1.2.3. Расторжение договора об установлении права застройки

Пункт 3 ст. 300.6 ГК РФ главы 20.1 "Право застройки" в редакции Проекта ГК РФ содержит только одно основание расторжения договора об установлении права застройки - существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Однако стоит отметить сложность применения указанного основания, поскольку для расторжения договора необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом существующая на данный момент судебная практика исходит из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, судами отмечается, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. См. также: Определения ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10, от 27.04.2010 N 2912/10, Постановления ФАС Московского округа от 15.09.2010 N КГ-А40/10258-10, ФАС Уральского округа от 15.03.2011 N Ф09-697/11-С5, ФАС Центрального округа от 14.09.2011 по делу N А23-4027/10Г-16-244, от 23.12.2010 по делу N А14-2954/2010/79/6).

Обращаем внимание, что в случае досрочного прекращения права застройки по требованию лица, имеющего такое право, собственник земельного участка может потребовать от лица, ранее располагавшего таким правом, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта).

1.2.4. Односторонний отказ от исполнения договора об установлении права застройки

Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие право застройки и договор об установлении этого права, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания одностороннего отказа от его исполнения.

Такая возможность закреплена в ст. 450.1 ГК РФ в редакции Проекта.

Фактически она отражает правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655).

Указанное условие является невыгодным для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки.