- •Далее следует то, что написано по данной проблеме в Концепции:
- •В Концепции и Проекте изменений предлагается:
- •Далее следуют выдержки из Концепции по недвижимым вещам, посвященные проблеме единства земельного участка и расположенного на нем здания:
- •Авторы Концепции утверждают, что вводить концепцию единого объекта в виде императивной нормы не надо в силу ряда причин:
Далее следуют выдержки из Концепции по недвижимым вещам, посвященные проблеме единства земельного участка и расположенного на нем здания:
Про историю той жопы, в которой мы оказались по этому вопросу, смотрим статью Суханова по кодификации, которую я конспектировал к позапрошлому семинару.
Авторы Концепции утверждают, что вводить концепцию единого объекта в виде императивной нормы не надо в силу ряда причин:
- значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся;
- значительную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, согласно действующему законодательству, вообще не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки;
- определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не может быть отчуждено вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;
- гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимого имущества, которые находятся на принадлежащем их собственнику земельном участке, ряда сделок, не влекущих отчуждение этих объектов (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества прав пользования тем или иным объектом недвижимого имущества без передачи такому обществу права собственности на этот объект), и не требующих поэтому передачи ни права собственности на земельный участок, ни права, аналогичного тому, которое предоставлено в отношении объекта недвижимого имущества;
- стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения только как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.
Тем не менее, эту модель нужно постепенно вводить, иначе стабильного оборота на рынке недвижимости мы не увидим. Какие меры следует принять?
В качестве общего условия возникновения у лица права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (завершенный или незавершенный строительством) следует признать:
(а) наличие у этого лица права собственности либо иного вещного или обязательственного права на земельный участок, и одновременно
(б) наличие у этого лица права (разрешения) на возведение здания; наличие такого права определяется режимом земель, условиями предоставления земельного участка и административными актами (разрешениями на строительство).
Оборот недвижимости, если собственник здания и участка – одно лицо: при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, в результате конфискации, реквизиции, обращения взыскания, предполагается, что данные объекты недвижимости должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе.
Если здание расположено на чужом участке:
Установить принцип свободного распоряжения собственником здания как своего имущества на участке, так и своими правами на этот участок (но только здание и права отчуждаются вместе), не спрашивая у собственника участка.
К приобретателю здания на чужом участке переходят все права на участок, которыми владел его предшественник. Если этого сделать нельзя, то автоматически начинает действовать новое придуманное по Концепции «право ограниченного пользования»:
Это вещное право
Не относится к числу земельных сервитутов (т.к. обладатель получает не только право пользования, но и право владения)
Устанавливается на весь участок, а не на часть
Владение и пользование участком в той мере и в тех пределах, в каких это необходимо для использования здания
Это право платное (ставка определяется по земельному налогу, если судом или соглашением не установлено иное)
Надо закрепить преимущественное право собственника здания при отчуждении по возмездной сделке участка и наоборот