2. Кроме того, по вопросу о соотношении названных способов защиты суды занимают следующие позиции:

- при заявлении иска о признании со ссылкой на переход права по договору купли-продажи его следует квалифицировать как требование, заявленное на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ (Постановление ФАС СКО от 02.11.2006 N Ф08-5585/2006);

- покупателю принадлежит выбор между иском о признании права собственности и требованием, основанным на п. 3 ст. 551 ГК РФ (Постановления ФАС СКО от 11.01.2005 N Ф08-6079/2004; ФАС УО от 16.06.2004 N Ф09-1768/04-ГК);

- иногда приоритет требования, основанного на п. 3 ст. 551 ГК РФ, по отношению к иску о признании обосновывают приоритетом обязательственных способов защиты перед вещными (Постановление ФАС МО от 25.10.2006 N КГ-А40/8804-06);

- иногда суд кассационной инстанции, отменяя акты первой и апелляционной инстанций, которыми удовлетворен иск о признании права собственности, и передавая дело на новое рассмотрение, указывает, что суду следовало предложить истцу уточнить предмет иска (Постановления ФАС МО от 25.10.2006 N КГ-А40/8804-06; ФАС ВСО от 19.01.2006 N А19-20140/05-47-Ф02-6946/05-С2);

- как правило, суды кассационных инстанций указывают, что иск о признании права собственности в данном случае удовлетворению не подлежит, так как у покупателя право собственности не возникло.

3. В случае, если возобладает подход, при котором для переноса права собственности на недвижимое имущество необходима передача владения, заслуживает внимания вопрос, должна ли такая передача быть условием удовлетворения требования, заявленного на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ (положительный ответ представлен в логике Постановления ФАС ВСО от 15.06.2006 N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2). Отрицательный ответ сделал бы правило закона о передаче владения легко преодолимым с использованием судебной процедуры: достаточно без такой передачи обратиться с соответствующим требованием в суд, чтобы переход права собственности был зарегистрирован по решению суда.

От разрешения вопроса о необходимости передачи владения для переноса собственности на недвижимое имущество зависят и пути разрешения возможных проблем при конкуренции нескольких покупателей одного и того же объекта. Так, заслуживает внимания вопрос о возможности обращения с обсуждаемым требованием одного покупателя, когда владение имуществом передано другому. Кроме того, проблемной представляется ситуация, когда требование, основанное на п. 3 ст. 551 ГК РФ, заявляется несколькими покупателями <18>.

III. Приобретение права собственности

по давности владения

1. Подтверждение судом возникновения права собственности

по давности владения

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13), и п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" со ссылкой на ст. 12 ГК РФ дано разъяснение: лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

В то же время в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Среди фактов, имеющих юридическое значение, которые могут устанавливаться судом в порядке, предусмотренном гл. 27 АПК РФ, ч. 2 ст. 218 АПК РФ называет, в частности, факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным (п. 1).

Пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", разъясняя положения Арбитражного процессуального кодекса РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ, относит к юридическим фактам, которые устанавливаются арбитражным судом, в частности, факт добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет.

Президиум ВАС РФ в Обзоре практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (информационное письмо от 17.02.2004 N 76), сообщил арбитражным судам следующие рекомендации:

- заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства (тезис п. 5);

- факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства (тезис п. 7).

Возникающая в связи с изложенным проблема определения надлежащего способа защиты прав приобретателя права собственности по давности владения существенна не только для недвижимого имущества, где она обостряется правоустанавливающим характером государственной регистрации права (абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ), но и для движимого имущества.

В практике рассмотрения арбитражными судами споров по требованиям давностных владельцев, добивающихся подтверждения их права собственности, сложились следующие подходы.

1. Надлежащий способ защиты:

1) иск о признании права собственности, приобретенного по давности владения, подлежит рассмотрению по существу (Постановления ФАС ВСО от 23.01.2007 N А33-4976/06-Ф02-7467/06-С2, от 05.09.2006 N А19-45524/05-19-Ф02-4025/06-С2, от 05.12.2005 N А19-386-2337/04-47-23-Ф02-6052/05-С2, от 20.02.2005 N А19-386-2337/04-47-Ф02-286/05-С2, от 21.10.2004 N А19-6315/04-22-Ф02-4282/04-С2; ФАС ДВО от 17.10.2006 N Ф03-А24/06-1/3511, от 29.11.2005 N Ф03-А73/05-1/3666 (движимое), от 30.12.2004 N Ф03-А73/04-1/4034; ФАС ЗСО от 18.01.2006 N Ф04-9025/2005(17905-А03-39), от 29.11.2005 N Ф04-8497/2005(17290-А75-9), от 25.02.2005 N Ф04-536/2005(8566-А03-24), от 20.01.2005 N Ф04-9426/2004(7844-А45-16) (движимое), от 14.01.2004 N Ф04/227-1355/А70-2003, от 14.01.2004 N Ф04/226-1356/А70-2003; ФАС МО от 22.01.2007 N КГ-А40/13206-06, от 28.12.2006 N КГ-А40/11373-06, от 15.12.2006 N КГ-А41/12066-06, от 08.11.2006 N КГ-А40/9778-06, от 05.10.2006 N КГ-А40/8393-06, от 21.08.2006 N КГ-А40/7660-06, от 04.04.2006 N КГ-А40/2338-06, от 09.03.2006 N КГ-А40/1047-06 (движимое), от 05.10.2005 N КГ-А40/9388-05, от 28.07.2005 N КГ-А40/6582-05, от 18.03.2005 N КГ-А40/1407-05; ФАС ПО от 24.03.2005 N А65-20751/03, от 19.09.2006 N А65-34723/2005-СГ3-28, от 17.11.2005 N А49-2175/05-157/12; ФАС СЗО от 13.06.2006 N А05-7265/2005-24, от 19.08.2004 N А05-3942/04-24; ФАС СКО от 27.02.2007 N Ф08-795/2007 (движимое), от 09.01.2007 N Ф08-6793/2006, от 15.03.2006 N Ф08-856/2006, от 02.02.2006 N Ф08-6643/2005, от 11.11.2004 N Ф08-5380/2004; ФАС ЦО от 24.01.2007 N А68-1349/06-159/А, от 09.11.2005 N А64-14/05-12, от 24.01.2005 N А68-ГП-32/7-04, от 18.12.2003 N А48-2291/02-9);

2) заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, поданное давностным владельцем, подлежит оставлению без рассмотрения, так как в данном случае имеется спор о праве и надлежащим способом защиты является иск о признании права собственности (Постановления ФАС ЗСО от 26.04.2006 N Ф04-1198/2006(21830-А75-24) (движимое); ФАС МО от 20.12.2005 N КГ-А41/12525-05, от 10.10.2005 N КГ-А41/9641-05, от 21.01.2005 N КГ-А40/13053-04, от 06.08.2004 N КГ-А41/4517-04, от 19.05.2004 N КГ-А40/3696-04, от 03.02.2004 N КГ-А40/180-04; ФАС СЗО от 16.06.2006 N А56-39865/2005, от 09.11.2004 N А05-4976/04-24; ФАС ЦО от 13.03.2003 N А35-3552/02С13);

3) заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, поданное давностным владельцем, подлежит рассмотрению по существу (Постановления ФАС ЗСО от 03.08.2005 N Ф04-730/2005(13434-А46-24), от 14.04.2004 N Ф04/2006-70/А02-2004; ФАС ПО от 06.12.2006 N А49-1639/06);

4) позиция ФАС МО: "...суду следовало уточнить, на что направлено требование заявителя - на установление факта владения зданием в порядке статьи 234 ГК РФ или признание права собственности на него. Между тем суд вместо установления юридического факта по существу признал право собственности заявителя на здание магазина" (Постановление ФАС МО от 22.08.2005 N КГ-А41/7552-05). Направляя на новое рассмотрение дело по заявлению об установлении факта (удовлетворенному первыми двумя инстанциями), суд кассационной инстанции указал, в частности, что "при новом рассмотрении суду следует... обсудить вопрос о том, нет ли между сторонами спора о праве собственности" (Постановление ФАС МО от 18.01.2005 N КГ-А41/12787-04).

2. Надлежащий ответчик:

надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности, заявленному давностным владельцем, является (прежний) собственник спорного имущества (Постановления ФАС ЦО от 30.01.2007 N А54-2625/06-С17; ФАС СЗО от 13.06.2006 N А05-7265/2005-24; ФАС ПО от 18.05.2004 N А55-15820/03-2).

2. Реквизиты приобретения права собственности

по давности владения

Имущество, которое может приобретаться

в собственность по давности владения

Так как спорный участок земли относился к категории земель, предоставление которых в собственность юридических лиц не допускается, приобретение его юридическим лицом по давности владения невозможно (Постановление ФАС МО от 21.08.2006 N КГ-А40/7660-06).

Постановления ФАС ВСО от 05.09.2006 N А19-45524/05-19-Ф02-4025/06-С2; ФАС ЗСО от 29.11.2005 N Ф04-8497/2005(17290-А75-9) - суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности, приобретенного по давности владения, так как на момент завладения земельными участками, они относились к объектам, находящимся в исключительной собственности государства.

Владение имуществом как своим собственным

I. Владением имуществом как своим собственным признается владение, в основании которого лежит юридический факт, способный повлечь возникновение права собственности у владельца .

1. Иногда суды указывают, что понятие владения имуществом как своим собственным дано в п. 18 Постановления Пленума N 8 (при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления): Постановление ФАС СКО от 02.02.2006 N Ф08-6643/2005. Следует отметить, что логика приведенного пункта Постановления Пленума N 8 представлена и в тезисе п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13): приобретательная давность не распространяется на случаи, когда владение имуществом осуществляется на основании договора о безвозмездном пользовании. В то же время изложение фабулы указывает на ситуацию, в которой владение получено ответчиком как вклад в уставный капитал.

Та же позиция без прямой ссылки на разъяснения ВАС РФ: так как имущество передано владельцу во временное пользование, он владел им не как своим собственным (Постановления ФАС ЗСО от 25.02.2005 N Ф04-536/2005(8566-А03-24); ФАС ВВО от 18.02.2004 N А11-3641/2003-К1-14/200).

"Доказательств того, что спорная часть была отчуждена истцу, последним не представлено, как не представлено и надлежащих доказательств того, что названный жилой дом или помещения в нем входили в состав основных средств Красноборского райпо. Имеющиеся в материалах дела документы не содержат сведений о том, на каком основании часть жилого дома оказалась в распоряжении истца" (Постановление ФАС СЗО от 13.06.2006 N А05-7265/2005-24).

Суду следует установить, каким образом собственник распорядился имуществом в момент получения владения истцом (Постановление ФАС ВСО от 24.05.2005 N А10-3393/04-Ф02-1722/05-С2).

"Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом выкупа спорного имущества в процессе приватизации и факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным спорным подъездным железнодорожным путем в течение пятнадцати лет" (Постановление ФАС ВСО от 25.12.2003 N А19-9369/03-16-Ф02-4572/03-С2).

"Необходимо дать оценку добросовестности владения истцом спорным имуществом, определив соблюдение требований, действовавших на момент передачи имущества нормативных актов... сделать вывод о переходе к истцу права собственности на переданные ему государственным органом здания и сооружения (дав оценку в этом случае о необходимости повторного признания права собственности) либо о передаче данных зданий и сооружений истцу только во владение, без перемены собственника. При отсутствии доказательств перехода к истцу права собственности на переданные в 1968 г. здания и сооружения необходимо проверить истечение срока приобретательной давности с учетом п. 1 и 4 ст. 234 ГК РФ и п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8" (Постановление ФАС ПО от 18.05.2004 N А55-15820/03-2).

Залогодержатель не признан давностным владельцем (Постановление ФАС СКО от 27.02.2007 N Ф08-795/2007).

Принадлежность на праве хозяйственного ведения исключает владение как своим собственным (Постановление ФАС СКО от 09.01.2007 N Ф08-6793/2006).

Хотя владелец и производил оплату налогов на имущество, он не владел им как своим собственным ("владение имуществом без распоряжения собственника государственного имущества не может считаться правомерным") (Постановление ФАС ПО от 19.09.2006 N А65-34723/2005-СГ3-28).

2. В связи с изложенной позицией в практике возник вопрос, является ли прекращение договорных отношений с собственником основанием для начала владения имуществом как своим собственным.

Положительный ответ. Постановление ФАС ДВО от 29.11.2005 N Ф03-А73/05-1/3666 (движимое): суд признал владельца давностным с момента прекращения договора аренды (в связи с истечением срока), по которому тот получил спорное имущество во владение. Постановление ФАС ДВО от 30.12.2004 N Ф03-А73/04-1/4034 (по тому же спору): суд признал владельца давностным, так как арендодатель ликвидирован.

Отрицательный ответ. Постановление ФАС МО от 22.01.2007 N КГ-А40/13206-06.

3. Исходя из изложенной позиции, суды отказывают государству в возможности приобретать в собственность по давности владения имущество, закрепленное за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, так как государство имуществом не владеет (и "так как опосредованное владение нельзя признать фактическим" (Постановление ФАС МО от 02.08.2004 N КГ-А40/6354-04)), а унитарному предприятию - так как оно не является субъектом права собственности (Постановление ФАС МО от 18.03.2005 N КГ-А40/1407-05 - по спору о том же имуществе).

4. Нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение основано на ничтожной сделке, так как "ничтожная сделка не порождает правовых последствий и право собственности на спорные акции, переданные по обязательственным отношениям, исследованным судами, у ответчиков не могло возникнуть ни в силу длительного (по их мнению) срока владения акциями, ни в силу судебного акта о признании права собственности, а у действительного собственника право на возврат акций сохранилось" (сделка ничтожна, так как безвозмездное отчуждение акций, принадлежащих государству, противоречило нормам о приватизации (Постановление ФАС МО от 03.12.2003 N КГ-А40/9609-03)).

Противоположная позиция занята в Постановлениях ФАС СЗО от 19.08.2004 N А05-3942/04-24; ФАС ВВО от 09.11.2005 N А82-93/2003-Г/15.

II. Владением имуществом как своим собственным признается владение, сопровождаемое несением бремени содержания имущества.

Суд посчитал арендатора давностным владельцем для целей п. 2 ст. 234 ГК РФ, указав, в частности, что тот нес бремя содержания имущества в виде оплаты электроэнергии (Постановление ФАС ВСО от 16.11.2006 N А78-13609/05-С1-6/359-Ф02-5322/06-С2). Позиция часто встречается в доводах истцов.

Добросовестность

1. Добросовестность приобретателя не доказана, так как не доказано, что он нес бремя содержания имущества в течение спорного периода (Постановление ФАС МО от 28.07.2005 N КГ-А40/6582-05).

2. Добросовестность отсутствует, так как отсутствуют законные основания перехода права собственности к владельцу (Постановление ФАС СКО от 15.03.2006 N Ф08-856/2006).

Срок

1. Соотношение исковой и приобретательной давности.

В соответствии с п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо от 28.04.1997 N 13), судебная практика исходит из того, что срок приобретательной давности начинает течь не ранее истечения исковой давности по виндикационному иску (Постановления ФАС ВВО от 14.04.2006 N А79-4670/2005; ФАС ЦО от 03.05.2006 N А35-1195/05-С18, от 02.11.2005 N А64-14/05-12).

Этот подход основывается на п. 4 ст. 234 ГК РФ: течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения исковой давности по соответствующим требованиям.

Содержание названного пункта допускает и иное толкование ("могли быть истребованы"): можно предположить, что это правило не действует в тех случаях, когда нет оснований для удовлетворения виндикационного иска. Тогда приобретательная давность начинает течь с момента получения владения (Постановление ФАС ПО от 24.03.2005 N А65-20751/03).

2. Нередко суды, констатируя отсутствие того или иного элемента фактического состава, необходимого для приобретения права собственности по давности владения, указывают в качестве дополнительного основания для отказа в удовлетворении иска, что предусмотренный ст. 234 ГК РФ срок не истек (Постановления ФАС ВСО от 05.09.2006 N А19-45524/05-19-Ф02-4025/06-С2, от 05.12.2005 N А19-386-2337/04-47-23-Ф02-6052/05-С2; ФАС ДВО от 17.10.2006 N Ф03-А24/06-1/3511; ФАС СЗО от 19.08.2004 N А05-3942/04-24; ФАС СКО от 02.02.2006 N Ф08-6643/2005).

В других случаях, когда отсутствие того или иного элемента фактического состава, необходимого для приобретения права собственности по давности владения, очевидно, суды тем не менее отказывают в удовлетворении иска, ссылаясь только на то, что предусмотренный ст. 234 ГК РФ срок не истек, и не обосновывая отказ несоблюдением соответствующего реквизита (Постановление ФАС ВСО от 21.10.2004 N А19-6315/04-22-Ф02-4282/04-С2).

3. Иск давностного владельца о защите его владения

(пункт 2 статьи 234 ГК РФ)

Суд удовлетворил требования давностного владельца о выселении из спорного помещения (п. 2 ст. 234 ГК РФ) лица, получившего владение по незаключенному (отсутствие государственной регистрации) договору аренды (Постановление ФАС ПО от 25.04.2006 N А49-4682/05-303/18).

Суд удовлетворил требования давностного владельца о выселении из спорного помещения (п. 2 ст. 234 ГК РФ) лица, получившего владение по договору аренды. Во взыскании арендных платежей суд отказал, так как "право на взыскание арендной платы в соответствии со статьей 606 ГК РФ принадлежит собственнику" (Постановление ФАС ВСО от 03.11.2005 N А10-6116/04-Ф02-5315/05-С2).