5. Каковы особенности возникновения права собственности на отдельные объекты недвижимости (жилой дом, квартиру, дачу, гараж и пр.)?

В отличие от права собственности на движимые вещи, право собственности на недвижимые вещи по общему правилу возникает с момента государственной регистрации его перехода к новому собственнику (п. 2 ст. 8.1 и абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ), если закон не устанавливает иное (п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Иначе говоря, при переходе или ином приобретении права собственности на недвижимую вещь правоустанавливающее значение имеет государственная регистрация, а не заключение договора и (или) даже его исполнение в форме передачи вещи во владение приобретателя.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода права собственности "не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Следовательно, по отношению ко всем третьим лицам отчуждатель недвижимой вещи до регистрации перехода права собственности остается ее собственником (а сама эта вещь может стать объектом взыскания его кредиторов, например, при его банкротстве), тогда как приобретатель этой вещи, даже полностью уплативший покупную цену и вступивший во владение ею, не считается ее собственником. Вместе с тем заключенный и тем более исполненный договор об отчуждении вещи юридически связывает своих контрагентов, в частности, исключая возможность ее нового отчуждения другому лицу (под страхом наступления последствий, предусмотренных ст. 398 ГК РФ), т.е. по сути лишает остающегося формальным собственником отчуждателя правомочия распоряжения вещью по своему усмотрению.

Такая ситуация появления "ограниченного права собственности" объясняется тем, что переход права собственности на недвижимость, подобно "системе передачи", требует наличия сложного юридического состава в виде:

• Заключенного (но не обязательно исполненного) договора

• Акта государственной регистрации (хотя по общему правилу здесь не требуется исполнение договора путем фактической передачи вещи или суррогатов такой передачи).

Таким образом, договор продажи недвижимости становится основанием для обязательственно-правовой связи участников с момента его заключения, но сам по себе (в отсутствие государственной регистрации) не переносит право собственности на приобретателя, т.е. не имеет вещно-правового эффекта, подобно договору продажи движимых вещей. Этой позиции придерживается и судебная практика - согласно абз. 3 п. 60 ППВС РФ и ВАС РФ N 10/22 "после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества", но не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом

Вместе с тем заключенный (и тем более исполненный) договор продажи недвижимой вещи лишает продавца, остающегося ее собственником до момента государственной регистрации перехода права собственности, возможности осуществить право распоряжения своей вещью, т.е. ограничивает его в осуществлении одного из правомочий права собственности. При этом право собственности на недвижимую вещь не "расщепляется", а продолжает целиком оставаться у отчуждателя (продавца). В результате можно сказать, что заключенный договор "пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости", поскольку, заключив его, продавец тем самым "исчерпывает" свое правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику недвижимой вещи.

Положение сторон заключенного договора об отчуждении недвижимости до момента внесения в реестр записи о переходе права собственности несколько иначе объясняют судебная практика и доктрина германского права. Они исходят из того, что, хотя "полное право собственности" на недвижимую вещь до указанного момента сохраняется за отчуждателем, у приобретателя вещи как контрагента по договору возникает особое, "ожидаемое право". Из ряда решений Федерального Верховного суда следует, что речь идет о некой "предварительной ступени" получения приобретателем "полного права", которая должна в достаточной мере обеспечить его особое правовое положение ("охраняемый законом интерес"): покупателем выполнено так много требований для получения права собственности, что "отчуждатель уже не может разрушить его правовую позицию своим односторонним действием". В результате "ожидаемое право" покупателя определенным образом "ограничивает позицию продавца как собственника" отчуждаемой вещи. В германской правовой доктрине такое право признается разновидностью ограниченных вещных прав, а в этом качестве и самостоятельным объектом сделок по передаче и залогу, а также объектом наследственного преемства и т.п.

При этом категория "ожидаемого права" до сих пор не получила в германском праве законодательного закрепления, хотя нашла широкое признание в судебной практике и правовой доктрине; к ней проявлен значительный интерес в современной отечественной цивилистике.

В отличие от германского (пандектного) подхода, французская (романская) система перехода права собственности к приобретателю вещи по договору исторически сложилась как наиболее простая. Она предусматривает, что "собственность приобретается силою простого договора" (ст. 1138 и 1583 Code civil), иначе говоря, переходит к покупателю движимой вещи непосредственно в силу заключения договора купли-продажи, даже без ее фактической передачи. Строго говоря, закон и здесь упоминает об "обязательстве передачи" вещи, указывая, что право собственности переходит к приобретателю вещи по договору "с момента, когда вещь должна быть ему передана, хотя бы передача и не была совершена".

Подобно этому и ст. 1376 итальянского Codice civile говорит о переходе или переносе права собственности на вещь "на основании правомерно выраженного соглашения сторон", прямо называя это «договором с вещным эффектом». Однако "непосредственное вещное действие" договора, разумеется, не распространяется на переход прав на недвижимые вещи (для которого необходима запись в соответствующем реестре).

Отечественное гражданское право в вопросе о приобретении права собственности на вещь по договору проделало определенную эволюцию, на отдельных этапах которой воспринимало элементы как германского (пандектного), так и романского подхода. Дореволюционное гражданское законодательство закрепляло "систему традиции": согласно которому право собственности приобреталось передачей имущества, а для недвижимости - вводом во владение.

ГК РСФСР 1922 г., упразднив "деление имуществ на движимые и недвижимые" (примечание к ст. 21), воспринял поэтому наиболее простую, французскую "консенсуальную систему". Согласно ст. 66 ГК РСФСР 1922 г. право собственности на вещь по общему правилу переходило на основании договора отчуждателя и приобретателя, но в отношении вещей, определенных родовыми признаками, оно возникало лишь с момента их фактической передачи (поскольку объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь). Данные правила имели императивный характер, хотя в литературе их предлагалось сделать диспозитивными. ГК РСФСР 1964 г., следуя Основам гражданского законодательства 1961 г. (и закрепленным в нем идеям выдающихся отечественных цивилистов, в частности Д.М. Генкина), полностью перешел на "систему традиции", но закрепил ее в виде диспозитивного правила (ст. 135).

В дальнейшем этот подход был сохранен и при восстановлении категории "недвижимость" как в п. 2 ст. 7 российского Закона о собственности 1990 г., так и в п. 2 ст. 50 Основ гражданского законодательства 1991 г. Действующий ГК РФ 1994 г. в п. 2 ст. 218 окончательно закрепил систему "каузальной традиции" - для движимых вещей и "систему регистрации" - для недвижимости.

[часть квартиры – совокупность отдельных комнат]