Вопрос 6. В чем заключаются особенности жилых помещений как объекта гражданских прав?

Легальное определение жилого помещения содержится в п.2 ст. 15 ЖК РФ:

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Оно может выступать в трех качествах:

1) жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

Казалось бы, что это и так очевидно, но многие граждане до сих пор проживают в сборных домах, вагончиках. Такие «помещения» жилыми не признаются в силу того, что они не являются недвижимыми.

Существует четыре концепции объясняющие сущность понятия «жилое помещение».

Концепция фикции. По мнению Е.А. Суханова, "жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути - СОСТАВНЫЕ (НЕСАМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ) ЧАСТИ недвижимых объектов"

"...законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой ЮРИДИЧЕСКУЮ ФИКЦИЮ, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства"

Концепция пространства. Некоторое распространение имеет точка зрения, в соответствии с которой помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход. Впрочем, иногда "пространственная теория" выглядит по-иному: по мнению С.А. Степанова, "недвижимые вещи суть пространство, ограниченное "чужими" правами. Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав".

Минусы концепции:

У нас тогда и машина является движущимся пространством ограниченным

Концепция материального объекта. По мнению ряда исследователей, жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же недвижимую по природе . (Гонгало, Красавчиков, Шершеневич)²

Плюс концепции:

1. Жилые помещения отвечают всем признакам вещей - это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей.

2. Многоквартирный дом, конечно же, представляет собой недвижимое имущество (недвижимую вещь), поскольку он отвечает всем признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ. Но в силу закона (Жилищного кодекса Российской Федерации) признаются права на такие объекты недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее имущество данного многоквартирного дома.

3. Статья 549 ГК(к-п недвижимости) называет квартиру в качестве недвижимости

Суханов предлагает сделать здание единственным объектом недвижимости, а собственники помещения будут владеть долей в общем здании. Однако, по мнению многих исследователей(Гонгало, Бевзенко) это решение затруднит гражданский оборот.