лет

НВ = 100/70 = 1,4 %

Ставка капитализации будет = 27,7%

№пп	Наименование показателей	Единицы измер.
1	Площадь наземной части	м2	619
2	Средняя стоимость 1 м2	руб./ мес.	80
3	Арендная плата за м2 в год	руб./ год	960
4	ПВД от сдачи в аренду	руб./ год	594240
5	Заполняемость объекта	%	0,57
6	Налог на недвижимость (2,2% от В.С.)	руб./ год	15035
7	Затраты на страхов. (2% от В.С.)	руб./ год	13000
8	Затраты на текущий ремонт (1,3% от В.С.)	руб./ год	9000
9	Эксплуатационные расходы (охрана = коммун. платежи)	руб./ год	68300
10	Суммарные эксплуатационные издержки		105335

ЧВД = ЭВД – З=338716,8 – 105335=233381,8

СК = 27,7%

Итоговая стоимость = ЧОД/СК=842533,5

НДС = 126380

Стоимость с НДС = 968913,54

17