Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

В жилищном законодательстве есть понятие «состав общего имущества в многоквартирном доме», в связи с этим появилась необходимость распределить пропорционально права и обязанности на содержание и использование общего имущества между собственниками многоквартирного дома.

По мнению Матиящук С.В. нормы жилищного кодекса РФ, устанавливают особый правовой режим собственности на общее имущество в многоквартирном доме, среди его отличительных черт можно выделить следующие:

- общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников как квартир, так и нежилых помещений;

- общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом оборота, и, как следствие, оно не подлежит продаже, найму, залогу и не может быть отчуждено самостоятельно собственником помещения иным, предусмотренным Гражданским кодексом РФ способом;

- доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью квартиры или нежилого помещения в таком доме;

- доля каждого собственника жилого или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре;

- доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Необходимо учитывать, что общую площадь как квартиры, так и нежилых помещений следует определять как сумму площадей их помещений: комнат и вспомогательных помещений (кухни, коридоров, санузлов, встроенных шкафов и т.п.), за исключением лоджий и балконов.

Таким образом, доля собственника определяется в процентном или численном отношении к совокупной площади всех жилых либо нежилых помещений находящихся в собственности граждан. На основании этой доли распределяются расходы связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, а так же при голосовании во время принятия кого либо решения на общем собрании собственников многоквартирного дома, учитывается как долевой голос, а не как один собственник, один голос. Кроме того эта информация может вносится в свидетельство «О регистрации недвижимого имущества», а при некоторых формах управления многоквартирного должна быть внесена обязательно».

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника. Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей – квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности

отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она – составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения, расположенного в этом доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ); эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Условия договора, которыми переход права собственности не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.