3. Влияние "регистрации сделок" и "регистрации перехода

(прав)" на регистрацию самих прав

Верны ли обратные тезисы: (1) "регистрация сделок (иных юридических фактов) заменяет регистрацию прав" и (2) "регистрация перехода прав заменяет регистрацию прав"?

Начнем с рассмотрения первого тезиса. По замыслу законодателя - да, он должен быть всегда верным. Об этом свидетельствуют, в частности, во-первых, правила п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, обязывающие регистрирующие органы проверять законность регистрируемых сделок и, во-вторых, норма п. 1 ст. 20 того же Закона, обязывающая отказывать в государственной регистрации, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Но может случиться и так, что сам регистрирующий орган будет введен в заблуждение относительно содержания сделки, например относительно полномочий лица, подписавшего договор. Последующее оспаривание такой сделки может привести к совершенно иным последствиям, нежели те, которые отражены регистрирующим органом в государственном реестре.

Тем не менее, поскольку нужно исходить из нормального течения гражданских отношений и из добросовестного поведения их участников, следует признать, что соблюдение хотя бы одной из процедур - регистрации прав на недвижимость или регистрации сделки с недвижимостью - достаточно для создания намечаемых юридических последствий.

Замечательной иллюстрацией к тезису о достаточности государственной регистрации сделки с недвижимостью для возникновения прав на недвижимость является норма п. 2 статьи 223 ГК. В нем говорится, что "в случаях, когда отчуждение (сделка по отчуждению. - В.Б.) имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Иными словами, чтобы приобрести право собственности на недвижимость, можно зарегистрировать не само приобретенное право, а сделку по приобретению недвижимости. Хотя в приведенной здесь норме говорится только о сделках по отчуждению имущества (сделках, приводящих к возникновению права собственности) <*>, не подлежит никакому сомнению то обстоятельство, что эта норма может быть применена и к сделкам, устанавливающим иные, по крайней мере ограниченные, вещные права. Кроме того, ч. 2 статьи 251 ГК прямо распространила данное правило на сделки по приобретению и отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

--------------------------------

<*> Строго говоря, сделки, приводящие к возникновению права собственности, было бы более точным именовать сделками по приобретению имущества. Сделки по отчуждению приводят не к возникновению, а к прекращению права собственности.

Смысл различения процедур регистрации прав и регистрации сделок заключается только лишь в том, что:

- государственная регистрация прав имеет универсальный характер и может применяться во всех без исключения случаях, в то время как применение процедуры государственной регистрации сделок, естественно, не может иметь места в случаях, когда права на недвижимость возникают из иных юридических фактов, отличных от сделок <*>;

- применение процедуры государственной регистрации иных юридических фактов, отличных от сделок, может иметь место только в случаях, прямо упомянутых в законе (статьи 234, 279 и 280 ГК).

--------------------------------

<*> Например, если лицо желает зарегистрировать приобретение права собственности на недвижимость в результате создания им нового объекта недвижимости (строительства), он никак не может воспользоваться для этого институтом регистрации сделок, ибо строительство не есть сделка. Остается возможность использовать институт регистрации прав - универсальный, не знающий исключений.

Остается невыясненным смысл законодательного разделения понятий "регистрация прав" и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" (вопрос об истинности второго из сформулированных выше тезисов).

Сопоставление терминов "регистрация прав" и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" позволяет предположить, что законодатель имел в виду установить различное юридическое значение результатов данных "регистраций". Действительно, ведь говоря о возникновении, переходе или прекращении прав, мы указываем тем самым на уже состоявшиеся, свершившиеся, наступившие безотносительно к государственной регистрации факты. Те случаи, когда законодатель требует государственной регистрации перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость - это случаи, когда такой государственной регистрации придается только и исключительно доказательственное, но не конституирующее значение.

В случаях, когда законодатель требует регистрации перехода, возникновения или прекращения прав на недвижимость, он признает, что сам переход, возникновение или прекращение этих прав могут и должны происходить до государственной регистрации данных фактов. Причем только до государственной регистрации, иначе и регистрировать-то будет нечего: не будет перехода, возникновения или прекращения.

Совершенно иной подход законодателя обнаруживается в вопросе о юридическом значении государственной регистрации прав на недвижимость. Пункт 2 ст. 8 ГК установил, что "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ СООТВЕТСТВУЮЩИХ ПРАВ НА НЕГО, если иное не установлено законом" (выделено мной. - В.Б.). Иными словами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет не только доказательственное, но и конституирующее значение для таких прав. Без государственной регистрации прав на недвижимое имущество нет и не может быть таких прав.

Получается, что смысл и назначение категорий "регистрация прав" и "регистрация перехода прав" различны: первая описывает правило, второе - законодательно установленные исключения из этого же правила. Правило, как только что было сказано, состоит в том, что права на недвижимость не могут возникнуть без государственной их регистрации, если иное не установлено законом. Установленные законом случаи допустимости регистрации не прав, а лишь перехода прав - это как раз то самое "иное", о котором говорится в общем правиле. В случаях, когда законом признается достаточной государственная регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость, законом признается тем самым возможность перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость без государственной регистрации самих этих прав. Естественно, если лицо все-таки зарегистрировало не переход прав, а сами права, это никак не может порочить его юридического положения, ибо соблюдение более строгих требований предполагает соблюдение также и требований менее строгих.

Получается, что и второй сформулированный нами тезис - "регистрация перехода прав заменяет регистрацию прав" - также оказывается верным, хотя и не в том смысле, что первый. Если регистрация сделки автоматически означает и регистрацию прав, то в случаях, когда законодатель разрешает осуществлять государственную регистрацию перехода прав, подвергать государственной регистрации сами права не нужно, это становится излишним. Права на недвижимость, в отношении которых зарегистрированы факты их перехода, возникновения или прекращения, государственной регистрации не подлежат.

Смысл законодательного разделения процедур "регистрация прав" и "регистрация перехода прав" заключается в том, чтобы указать на возможность различного юридического значения процедуры государственной регистрации. Если законодательство употребляет термин "государственная регистрация прав", то речь идет о государственной регистрации, имеющей конституирующее значение для прав. Без такой государственной регистрации соответствующие права просто не могут возникнуть. Но если законодатель сказал о необходимости государственной регистрации перехода прав, то он тем самым сказал о процедуре, имеющей не более чем доказательственное значение. Сам переход прав (т.е. их возникновение и прекращение) свершается безотносительно к государственной регистрации, что делает ненужным процедуру государственной регистрации самих прав.

Иллюстрацией к сказанному могут служить нормы статей 550 и 551 ГК. Первая из них разрешает вопрос о форме договора продажи недвижимого имущества. Таковой должен быть составлен в форме одного подписанного сторонами документа. Заметим, требований о государственной регистрации такого договора (сделки) не содержится. Почему? Может быть, законодатель имел в виду, что этого не нужно записывать специально в каждом конкретном случае, ибо ранее им было установлено общее правило о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации (п. 1 статьи 164 ГК)? Очевидно, нет, ибо не во всяких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только в тех, которые прямо предусмотрены статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ни статья 131 ГК, ни указанный Закон не предусматривают перечня таких сделок.

Указания о сделках с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации в ГК, имеются, но не в статье 131, а в статьях, посвященных отдельным сделкам. Так, например, указания на государственную регистрацию как необходимый элемент формы сделки с недвижимостью присутствует в п. 3 ст. 339 (ипотека), п. 3 ст. 560 (продажа предприятия), п. 3 ст. 574 (дарение), ст. 584 (рента) и др. статьях ГК (полный перечень приведен в начале настоящей публикации). Это означает лишь то, что коль скоро в нормах о форме договора продажи недвижимости отсутствует требование о государственной регистрации этого договора, такой регистрации не нужно <*>. Договор продажи недвижимости порождает юридические последствия безотносительно к своей государственной регистрации. Но это означает, что и право собственности на недвижимость переходит (прекращается у продавца и возникает у покупателя) по договору продажи недвижимости безотносительно к государственной регистрации самого права. Государственной регистрации в этом случае подлежит не договор продажи недвижимости и не право собственности на недвижимость, а фактически состоявшийся переход права собственности от продавца к покупателю: "Переход (фактически состоявшийся переход! - В.Б.) права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации", - говорит п. 1 ст. 551 ГК <**>.

--------------------------------

<*> Естественно, за исключениями, установленными законом, - случаи продажи предприятия и продажи недвижимости под выплату ренты.

<**> В контексте этой формулировки совершенно непонятно назначение рассмотренного выше п. 2 статьи 223 ГК: зачем в нем говорить о регистрации сделки отчуждения недвижимого имущества, если самая распространенная сделка такого рода - сделка продажи недвижимости - государственной регистрации не подлежит?

Все рассмотренные выше вопросы - о юридическом значении регистрации прав и ее соотношении с регистрацией сделок и перехода прав - получают отнюдь не такое однозначное решение по нормам Федерального закона N 122-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наименование его как будто говорит о различении, по крайней мере, регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью. Попытавшись установить, какое же юридическое значение несет (в соответствии с этим Законом) государственная регистрация прав, а какое - государственная регистрация сделок, мы, признаемся, сделать этого не сумели.

В формулировке п. 1 ст. 2 Закона законодатель свалил все в одну кучу. Норма открывается фразой об отождествлении термина "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с более кратким - "государственная регистрация прав". Подобная формулировка имеет право на существование только в том случае, если ее понимать как указание на универсальность процедуры регистрации прав: если, дескать, есть регистрация прав, то, без сомнения, будет и регистрация сделок, из которых эти права возникли <*>. Допустим, что имелось в виду именно это. Но как тогда объяснить формулировку, которая объявляет государственную регистрацию прав "юридическим актом ПРИЗНАНИЯ И ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ГОСУДАРСТВОМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ), ПЕРЕХОДА ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (выделено мной. - В.Б.)?

--------------------------------

<*> При условии, что права возникли именно из сделок, а не из иных фактов, не являющихся сделками.

Акт "признания и подтверждения" - это не более как доказательственный, но не конституирующий фактор. А кроме того, обратите внимание, о "признании" и "подтверждении" чего идет речь - прав? сделок? Ничего подобного - и не прав, и не сделок, а результатов сделок - возникновения и прекращения (перехода, обременения <*>) прав. Получается, что государственная регистрация прав (по Закону) имеет такое же юридическое значение, как и государственная регистрация перехода прав (по ГК): все права на недвижимость возникают, прекращаются (переходят и ограничиваются) безотносительно к государственной регистрации. Регистрации же подлежат уже состоявшиеся возникновение и прекращение прав. Это положение вступает в прямое противоречие с цитированным выше п. 2 ст. 8 ГК: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Можно, конечно, заявить, что вот как раз-таки "иное" и установлено. Но это вряд ли, ибо максимум, что предполагает термин "иное", так это введение исключений, а не формулировку нового "общего правила".

--------------------------------

<*> Обременение прав представляет собой частный случай конститутивного преемства, а потому оно также сводимо к категориям "возникновение" (обременяющих и обремененных прав) и "прекращение" (прав с ранее существовавшим, необремененным содержанием).

Ничуть не более понятной является и последующая формулировка текста п. 1 статьи 2 Закона: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА. ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ ПРАВО на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке" (выделено мной. - В.Б.).

Здрасьте, пожалуйста! Вот вам и новая классификация прав на недвижимость: "права зарегистрированные" и "права незарегистрированные". Классификация, неизвестная, между прочим, ГК. А значит, не имеющая под собой никакой основы для существования.

Истолковав же данную норму в том смысле, что слово "зарегистрированное" значения в данном случае не имеет и имеются в виду любые права на недвижимость, мы окажемся в ситуации, когда эту норму будет... невозможно применить. Если, например, вы возвели дом на собственном участке, вам никогда не удастся зарегистрировать право собственности на него, ибо у вас нет того самого единственного, сакраментального, можно сказать, доказательства вашего права - государственной регистрации. Чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно представить доказательства уже состоявшейся государственной регистрации. Но последние не только невозможно представить, но и невозможно получить, ибо для этого требуется... наличие государственной регистрации.

Закон выходит из этой абсурдной ситуации, вводя понятие "основания для государственной регистрации прав" (статья 17 Закона). Понятие это наделено совершенно специфическим содержанием, не совпадающим с содержанием аналогичного теоретического понятия. В теории основания возникновения и прекращения гражданских прав называются юридическими фактами. В Законе же этим термином обозначаются документы, удостоверяющие наступление юридических фактов, влекущих динамику прав на недвижимость (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные решения, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>), а также "договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества" <**>. Особенные основания для государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, а также отдельных прав на недвижимость предусмотрены также статьями 21 - 30 Федерального закона. Но при этом само понимание термина "основания для государственной регистрации" в смысле особых, прямо названных законом документов о юридических фактах, сохраняется.

--------------------------------

<*> Так в тексте Закона. Мы не беремся объяснить, что подразумевается под термином "акт о передаче... сделки": в теории такого термина нет, а в Законе он, к сожалению, не разъяснен.

<**> Видимо, все-таки имеются в виду "документы о совершении договоров и иных сделок".

Иными словами, для возникновения права на недвижимость заинтересованному лицу сначала следует обратиться в государственный орган, где попытаться доказать наличность оснований для возникновения интересующего его права. И только при успехе такой попытки он может рассчитывать, что, в соответствии со статьями 8 и 131 ГК, у него возникнет интересующее право на недвижимость. В результате государственной регистрации.