Организация тендера включает:

- формирование состава тендерного комитета;

- утверждение заказчиком состава тендерного комитета;

- предварительная квалификация претендентов на предмет установления и оценки их материально-технической базы, а также кадрового обеспечения;

- внесение претендентами задатка на расчетный счет заказчика;

- формирование тендерным комитетом оценочной комиссии для оценки предложений заключить договор, установления круга победителей, выдачи рекомендаций по выбору победителя;

- оформление решения тендерного комитета в отношении конкретного победителя;

- утверждение результатов торгов заказчиком.

Представленные претендентами оферты должны соответствовать критериям тендерной документации, в которой содержатся:

- общие сведения об объекте и предмете торгов, то есть информация об объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения, сроков выполнения работ, наименования заказчика и т.д.;

- проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики, спецификации и т.п.;

- требования по составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка и т.д.;

- инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления оферты;

- условия и порядок проведения торгов, где указывается вид и форма проведения торгов, порядок выбора победителя и др. вопросы;

- проект договора строительного подряда;

- форма заявки на участие в торгах.

С победителем торгов заказчик обычно заключает протокол о намерениях, который позволяет спланировать предстоящую производственную деятельность (заключение договоров на поставку материалов и оборудования, определение требуемых финансовых ресурсов и др.).

В протоколе о намерениях отражается:

- наименование сторон;

- наименование объекта строительства;

- основные данные по объекту строительства (объемы и сроки работ, их стоимость);

- техническая характеристика объекта;

- сроки и порядок передачи проектной документации;

- условия освобождения площади для строительства;

- порядок обеспечения объекта строительства всем необходимым;

- условия платежей;

- и др.

В последующем протокол о намерениях может трансформироваться в предварительный или основной договор.

Особенности договора строительного подряда

Договор строительного подряда – это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором.

Стороны договора – подрядчик и заказчик. Подрядчик – специализированные строительные организации, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся профессионалами в строительстве. Заказчик – любое физическое или юридическое лицо.

Заказчика необходимо отличать от инвестора. Инвестором является лицо, которое осуществляет вложение своих собственных или привлеченных средств в подрядные работы.

Инвестор может выступать как сам в роли заказчика, так и привлекать для этого других лиц, которые располагают квалифицированными специалистами для осуществления грамотного взаимодействия с подрядчиками, ибо заказчик должен знать, что он может требовать от подрядчика, проверять подрядчика, а для этого нужно обладать определенными знаниями, квалификацией в той области, в которой осуществляется работа. В последнем случае инвестор заключает с соответствующей организацией (специалистом) договор поручения (комиссии), согласно которому эта организация (специалист) и выступает заказчик требуемых инвестору работ.

Подрядчик, если иное не установлено законом или договором, вправе выполнить работу как лично, так и с привлечением к исполнению других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика и перед последним – ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору.

Заказчик не вправе без согласия генерального подрядчика самостоятельно привлекать к исполнению работ, являющихся предметом договора, других лиц. Если такое согласие получено, то между ними заключается самостоятельный договор, за исполнение которого генеральный подрядчик ответственности не несет.

Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договоре подряда возможно участие нескольких лиц как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика.

Если на одной стороне имеется несколько подрядчиков, то отношения между ними строятся в зависимости от того, делим результат или неделим.

Если результат неделим, то есть невозможно установить, что конкретно сделал один подрядчик, а что другой, то в этом случае все подрядчики выступают в качестве солидарных должников (кредиторов) по отношению к заказчику.

Если результат делим, то есть можно точно установить, кто из подрядчиков и какие работы выполнил, то каждый из подрядчиков приобретает права, несет обязанности и привлекается к ответственности только с учетом той части работы, которая выполнялась им самим.

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок, условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее представления.

Предметом договора строительного подряда являются различного рода строительные работы, в том числе связанные с возведением зданий и сооружений, реконструкцией объекта, сооружением фундамента, прокладкой коммуникаций, производством кровельных работ, монтажных работ, пуско-наладочных работ и др. Качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии – обычно предъявляемым к таким работам требованиям.

Все работы выполняются из материала подрядчика, его силами и средствами, если иное не предусмотрено договором. Способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация – это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования.

Техническая документация должна соответствовать строительным нормам и правилам. В договоре должно быть четко прописан состав технической документации, какая из сторон несет обязанность по ее составлению и утверждению. Независимо от того, кто конкретно выполняет обязанность по составлению технической документации, она должна быть согласована между сторонами.

Будучи утвержденной и согласованной, техническая документация, как правило, должна оставаться неизменной в течение всего срока действия договора, а работы вестись в строгом соответствии с ее требованиями. Из этого правила есть следующие исключения:

а) техническая документация подлежит корректировке, если в ней оказались неучтенными отдельные виды работ, без которых в ходе строительства не обойтись. Ответственность при этом ложится на ту сторону, которая была обязана разработать техническую документацию;

б) закон предоставляет заказчику право вносить в одностороннем порядке изменения в техническую документацию, если это не превышает 10% стоимости работ (если изменения технической документации выходят за пределы 10% стоимости работ, то в этом случае вопрос подлежит согласованию с подрядчиком, который может и отказаться от таких работ);

в) техническая документация подлежит корректировке в случае обнаружения в ней прямых ошибочных решений. В этом случае подрядчик может сам устранить эти ошибки, но он должен иметь возможность доказать, что они действительно имели место.

Необходимо обратить внимание, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

Цена договора состоит из компенсации издержек подрядчика и вознаграждения подрядчика. Уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически – за фактически выполненный объем работ. При этом наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ.

Цена определяется на основе сметы. Смету составляет подрядчик как специалист, который знает, сколько стоят материалы, услуги субподрядчиков и т.д. Смета становится частью договора после одобрения ее заказчиком.

Смета может быть приблизительной и твердой, причем, если стороны не договорились об этом, цена считается твердой.

Приблизительная цена может корректироваться. Если происходит незначительное отклонение от приблизительной цены (до 10% стоимости работ), то такое отклонение как бы вступает в действие автоматически. Если же речь идет о значительном увеличении приблизительной цены (свыше 10% стоимости работ), то подрядчик должен известить об этом заказчика, который вправе либо согласиться с таким увеличением, либо отказаться от договора с оплатой подрядчику уже выполненных работ.

Необходимо учитывать возможное влияние вины сторон договора на изменение приблизительной цены работ. Например, если подрядчик допустил просрочку в выполнении работ, а в это время повысились цены на материалы, то дополнительные расходы должен нести подрядчик, а не заказчик.

Твердая цена изменению не подлежит. Подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик уменьшения. Только при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему услуг третьими лицами, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК.

В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

В случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распределение полученной экономии между подрядчиком и заказчиком.

Сроки выполнения строительных работ определяются сторонами. Они должны включать начало работ и их окончание. При отсутствии этих условий договор признается незаключенным. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены и промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ.

При просрочке исполнения работы ответственность наступает при нарушении конечного срока, а также иных установленных договором подряда сроков.

В договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и т.д., обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- и паропровода, обеспечение транспортировки грузов. Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, т.е. дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется.

В договоре возможно установление условий о страховании различного рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т.п.). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая.

Риск случайной гибели результата работы до его сдачи заказчику лежит на подрядчике, а риск гибели материалов лежит на их собственнике. При просрочке передачи или приемки результата работы риски, связанные с гибелью результата работы или материалов, несет сторона, допустившая просрочку. Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Риск случайной невозможности достижения результата работ несет подрядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в договоре не предусмотрено иное.

Стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.

Переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода.

Форма договора строительного подряда – простая письменная. Закон не содержит указания на обязательную форму договора строительного подряда, однако, учитывая его важность для урегулирования отношений между сторонами, его целесообразно заключать в письменной форме.