Вопрос четвертый
Вступившая в силу в 2002 году редакция закона «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act 2002, расширяет перечень обстоятельств, влекущих возникновение обязательства о регистрации права на землю. Текущий закон о регистрации прав на землю относит к числу требующих регистрации практически все сделки по передаче права на землю.
Сделкой по передаче права признаются следующие правоотношения:
- приобретение земли за денежное или иное вознаграждение (распространяется на участки с отрицательной стоимостью),
- дарение (включая передачу прав на землю в целях создания доверительного фонда, когда учредитель не сохраняет права выгодоприобретателя в полном объеме, а также передачу прав в целях объединения юридического права и прав выгодоприобретателя на участок, внесенный в доверительный фонд, при формировании которого учредитель не сохранил права выгодоприобретателя в полном объеме),
- издание соответствующего приказа судом,
- дача согласия (включая согласие на передачу прав).
Условие о подлежащем регистрации сроке аренды дополняется правилом трех месяцев. Оно заключается в том, что право аренды регистрируется независимо от предусмотренного срока в случае, если арендатор вступает в свои права более чем через три месяца после получения права аренды (по договору или на ином основании). К числу требующих регистрации сделок не относится переход прав на земельный участок по установленным законом основаниям (например, в результате смерти собственника). Законом «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act, определено, что норма об обязательной регистрации права на землю не применяется к следующим сделкам по передаче прав:
- переуступка прав в отношении срока залога (при залоге недвижимости с передачей в аренду или субаренду), или
- передача или переуступка прав и обязанностей по аренде в пользу собственника земельного участка, имеющего право на возврат права собственности по истечении предусмотренного договором аренды срока, при этом оставшийся срок аренды аннулируется (поскольку переданное право на аренду земельного участка прекращается).
Помимо вышеуказанного, сделка с земельным участком должна быть зарегистрирована в соответствии с разделом 171А Закона «О жилищной политике» 1985 года, the Housing Act 1985 (утрата лицом статуса надежного арендатора в случае, если арендодатель-собственник распорядится своим правом на долю в жилом доме в пользу арендодателя из частного сектора) и в случае создания застрахованного залога первой очереди (имеющего преимущество перед другими соглашениями о залоге земельного участка) в отношении права собственности на землю или аренды со сроком более семи лет.
Предоставленное Лорду-канцлеру право ограничивается следующими положениями:
- обстоятельства, расширяющие перечень условий, влекущих возникновение указанного требования, должны касаться не зарегистрированного права на участок. При этом сам участок должен входить в число тех, в отношении которых допускается регистрация прав в соответствии с указанным законом;
- требование об обязательной регистрации сделки с землей не распространяется на права залогодержателя, поскольку требование о регистрации залога земельного участка не принесет выгоду, если право собственности на данный участок не было зарегистрировано.
Правовые последствия в случае невыполнения требований
Законом «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, установлен двухмесячный срок для регистрации сделки с землей, течение которого начинается со дня возникновения соответствующих обстоятельств. При этом регистратор вправе, по требованию заинтересованной стороны, продлить указанный срок при наличии достаточных оснований.
В случае невыполнения требования об обязательной регистрации сделки с землей в установленный законодательством срок возникают следующие правовые последствия:
- осуществленная передача права утрачивает силу, правоотчуждатель признается управляющим предмета сделки, включенного в пассивный доверительный фонд, сформированный в пользу правополучателя, и
- в случае предоставления права аренды или создания застрахованного залога, такая сделка признается недействительной и замещается возмездным договором аренды или залогом.
В случае принятия решения о признании сделки недействительной на основании указанных обстоятельств решение о последствиях невыполнения не вступает в силу, если регистратор издает приказ о продлении срока регистрации заявки.
В США юридическое понятие собственности является синонимом права собственности, определяемого как исключительное право владеть, пользоваться и распоряжаться вещами или правами, имеющими экономическую ценность.
Право на землю как важнейший вид недвижимости и все сделки с землей также регистрируются и отражаются в так называемых поземельных книгах. Назначение поземельной книги состоит в придании обороту недвижимости надежных правовых основ: возникновения, обременения, передачи, изменения и прекращения прав на земельные участки и их регистрация.