2.2.2 Оценки имущества при изменении собственника

Программой экономического развития Украины (1992г.) предусмотрено разгосударствление собственности.

Возможна приватизация:

1. Госимущества

2. Жилого фонда

3. Земли

Объекты делятся на: а) объекты малой приватизации (до 20 000 руб.), б) фондоемкие, в) предприятия-монополисты. Для каждого типа объектов – свой способ приватизации:

а) Объект приватизации – имущество, отдельные хозяйственные комплексы, не завершенное строительство. В 1995 разрешили выкуп помещений (в 1992 было право только на аренду)

б) Госимущество классифицируется по 6 группам, для каждой определен способ приватизации.

Способы приватизации:

1. Аренда с правом выкупа.

2. Коммерческий конкурс (под инвестиционные обязательства) или не коммерческий конкурс, в том числе с отсрочкой платежа.

3. Аукцион. Позднее – акционирование через корпорацию и преобразование в открытое акционерное общество.

4. По особому плану. План – распределение пакета акций.

Покупатели: юридические и физические лица, в том числе не резиденты (без гражданства). В определенных случаях необходима декларация о доходах.

Посредники:

1. Холдинговые компании

2. Инвестиционные фонды и компании – от своего имени и за свой счет приобретают имущество по поручению клиента при этом обменивая приватизационные сертификаты на свой сертификат. То есть если отдаешь компании свой сертификат, она не обязана согласовывать с вами куда вкладывать.

3. Доверительные общества – от имени и поручению клиентов доверительные общества обменивают приватизационные сертификаты на акции предприятий, при этом клиент не теряет права собственности сертификата.

Продавец: государство в лице фонда госимущества. Этот фонд имеет свои отделения в различных частях. Не продали не завершенные строительства и нежилые помещения, которые не были приватизированы.

2.2.3 Методология определения стоимости объектов недвижимости

В литературе описаны 3 классических подхода.

2.2.3.1 Метод прямого сравнения анализа продаж

Подход предусматривает наличие достоверной сопоставляемой информации об объемах, условиях продаж, физических характеристиках, местонахождении. Эффективность снижается при относительно малой выборке, по прошествии большого периода, в условиях нестабильности рынка.

Используется американскими брокерами.

2.2.3.2 Затратный метод

Применяется для объектов специального назначения, а также для нового или предполагаемого строительства. При оценке затрат рассчитывается накопительный разнос объекта, оценка и определение процента уменьшения полезности объекта из-за физического, морального, экономического износа.

В основе: оценка остаточной стоимости с учетом компонента месторасположения.

В Киеве существует 6 зон и соответствующие им коэффициенты (историческое ядро и 5 зон), учитывается куда выходят окна, этаж, старое здание или нет.

Метод предпочтителен в незавершенном строительстве, не введенных в действие объектов, при оценке инфраструктуры.

С 1995 разработан земельный кадастр (оценка стоимости земли) – по степени народнохозяйственной ценности земель выделено 148 экономико-планировочных зон, для каждой из которых определено базовая стоимость.

2.2.3.3 Доходный метод. Метод прямой капитализации

Учитывает подход с точки зрения дохода, то есть в основе лежит принцип ожидания будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право получения дохода во время владения, а также возможный доход вследствие продажи после окончания срока владения.

Для измерения доходов используют понятия: потенциального, валового, чистого операционного дохода; денежного потока до уплаты налогов; чистой прибыли.

Последовательность выполнения расчетов:

1. Определяется потенциальный валовой доход, полученный от эксплуатации недвижимости (как правило за год путем суммирования валового дохода и прочих доходов, получаемых от владения недвижимостью).

2. Путем уменьшения потенциального валового дохода на недобор денежных средств, потери от наличия вакансий, не планируемых расходов и потерь, определяется эффективный валовой доход.

3. Чистый операционный доход – из эффективного валового дохода вычитаются операционные расходы и резервы (учитываются расходы на амортизацию и процент по погашению кредита с целью приобретения).

4. Стоимость определяется путем чистого операционного дохода на соответствующий коэффициент капитализации (минимально допустимая ставка %).