Управление многоквартирными домами

Жилищным кодексом Российской Федерации, вступившим в действие с 1 марта 2005 года, введена новая концепция управления жильем, направленная на демонополизацию спроса на жилищно-коммунальные услуги. Ранее управление жильем в основном осуществлялось муниципальными предприятиями на определенном комплексе зданий, причем выбор способа управления определялся муниципалитетом без согласия других собственников жилья. Исключение составляли лишь жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые самостоятельно занимались организацией управления. Новый Жилищный кодекс РФ исходит из необходимости организации управления самими собственниками в масштабе многоквартирного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;

3) управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (т.е. управляющим либо управляющей организацией).

Однако если до 1 января 2007 г. способ управления многоквартирным домом не выбран, либо выбранное решение не реализовано, орган местного самоуправления до 1 июля 2007 года должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, и собственники помещений обязаны заключить договор с выбранной организацией. Если на участие в конкурсе не подана ни одна заявка, орган местного самоуправления в течение 3 месяцев проводит новый конкурс. При этом расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения увеличивается не менее чем на 10 процентов. В любом случае не позже чем через год после заключения договора орган местного самоуправления должен инициировать собрание собственников помещений для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

В новых условиях целесообразно организовать предоставление услуг управления многоквартирными домами на уровне отдельных поселений силами частных предпринимателей и малых предприятий, выделив данный вид деятельности из состава многоотраслевых жилищно-коммунальных предприятий.

В то же время необходимо отметить, что и в условиях нового жилищного законодательства за органами местного самоуправления остается публичная функция управления жильем, которая заключается в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма; в обеспечении нормальных условий пользования жилыми помещениями, относящимися к муниципальному жилищному фонду, нанимателями жилья; в осуществлении контроля за безопасностью условий проживания граждан. Помимо государственного контроля, в данной сфере должен осуществляться и местный контроль. Уполномоченные государственные и муниципальные органы (организации) должны иметь возможность, в пределах своей компетенции, проверять качество управления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и придомовой территории, снабжению электрической и тепловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, своевременность и качество устранения аварий.

Жилищный кодекс РФ (ст. 165) предусматривает ряд мер, которые должны предпринять органы МСУ, чтобы способствовать реализации прав собственников помещений по самостоятельному выбору способа управления многоквартирным домом:

• органы МСУ обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций, независимо от их организационно-правовых форм. Это касается «допуска» частных организаций в сферу управления, и передачи на равных условиях производственных и складских помещений любым управляющим организациям;

• органы МСУ вправе предоставлять управляющим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт жилищного фонда. Это может быть как безвозмездная передача средств, так и предоставление, например, бюджетных кредитов, иные способы финансирования;

• органы МСУ должны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. В первую очередь это касается содействия развития института частных управляющих - индивидуальных предпринимателей.

• по запросам граждан, ораны МСУ и управляющие организации обязаны предоставлять информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, об объемах, перечне и качестве выполняемых работ и оказываемых услуг, а также о ценах на предоставляемые коммунальные услуги. Это должно способствовать оценке различных управляющих организаций, действующих в поселении, и оптимальному выбору способа управления многоквартирным домом.

• в целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подрядными организациями и ресурсоснабжающими организациями, органы МСУ могут разработать, утвердить и опубликовать примерные условия или примерные формы договоров.ⁱ[1]

Цены на содержание и ремонт домов устанавливаются самими собственниками жилья, что означает отмену перераспределения платежей за жилищные услуги между многоквартирными домами, отмену перекрестного субсидирования одних домовладельцев другими, переход к контролю собственников за управляющей организацией. В случае, когда органы местного самоуправления проводят конкурс по выбору управляющей компании для домов, где не выбран способ управления, они могут установить конкретный размер платы за содержание и ремонт жилья для определенных категорий домов. Управляющая компания для каждого дома может определить перечень и объемы работ исходя из установленной цены, в зависимости от его технического состояния и возможных пожеланий собственников.