79.Понятие общей долевой собственности

Статья 346. Доля в общей долевой собственности

(1) Каждый участник долевой собственности (сособственник) является исключительным собственником одной идеальной доли общего имущества. Доли предполагаются равными до тех пор, пока не будет доказано обратное. Если имущество приобретено в результате совершения сделки, обратное может быть доказано только посредством приведения письменных доказательств.

(2) Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия остальных собственников неотделимые улучшения общего имущества, вправе требовать соответствующего изменения долей либо возмещения расходов.

Долгое время, многие говорили о существовании права собственности на долю имущества. Однако, определение доли как «идеальной» немного видоизменяет право собственности на указанную долю. Принимая во внимание смысл данной статьи необходимо говорить не о собственности на реальную долю в имуществе, а о идеальной доле в праве собственности на имущество, например - не право собственности на часть дома, а доля в праве собственности на целый дом. Это достаточное принципиальное различие, поскольку различен сам объект, который делится на доли, т.е. право собственности на дом, и сам дом, как физически существующий объект окружающего нас мира – в силу ст.285 ГК разные вещи.

Указание, что участник долевой собственности является исключительным собственником одной идеальной доли общего имущества указывает на тот факт, что лицо, владеющее определенной долей в праве не может утверждать, что ему принадлежат конкретные площади, пристройки и т.п. Сособственнику принадлежит только идеальная доля в праве, т.е. лишь обладание установленными правами и обязанностями собственника доли (которые будут обсуждены ниже), но не конкретные составные части объекта собственности. Здесь уместно говорить лишь о порядке пользования теми или иными составными частями имущества, который должен устанавливаться соответствующим договором.

Права собственности на конкретную, физически существующую часть имущества у сособственников быть не может по определению. Напомню, что при разделе/выделе имущества в натуре, общая собственность прекращается, и лицо становится единоличным собственником имущества.

Также, обращаю Ваше внимание на дополнение презумпции долевой собственностью, ее равностью, т.е., если иное не установлено законом или договором, любое имущество, приобретенное в общую собственность, является долевой, с равными долями всех сособственников. На практике, при приобретении того или иного имущества, в договоре как правило сразу же определяются доли приобретателей. Но если подобное определение отсутствует в договоре, либо, например, в случае возникновения права общей собственности на основании закона, когда доли прямо не установлены в законе – сособственники должны знать, что им сразу же принадлежат доли, в размере обратно пропорциональном числу сособственников: 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т.д.

ГК, как в данной статье, так и в последующих устанавливает операции именно с долями имущества, что обязывает к правильному арифметическому отображению доли в соответствующих документах, а именно ввиде дроби. Указание доли в праве на имущество в процентах часто может привести к «потере» части имущества, т.к., к примеру, если у каждого сособственника попробовать перевести 1/3 долю в процентное измерение, то мы получим 33.33333(3), и при сложении всех долей – невозможно будет «выйти» на 1. Поэтому определение долей в процентах а не в дробях – недопустимо для корректного отражения размера соответствующей доли.

Вопрос о неотделимых улучшениях чаще всего возникает в сфере имущества, права собственности на которое подлежит регистрации. В основном – в отношении недвижимого имущества.

Так, осуществление пристройки к зданию (жилому дому), капитальное переоборудование или перестройки части здания, осуществление настройки и т.п. дает право лицу, ее осуществившему, требовать увеличение своей доли в праве собственности на здание или же - возмещение материальных затрат. Важным здесь является необходимость согласия всех сособственников на подобные улучшения, отсутствие которого может лишить лицо, произведшего улучшения, вышеуказанного права.

На практике, сособственники, при даче согласия, стараются заранее узнать намерения лица, улучшающего имущество. И если последнего интересует дальнейшее распределение расходов на всех сособственников, то они могут не согласиться с подобным положением вещей. Конечно, никто не может обязать лицо, производящее улучшение, сразу же указать на свои цели в будущем, как впрочем - никто не может связывать согласие сособственников на улучшение строения, с реализацией прав лица, его производящего. Но ГК, к сожалению, не содержит в себе корректного механизма разрешения ситуации, когда лицо, произведшее улучшение начнет требовать возмещения расходов (в том числе и в рамках судебного разбирательства), а у остальных сособственников не окажется должных денежных средств. Более того, разрешение ситуации может быть затянуто оспариванием сособственниками самой суммой произведенных расходов, ее целесообразности и т.п. Поэтому в данной ситуации следует быть крайне осторожным и, особенно в отношении коммерческих зданий, заранее составлять договор, по которому один из сособственников, на средства всех сособственников, будет производить оговоренное улучшение строения.

В тоже время, соглашение между сособственниками о перераспределении долей, опять же, не означает, что лицо, улучившее здание, осуществившее пристройку и т.п. становится его собственником. Каждый из сособственников, пусть в меньшей доле, но все равно будет иметь право собственности на улучшение или пристройку. Лишь выделение имущества в натуре, формирование нескольких объектов из одного (с присваиванием отдельных почтовых адресов и кадастровых номеров – если речь идет о недвижимом имуществе) может сделать лицо собственником конкретного имущества.