Глава 23 гк рф предусматривает различные способы обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Таким образом, участники договорных отношений имеют реальную возможность использовать не поименованные легально способы обеспечения исполнения обязательств.

Одним из способов обеспечения обязательств можно считать сделку, совершенную под отлагательным условием.

Ст. 157 ГК дает определение сделки, совершенной под отлагательным условием: сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Соответственно, обеспечение исполнения кредитного договора заключением договора купли-продажи имущества под отлагательным условием является возможным.

2. Какова судебная практика по данному вопросу? Каким образом расцениваются обеспечительные сделки купли-продажи?

Достаточно часто, констатируя, что договор купли-продажи заключен не с целью перехода права собственности, суды признают такие сделки прикрывающими договор залога. (170 ГК – притворная сделка). При этом ни истцы, ни ответчики по искам о признании сделок недействительными, ни суды не ссылаются на то, что имеет место непоименованный в ГК РФ способ обеспечения исполнения обязательства и стороны в данном случае свободны в определении регулирования своих прав и обязанностей. Суды указывают на то, что при заключении договора купли-продажи ни одна из сторон не преследует цель перехода права собственности, а созданная таким способом правовая конструкция регулируется нормами о договоре залога. При этом далее, как правило, приводятся нормы о порядке реализации заложенного имущества.

Соответственно, следуя направлению судебной практики по данному вопросу, сделка в данном случае будет признана недействительной (притворной) и к ней в соответствии со ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила) будут применяться правила о залоге.

3. Были ли соблюдены требования договора залога?

В соответствии с условием задачи, договор был удостоверен у нотариуса и зарегистрирован; также продавец и все члены семьи дали нотариальное удостоверенное обязательство освободить проданную квартиру в случае просрочки исполнения кредитного договора.

В соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Также после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:

 жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

 проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Соответственно, все условия, необходимые для заключения договора залога, были соблюдены.