- •Нет оферты - нет понуждения
- •Региональная практика
- •5.2. Имеет ли публичное образование преимущественное право покупки участка банкрота, если участок входит в состав его предприятия как имущественного комплекса?
- •7.3.2. С какой целью предусмотрен такой продолжительный срок для расчетов - 90 дней? Полагаем, что этот вопрос взаимосвязан с вопросом о том, из каких средств должна оплачиваться покупка участка.
- •8. Извещение, предусмотренное статьей 8 Закона, является офертой. -???
8. Извещение, предусмотренное статьей 8 Закона, является офертой. -???
Согласно статье 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Положения статьи 435 ГК РФ означают, что собственник участка, направивший извещение о его продаже, может передумать продавать участок и "перехватить" извещение только до момента простановки на нем штампа с датой и входящим номером в канцелярии высшего ОГВ субъекта РФ или соответствующего ОМС.
Публичное образование может выразить согласие на покупку участка только письменным извещением в адрес продавца. Такое извещение является акцептом, который согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ должен быть безоговорочным. ???? Другими словами, встречные условия о купле-продаже участка (например, о цене, прекращении залога участка и др.) продавец участка может не принимать.
9. Если субъект РФ или муниципальное образование известило продавца об отказе от преимущественного права покупки участка либо не известило в той же форме, что и продавец, о намерении купить в течение 30 дней со дня поступления извещения продавца, то продавец вправе продать участок третьему лицу при соблюдении следующих условий:
1) цена участка должна быть не ниже предложенной публичному образованию. Она может быть либо такой же, либо более высокой;
2) продать участок можно в течение года после отказа публичного образования от преимущественного права покупки. Если публичное образование не известило продавца о намерении купить участок, то продать его третьему лицу допускается в течение 13 месяцев со дня получения публичным образованием извещения продавца;
3) продать участок можно лицу, имеющему право его приобрести. Не имеют права приобретать в собственность участки ЗСХН:
- иностранцы (см. комментарий к статье 3 Закона);
- лица, у которых приобретение участка приведет к превышению установленного законом субъекта РФ максимального размера общей площади с/х угодий, которые могут находиться в собственности одного лица (см. комментарий к пункту 2 статьи 4 Закона);
- иные лица в соответствии с законодательством.
При намерении продать участок по цене ниже заявленной публичному образованию продавец обязан вновь соблюсти его преимущественное право покупки, направив новое извещение о продаже участка. В то же время неясно, какие другие существенные условия договора могут быть изменены продавцом, если договор купли-продажи с публичным образованием не заключался и соответственно цена в таком договоре не указывалась. Полагаем, что слова в абзаце втором пункта 3 статьи 8 Закона "или с изменением других существенных условий договора" необоснованные и лишние, поскольку, во-первых, договор не заключался и, во-вторых, даже если рассматривать иные условия извещения о продаже участка как существенные условия договора его продажи, то они остались прежними - размер и местоположение участка и срок, в пределах которого осуществляется расчет (до 90 дней). Другое дело, если продавец, например, разделит участок на два и пожелает продать один из них - в этом случае нужно предложить купить публичному образованию этот новый участок.
Изменение РВИ участка, который предлагался публичному образованию, и его продажа третьему лицу по цене ниже указанной в извещении публичному образованию не нарушает его преимущественное право покупки участка, поскольку в результате изменения РВИ участок вышел из-под действия Закона (см. комментарий к статье 1 Закона).
10. Согласно пункту 4 статьи 8 Закона, "сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна". Нарушением преимущественного права покупки является нарушение любого условия его продажи публичному образованию исходя из других положений статьи 8 Закона.
В соответствии со статьями 166 и 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре, а если в натуре невозможно - в деньгах. В то же время, согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Другими словами, поскольку переход права собственности на участок считается состоявшимся со дня его государственной регистрации в ЕГРП, то сделка может быть признана ничтожной прежде всего ФРС России, которая в таком случае обязана отказать в регистрации перехода права собственности по этой сделке. Если регистрация в ЕГРП состоялась, то в течение трех лет любой может потребовать признания ее ничтожной. Если после сделки прошло три года, то даже суд не вправе применить последствия ее недействительности. То же самое относится к сделкам с долями.
Кроме того, если продавец продал участок третьему лицу, а затем было установлено нарушение преимущественного права покупки публичного образования, то третье лицо не может быть лишено права собственности на такой участок либо быть обязано возместить его стоимость публичному образованию либо продавцу, если оно является добросовестным приобретателем. То же относится к каждому последующему приобретателю (собственнику) участка. Такой вывод следует из толкования положений ГК РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П. Поэтому в интересах покупателя потребовать от продавца участка доказательства соблюдения продавцом преимущественного права покупки участка публичным образованием.
11. Собственники участков, особенно с трудом сформированных в счет долей, нередко хотят передать его в собственность иного лица, а не продать публичному образованию. Отсюда возникает вопрос о законных способах обхода преимущественного права покупки участка публичным образованием.
Статья 8 Закона устанавливает правила только сделки купли-продажи участка. Соответственно публичное образование не имеет преимущественного права приобрести участок в свою собственность, если смена собственника участка происходит иными законными способами. Не случайно в правительственном проекте комментируемого Закона в первоначальной редакции в статье 8 содержалось положение о том, что ее правила не применяются к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков.
Конечно, нельзя утверждать, что все эти способы легко реализуемы. Но они возможны и практикуются. Назовем их достоинствами и недостатками:
Способ (суть) |
Достоинства |
Недостатки |
1. Продажа участка с публичных торгов |
Допускается непосредственно статьей 8 Закона и касается всех случаев проведения публичных торгов в соответствии с различными ФЗ - ФЗ об ипотеке, ФЗ о банкротстве и др. |
1. Публичные образования могут участвовать в торгах через свои органы и подставных лиц и тем самым повлиять на них в свою пользу. 2. Торги может выиграть конкурирующее лицо. 3. Налогообложение |
2. Предварительный залог продаваемого участка |
Публичному образованию невыгодно становиться залогодержателем купленного участка (см. выше комментарий к статье 8 Закона) |
1. Публичное образование вправе купить заложенный участок, не производить его отчуждение либо предпринять различные действия, затрудняющие обращение взыскания на него (например, перевести в ЗЛФ, находящиеся исключительно в федеральной собственности). 2. Продажа заложенного участка третьему лицу не ниже заявленной публичному образованию маловероятна. 3. Налогообложение |
3. Дарение |
1. Публичное образование не имеет преимуществен- ного права получить участок в дар. 2. Участки, образованные в счет долей, являются, как правило, собственностью граждан, а дарение запрещено только между коммерческими организациями (п. 4 ч. 1 статьи 575 ГК РФ) |
1. Дарение запрещено между любыми коммерческими организациями, то есть если ими являются и даритель, и одаряемый. 2. Одаряемое лицо, за исключением близкого родственника, обязано платить соответствующий налог. 3. Дарение дорогих участков ЗСХН подозревают как притворные сделки их продажи, чем они зачастую действительно являются, и стороны сделки вынуждены это скрывать |
4. Внесение участка в уставный капитал |
1. Публичное образование не имеет уставного капитала либо организа- ций, в уставные капиталы которых участки должны вноситься. 2. Имущество, внесенное в уставный капитал юридического лица, становится его собственностью. 3. После внесения участка в уставный капитал воз- можно изменение состава его участников |
1. Вносимые в уставный капитал участки подлежат денежной оценке, что роднит эту сделку с куплей-продажей. 2. Лицо, внесшее участок в в уставный капитал юридического лица, становится его участником с правом получения соответ- ствующей доли его прибыли (иногда это не является недостатком). 3. Налогообложение |
5. Изменение РВИ, в результате которого Закон перестанет распространяться на участок (см. коммент. к ст. 1 Закона) |
1. Не влечет процедур смены собственника участка и заключения каких-либо сделок. 2. Формально не требует существенных расходов собственника участка |
1. Требуются публичные слушания. 2. Глава местной администрации вправе отказать в изменении РВИ |
6. Перевод участка в другую категорию земель земельные участки на которой могут находиться в частной собственности: ЗНП; земли промышлен- ности, транспорта и связи; земли рекреационного назначения |
1. Те же достоинства, что и при изменении РВИ. 2. Не требует публичных слушаний в случаях перевода в ЗНП для жилищного строительства или рекреационного использования. 3. Расширяет возможные виды застройки участка |
1. Отказ в положительном заключении ОМС на перевод в ЗНП может быть мотивиро- ван субъективно, что существенно повышает "взяткоемкость" такой процедуры. 2. Требует решения ОГВ субъекта РФ либо внесения изменений в генеральный план или схему территори- ального планирования (если они утверждены). 3. Менее вероятно в отношении отдельного участка, не примыкающего к границе существующего населенного пункта |
7. Строительство на участке и (или) регистрация в ЕГРП права собственности на ранее построенный объект недвижимости |
1. Объект недвижимости может быть маленький, недорогой, без коммуни- каций, быстровозводимый и быстро сносимый (например, будка для хранения лопат). 2. Разрешение на строительство не требуется для строений и сооружений вспомогательного использования - п. 3 ч. 17 ст. 51 ГСК РФ. 3. Строительство такого объекта может быть осуществлено посторонними либо неизвестным лицом. 4. Не препятствует использованию участка для с/х производства. 5. Право собственности на постройку как на самовольную может быть признано за собственником участка судом. 6. Максимальный риск - небольшой штраф и обязан- ность снести постройку за свой счет |
1. Сложившаяся практика в основном исходит из - обязанности предваритель- ного изменения РВИ в таких случаях; - вспомогательного характера строений по отношению не к земельному участку, а к другим строениям на нем; - обязанности раздела больших участков, не полностью используемых как занятые строениями, на застроенный и незастроенный участки. 2. Неясно, какими документами подтвердить факт создания такой постройки. 3. Исходя из изложенного, суд может отказать в признании права собственности на самовольную постройку |
8. Извещение публичному образованию купить участок за очень высокую цену |
Вероятен отказ публичного образования и тем самым соблюдение его преиму- щественного права покупки |
1. По такой цене участок должно согласиться купить третье лицо. 2. Высокое налогообложение. 3. Достоверно может быть не известно об отказе публичного образования купить участок по такой цене |
9. Отсутствие у публичного образования средств на покупку участка |
1. Вероятен отказ публичного образования и тем самым соблюдение его преимущественного права покупки. 2. Информация об отсут- ствии таких средств может быть получена быстро и бесплатно по общедоступ- ным нормативным актам о бюджете |
Публичное образование в пределах имеющегося срока может изменить свой бюджет для изыскания средств на покупку участка после получения извещения от продавца |
10. Постепенное приобретение в собственность 100% долей в составе общедоле- вого участка |
1. Участок приобретается в собственность посредством цепочки различных сделок, влекущих переход права собственности на доли - не только посредством купли-продажи (см. комментарий к статье 12 Закона). 2. При невозможности приобрести некоторые доли возможно формирование участка в счет имеющихся долей примерно на той же площади, на том же месте и того же размера, что и весь бывший общедолевой участок |
1. Способ не применим в отношении участка, нахо- дящегося в собственности одного лица. 2. Для постепенного приобретения долей в собственность нужно быть одним из сособственников участка (см. комментарий к статье 12 Закона). 3. Такой способ требует много времени, в течение которого может измениться законодательство, цены на землю, появиться конкури- рующий приобретатель и т.п. 4. Другие дольщики вправе отказать в отчуждении своих долей. 5. Чем больше дольщиков и долей в составе участка, тем меньше вероятность осуществления такого способа его приобретения. 6. Относительно быстрое приобретение 100% долей в составе участка может быть расценено как притворная сделка купли-продажи всего участка. 7. Налогообложение |
11. Заем с отступным: при невозвращении займа в соответствии с договором займа по соглашению об отступном, заклю- ченному между сто- ронами займа, заем- ное обязательство прекращается предоставлением взамен отступного (в том числе участ- ка), на основании статьи 409 ГК РФ |
Происходит смена собственника участка формально без его продажи |
Такая схема может быть истолкована ФРС России и публичным образованием как как притворная сделка купли-продажи: передача участка в собственность другого лица (отступное) за деньги, полученные и не возвращенные по договору займа |
Возможно, на практике проходят и другие способы обхода преимущественного права покупки участков публичными образованиями. Но и предложенных, на наш взгляд, достаточно, чтобы выбрать наиболее подходящий для конкретного субъекта РФ и обстоятельств дела. Перед реализацией того или иного способа обхода преимущественного права покупки участка публичным образованием рекомендуется проконсультироваться в местной ФРС о том, будет ли зарегистрировано право собственности на участок.
Вместе с тем хотелось бы предостеречь от некоторых способов обхода преимущественного права покупки участков публичными образованиями, которые, на наш взгляд, не отличаются достоинствами:
1) мена. Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (пункт 2 статьи 567 ГК РФ), мена - например, участка на акции другой организации - применительно к сделке с участком является притворной сделкой купли-продажи (если о ней предварительно не извещалось публичное образование) либо разновидностью купли-продажи и потому ничтожной в силу пункта 4 статьи 8 Закона, в том числе если извещение о мене было предварительно направлено публичному образованию: в том случае обмен участка возможен только на деньги из бюджета публичного образования;
2) наследование или рента. Способы применимы, только если собственником участка является один гражданин (за исключением постоянной ренты, получателем которой может быть некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям ее деятельности - пункт 1 статьи 589 ГК РФ). Переход права собственности на участок возможен, как правило, после смерти собственника (при завещании - только после смерти);
3) установление на участок, находящийся в собственности гражданина, режима долевой собственности посредством заключения брачного договора, последующего расторжения брака и перехода права собственности на участок к другому гражданину (бывшему супругу). Это возможно в соответствии со статьей 42 Семейного кодекса РФ. Способ неприменим с участием юридического лица или при отсутствии желающего в составе дольщиков.
Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 2 апреля 2008 года N Ф08-500/08 были установлены обстоятельства наличия у сторон цели прикрытия договора купли-продажи земли при совершении реорганизации крестьянских хозяйств.