- •Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) Глава 1. Жилые помещения как объекты прав § 1. Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений
- •§ 2. Назначение жилого помещения и пределы его использования
- •§ 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
- •§ 4. Жилищный фонд
- •§ 5. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
- •Глава 2. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении § 1. Права и обязанности
- •§ 2. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка
- •§ 3. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- •§ 4. Выселение
- •Глава 3. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома § 1. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности
- •§ 2. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
- •§ 3. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- •§ 4. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Доли в праве общей собственности
- •§ 5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
- •Глава 4. Обязательные платежи § 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 2. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
- •Глава 5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме § 1. Компетенция общего собрания
- •§ 2. Проведение общего собрания и порядок принятия решений
§ 2. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
В соответствии с п. 1 ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кодекс в ч. 1 ст. 39 не сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в многоквартирном доме, установив, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу того обстоятельства, что Кодекс в сфере регулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по отношению к общему), представляется, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут возложить по договору на иное лицо бремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме.
Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Кодекса сформулирована в императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны быть утверждены Правительством РФ. Указанные правила призваны заложить основу для унификации многочисленных актов местного нормотворчества, действующих в настоящее время *(23).
§ 3. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме, предусмотренные в ст. 40, являются новеллой Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно. Такой собственник имеет право изменить границы между смежными помещениями или разделить эти помещения на два или более помещений без согласия собственников других помещений (это возможно в случае, когда подобные изменение или раздел не влекут изменение границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме).
Смежные помещения - это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями.
Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом по правилам главы 4 раздела I Кодекса.
В статьях главы 6 Кодекса понятие "помещение" используется для обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому правила ст. 40 Кодекса об изменении границ помещений применяются к жилым и нежилым помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов. В связи с этим при изменении границ может возникнуть вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения - в жилое, который решается в соответствии с требованиями главы 3 раздела I Кодекса.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.