Определение от 29 сентября 2014 г. По делу n 306-эс14-63

Между тем неприменение этой нормы в отношении нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется ТСЖ, создает ничем не обусловленные различия в правах и обязанностях нанимателей и наймодателей, с одной стороны, и организаций, занимающихся управлением, - с другой, в зависимости от выбранного способа управления.

Объем прав и обязанностей нанимателей и наймодателей, предусмотренный гл. 8 ЖК РФ, не поставлен в зависимость от выбранного собственниками способа управления многоквартирным жилым домом.

У нас оспаривается факт проведения собрания. Вообще не принципиально, ибо собственник же выбирает, а у нас 90% у администрации.

Есть мысль такая: 90% у администрации, поэтому факт проведения собрания принципиального значения не имеет. Истицу не парит это, ибо она не собственник, следовательно, никого не выбирала. Есть практика, по которой форма управления домом и т.д. вообще значения не имеют, поэтому обязанности остаются.

Задача 12.

Как делить квартиру при соц.найме. Возможно ли? В статье всё исчерпывающе.

Возможно, указанная гражданка при разрешении своего спора обратилась в суд общей юрисдикции не с того рода иском, с каким требовалось: она обратилась с иском об изменении договора найма жилого помещения, тогда как в рамках нынешнего правового регулирования можно было использовать другого рода иск - иск именно о разделе жилого помещения (и заключении отдельного договора найма жилого помещения). Для того чтобы осуществить раздел, в данном случае есть правовые возможности; может быть, это исключило бы обращение в Конституционный Суд и постановку перед ним вопроса так, как это было сделано.

Однако представляется, что отсутствие в ЖК РФ (а именно в ст. 82) нормы о возможности раздела жилого помещения по договору социального найма не может являться оправданием нарушения или ущемления прав граждан. Полагаю, что правовые средства для раздела (выдела) жилого помещения по договору социального найма в современных условиях имеются.

В Обзоре кассационной и надзорной практики по гражданским делам Пермского областного суда за 6 месяцев 2005 г. от 22 августа 2005 г. при рассмотрении споров, возникающих из жилищных правоотношений, Судебная коллегия по гражданским делам указывает следующее: "Отказывая [гражданину] в удовлетворении иска об изменении договора найма жилого помещения и открытии на его имя отдельного договора найма на изолированную комнату в двухкомнатной квартире, суд применил ст. 82 ЖК РФ, которая не предусматривает изменение договора найма в требуемом истцом варианте. Согласно ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ <2>. Поскольку право на изменение договора найма жилого помещения возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон" <3>.

Действующий Жилищный кодекс РФ также не исключает возможности раздела жилого помещения.

В соответствии со ст. 15, п. 2 и 3 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 62 ЖК РФ и п. 1 ст. 673 ГК РФ отдельная комната и часть квартиры могут выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, в частности быть предметом договора социального найма жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, а в соответствии с ч. 2 той же статьи жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Изменение же жилищных правоотношений, существующих в рамках договора (в данном случае в рамках договора социального найма жилого помещения), возможно не только путем изменения данного договора, но и путем совершения иных действий участниками правоотношений, выражающихся в требовании раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма. В данном случае речь идет не столько об изменении договора найма жилого помещения, это не является самоцелью. Речь идет о разделе жилого помещения и, вследствие этого, заключении с одним или несколькими участниками жилищных правоотношений (нанимателями) отдельного договора социального найма жилого помещения, т.е. об изменении самого жилищного правоотношения и установлении жилищных прав и обязанностей субъектов отношений.

Отсутствие в ст. 82 ЖК РФ ("Изменение договора социального найма жилого помещения") нормы о возможности изменения договора социального найма в иных, не предусмотренных ею случаях, не может считаться основанием недопустимости раздела жилого помещения. Ведь допускается же изменение такого договора в соответствии с ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, согласно которой вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Поэтому отсутствие в ЖК РФ нормы, регулирующей раздел жилого помещения по договору социального найма или изменение договора социального найма в иных, не предусмотренных ст. 82 ЖК РФ случаях, или же нормы, которая прямо бы запрещала раздел такого жилого помещения, по всем юридическим правилам должно рассматриваться как пробел в праве, т.е. отсутствие в системе законодательства нормы права, в соответствии с которой должен решаться вопрос. Здесь надо иметь в виду, что пробел - это отсутствие не статьи, а отсутствие именно нормы: этим пробел в праве отличается от правового вакуума, при котором отсутствует правовое регулирование тех или иных общественных отношений (как если бы, например, отношения по изменению договора социального найма или разделу жилого помещения не были урегулированы в ЖК РФ вовсе).

Иначе говоря, запрет на раздел жилого помещения по договору социального найма, запрет на изменение договора социального найма, запрет на заключение отдельного договора социального найма жилого помещения должны быть прямо предусмотрены законом. В ЖК РФ в целом и в ст. 82 ЖК РФ в частности такого запрета не предусмотрено. Следовательно, такой раздел допускается.

Более того, Жилищным кодексом РФ возможность раздела жилого помещения предусмотрена для жилого помещения в доме жилищного кооператива.