4. Контроль и надзор за выполнением строительных работ

Заказчик имеет весьма широкие правомочия по контролю и надзору за действиями подрядчика по исполнению обязательств, вытекающих из этого договора (ст. 748 ГК): возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемых работ, включая соблюдение сроков их выполнения (графика работ), качества предоставленных подрядчиком материалов, а также правильности использования материалов, предоставленных заказчиком.

С широкими правами связана следующая обязанность заказчика: обнаружив в ходе соответствующей проверки деятельности подрядчика какие-либо отступления от условий ДСП, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Не сделав этого, заказчик в дальнейшем теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Возможности заказчика давать подрядчику обязательные для него указания, основанные на результатах контроля и надзора за выполнением работ, ограничены условиями ДСП (не должны противоречить), + не могут вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

По общему правилу осуществление контроля и надзора за выполнением работ по договору строительного подряда представляет собой право заказчика: согласно п. 4 ст. 748 ГК подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением. Исключение составляют лишь случаи, когда обязанность осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ возложена на заказчика законом (ч.4 ст.53 ГрК).

В целях осуществления контроля и надзора за строительством заказчик может привлечь инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор об оказании заказчику соответствующих услуг. В этом случае инженер (инженерная организация) действует от имени заказчика, в том числе и во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК).

5. Сотрудничество сторон договора строительного подряда

Обязательства по сотрудничеству сторон включаются в содержание ДСП - п. 1 ст. 750 ГК: если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению ДСП, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий.

При этом сторона, не исполнившая своей обязанности по принятию зависящих от нее разумных мер по устранению соответствующих препятствий, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что указанные препятствия не были устранены. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за неисполнение договорного обязательства.

6. Сдача и приемка результата работ

Обязанности сторон договора строительного подряда по сдаче результата работ подрядчиком и приемке работ заказчиком (ст. 753 ГК).

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных работ, должен немедленно приступить к приемке их результата. На заказчика возлагается обязанность организовать и осуществить приемку результата работ за свой счет, (иное – ДСП). В приемке должны участвовать представители обеих сторон, а иногда еще ОГВ и ОМСУ.

Сдача подрядчиком и приемка результата работ заказчиком оформляются актом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта о приемке результата работ, то об этом делается отметка в акте, который в этом случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по договору строительного подряда от подписания акта обоснованными. При этом необходимо учитывать, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ лишь в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В некоторых случаях приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Обязанность сторон по осуществлению таких предварительных испытаний может быть предусмотрена законом или договором либо вытекать из самого характера выполняемых работ. В подобных случаях приемка результата выполненных работ может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Для тех договоров строительного подряда, которыми предусмотрены промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, особое значение имеют правила о последствиях принятия заказчиком результата отдельного этапа работ (п. 3 ст. 753 ГК). Принятие заказчиком отдельного этапа работ (но это не одно и то же, с обычным промежуточным актом для оценки объема работ и финансирования!) влечет переход к нему и риска последствий гибели или повреждения принятого результата, которые имели место не по вине подрядчика.

Сдача подрядчиком и принятие заказчиком построенного по ДСП объекта недвижимого имущества дает основание заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст. 219 ГК). В таком же порядке у заказчика возникает право собственности на незавершенный объект строительства в случае досрочного прекращения договора строительного подряда.