5. Подходы к оценке недвижимости.

Рыночный подход – основан на методах сравнения аналогов объекта;

Затратный подход – основан на оценке стоимости создания объекта;

Доходный подход – основан на оценке будущих доходов объекта;

Доходный подход-Основан на технике капитализации;

Капитализация - это процесс пересчета потока будущих денежных доходов в единую сумму текущей стоимости;

Формула определения стоимости объекта недвижимости:

V=I\Rо,

где V – стоимость недвижимости, I – чистый годовой доход, Rо– коэффициент капитализации;

Структура коэффициента капитализации

Ro = Ron + Rof

Ron – норма дохода на капитал;

Rof – норма возврата капитал;

Метод Ринга – применяется для стареющих зданий и рынков с высоким уровнем риска;

Ro = i + 1\n;

Метод Инвуда – применяется для рынков с умеренным риском;

Метод Хоскольда – применяется для рынков с повышенным уровнем риска и высоко доходных рынков;

Ro = i + F3j, n;

Если стоимость земли и здания изменяется по разному, то коэффициенты капитализации зданий и земли рассчитывается отдельно, а затем складываются;

Рыночный подход

1)Метод сравнительного анализа продаж – заключается в парных сравнениях сделок с аналогичными объектами;

Последовательность внесения поправок:

* время;

* месторасположение: ситус, доступ, связи;

* условия продаж: обычные или особые закладные, мотивировка и знания участников сделки;

условия финансирования: коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок кредита,

Метод сравнения единицы – заключается в расчете стоимости единицы аналогичных объектов

* Размер земельного участка;

* Полезная площадь или единица здания;

* Коэффициент капитализации;

* Валовой рентный мультипликатор: GMR = стоимость \ валовой доход;

Затратный подход

Этапы:

1)Оценка стоимости воспроизводства или замещения;

* Метод количественного разложения – отдельная оценка мельчайших элементов объекта;

* Метод разбивки на компоненты и его варианты – отдельная оценка единиц стоимости крупных компонентов объекта;

* Метод сравнительной единицы – оценка стоимости полезной единицы объекта с учетом коэффициента эффективности здания

2) Оценка износа – физического, функционального и экономического;

* Устранимый износ – работы по устранению возможны и имеют положительный вклад – оценивается по затратам на устранение;

* Неустранимый износ – работы по устранению невозможны или имеют отрицательный вклад – оценивается через валовой рентный мультипликатор;

Физический износ - отложенный ремонт; недостаток планового оборудования; старение здания – оценивается на основе выявления эффективного срока использования и коэффициента интенсивности использования объекта;

Функциональный износ:

* Наличие или избыток функций по сравнению со стандартом (отсутствие системы кондиционирования);

Экономический износ:

* Возникает в связи с изменением синуса;

* Всегда является неустранимым;

* Оценивается через валовой рентный мультипликатор

ПЛАНИРОВАНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ.