Вопрос 6. Как соотносятся форма сделки и государственная регистрация сделки? Каковые правовые последствия нарушения установленного законом требования о государственной регистрации сделки?

Государственная регистрация сделок - средство обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот.

Если государственная регистрация сделок обязательна, то она считается совершенной с момента такой регистрации. В таких случаях сделка и акт ее государственной регистрации являются элементами сложного юридического состава.

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

а) сделок с недвижимым имуществом;

б) сделок с отдельными видами движимого имущества;

в) сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности(лицензионный договор)

г) сделок по переходу долей в ООО.

В Концепции предлагается внести в ГК положение о необходимости государственной регистрации внесения изменений в договоры, подлежащие государственной регистрации, соглашением сторон, а также в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором.

Гос. Регистрация сделок с недвижимым имуществом.

Сделки с недвижимым имуществом и права на недвижимое имущество подлежат регистрации в ЕГРП.

Помимо сделок с недвижимым имуществом регистрации подлежат:

1. право собственности,

2. право хозяйственного ведения,

3. право оперативного управления,

4. ипотека,

5. сервитуты,

6. Иные права и обременения (например, арест имущества).

Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию (ст. 131 ГК).

ОЧЕНЬ ВАЖНО

В некоторых случаях предусмотрена государственная регистрация перехода права, вытекающего из сделки.

1. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного ими

2. Согласно же п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

То есть подобная сделка порождает определенные гражданско-правовые последствия для ее участников с момента ее подписания сторонами.

Судебная практика полагает, что:

• до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

• После передачи недвижимого имущества покупателю, до государственной регистрации перехода права собственности и продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение .

Законом может быть предусмотрена регистрация сделки в государственном органе по соглашению сторон.

В этих случаях сделки порождают гражданско-правовые последствия в полном объеме независимо от такой регистрации. Так, в ст. 13 Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных" закреплено, что договоры о полной или частичной передаче исключительного права на программы для ЭВМ и базы данных могут быть зарегистрированы по соглашению сторон в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности

Правовые последствия несоблюдения государственной регистрации сделки :

1. Согласно п. 1 ст. 165 ГК в случаях, установленных законом, несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность.

2. Во-вторых, согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случаях, определенных законом, отсутствие государственной регистрации сделки свидетельствует о том, что сделка не заключена (не совершена), а не ничтожна.

• Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК следует, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Если одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК)

4. Кроме этого сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК)

Исполнение сделки:

1. Фактическое действие- мол длящееся действие, которое трудно отнести к акту

Недостаток :

1. Как фактическое действие может порождать правовой результат.

2. юридический поступок - мол направленность воли значения при исполнении не имеет. Это позволяет решить проблему порока воли при исполнении.

Недостаток:

1. теория приводит к устранению ответственности за произведенные действия.

3. Sui generis –хрен пойми.

4. Сделка. (поддерживается практикой)

Причем данная концепция распадается на две:

1. Сделка односторонняя (оцениваются только действия должника_

2. Сделка двусторонняя (действия должника оцениваются в совокупности с действиями кредитора)

В обоих случаях эта сделка классифицируется как правопрекращающая (ремиссионная)

Согласно решению ВС 1997, на эту сделку распространяются общие условия для сделок, в том числе и форме (решение ВС). Но здесь суд говорил о положении ст. 162, а оно как раз не применяется для правопрекращающих сделок, оно касается только правоустанавливающих.

Вообще основания недействительности у этой сделки особые.

Основания недействительности этой правопрекращающей сделки:

1. Исполнение в надлежащем месте

2. Время

3. Надлежащее лицо

По общему правилу сделка односторонняя, но если меняешь условие исполнение, то нужно согласие кредитора, а значит сделка становится двусторонней.

Емелькин «Права ожидания».