83. Правова характеристика змісту економічного стимулювання ра­ціонального використання та охорони земель.

Економічне стимулювання раціонального використання та ефективної охорони земель становить комплекс взаємозалежних заходів, спрямованих на підвищення зацікавленості осіб, які здійснюють використання земель, у збереженні та відтворенні родючості ґрунтів, захисті земельних ресурсів від негативних наслідків господарської діяльності людини.

Зазначене поширення економічне стимулювання раціонального використання та ефективної охорони земель набуло у 60-ті рр. XX століття. До того часу проблеми використання та охорони земельних ресурсів вирішувалися виключно адміністративно-правовими методами. Практика засвідчила, що використання лише прямих методів впливу на землекористувачів на основі відносин влади і підпорядкування є неефективним, оскільки не приводить до помітного поліпшення стану земельних угідь. Тому було вироблено комплекс заходів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, які адекватно відповідають сучасним ринковим відносинам.

Згідно зі ст. 205 ЗК економічне стимулювання раціонально¬го використання та охорони включає: надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодержавними та регіональними програмами використання і охорони земель; виділення коштів державного або місцевого бюджету громадянам та юридичним особам для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їх вини; звільнення від плати за земельні ділянки, що перебувають у стадії сільськогосподарського освоєння або поліпшення їх стану відповідно до державних та регіональних програм; компенсацію з бюджетних коштів зниження доходу власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих і малопродуктивних земель, що стали такими не з їх вини. Передбачені цією нормою заходи частково відображені в інших нормативно-правових актах. Наприклад, згідно зі ст. 283 п. 283.1.5. Податкового Кодексу України не стягується податок з земельних ділянок сільськогосподарських підприємств усіх форм власності та фермерських (селянських) господарств, зайняті молодими садами, ягідниками та виноградниками до вступу їх у пору плодоношення, а також гібридними насадженнями, генофондовими колекціями та розсадниками багаторічних плодових насаджень.

84. Правові засади проведення оцінки земель.

Оцінка земель є економічним інструментом, за допомогою якого визначається вартість земельної ділянки. Остання — це еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець.

Об'єктами оцінки земель у межах території України є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї).

До суб'єктів оціночної діяльності належать: органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок; юридичні особи — суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які отримали ліцензії на виконання земле-оціночних робіт у встановленому законом порядку; фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоцініючих робіт у встановленому законом порядку; юридичні особи — суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які в установленому законом порядку отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до ЗК, Закону України від 12 липня 2001 р. "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Закону "Про оцінку земель" та інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до ч. 1 ст. 200 ЗК економічна оцінка земель — це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві й як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та доходність з одиниці площі. Вона визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі і провадиться для порівняльного аналізу ефективності використання земель різного призначення. Так, економічна оцінка сільськогосподарських угідь здійснюється на основі врахування їх продуктивності, окупності витрат та диференційованого доходу, а земель несільськогосподарського призначення — їх розташування, екологічного значення, інженерної забезпеченості територій, соціально-економічних умов їх використання.

Економічна оцінка земель населених пунктів провадиться за розмірами їх територій з урахуванням місць розташування ділянок від центрів громадського обслуговування, магістральних ліній, інженерно-транспортних комунікацій, а також архітектурно-ландшафтного, історико-культурного і функціонального призначення. Землі лісогосподарського призначення оцінюються за нормативами економічної ефективності водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення. Економічна оцінка земель водного фонду здійснюється з урахуванням їх розташування, якісного складу і кількості води у тому чи іншому водному об'єкті, його екологічного значення, а також соціально-економічних умов використання. Має враховуватись і продуктивність цих земель.

Показники економічної оцінки земель застосовуються в процесі здійснення державного управління земельним фондом, для обґрунтування ставок земельного податку, визначення ефективності землевпорядних проектних рішень. Дані цієї оцінки можуть бути прив'язані до окремих територій, областей і регіонів. З урахуванням цього оцінка може бути внутрішньогосподарською (середньою по господарству або по його частинах), районною (середньою по району або по його окремих частинах), регіональною, міжрегіональною тощо. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок різного цільового призначення. Проте треба зазначити, що у зв'язку з інфляційними процесами в економіці нашої держави грошова оцінка щороку станом на 1 січня уточнюється з урахуванням коефіцієнта індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.

Грошова оцінка земельних ділянок, згідно з ч. 1 ст. 201 ЗК визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Вона використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Показником, що характеризує вартість земельної ділянки відповідної якості та місця розташування, який визначається виходячи з потенційного прибутку за розрахунковий строк окупності є нормативна ціна землі.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення і земель житлової та громадської забудови здійснюється на підставі Методики, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 та розробленого на підставі цього документа Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затв. наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 р. № 18/15/21/11. Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів — їх генеральні плани та проекти планування і забудови, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель проекти забудови та розподілу території, місцеві правила забудови.

На землях сільськогосподарського призначення нормативна грошова оцінка провадиться окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, АРК і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках. Оцінка цих земель в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих КСП та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ належних їм ділянок.

В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. В умовах інфляції цей дохід обчислюється в натуральних одиницях (у центнерах зерна), які при грошовій оцінці переводяться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу, і строку його капіталізації, який становить 33 роки.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. В такий самий спосіб визначається оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів. На відносно гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки), оцінка визначається величиною абсолютного рентного доходу — 1,6 ц зерна з гектара. Оцінка несільськогосподарських угідь, що розміщені під дорогами, спорудами, лісосмугами, водоймами, болотами, чагарниками, ярами та іншими не придатними для сільськогосподарського виробництва земельними ділянками, визначається за їх фактичним використанням відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів). Зазначеним актом регламентується також оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів і використовуються для здійснення економічної діяльності згідно з Класифікацією видів економічної діяльності (КВЕД). Землі під чагарниками оцінюються у розмірі 25% від середньої оцінки земель під лісовими насадженнями відповідного адміністративного району.

Нормативна грошова оцінка є підґрунтям здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту та пропозицій, а також встановлення стартових цін під час продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення на конкурентних засадах.

Основу нормативної грошової оцінки земель житлової та громадської забудови становить капіталізація рентного доходу, яка виникає внаслідок входження населеного пункту до загальнодержавної, регіональної або місцевої систем виробництва та розселення, освоєння й упорядкування його території та з урахуванням якості земель, природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної й історико-культурної цінності, екологічного стану, функціональне використання земель. Оцінка провадиться проектними організаціями, які розробляють генеральні плани населених пунктів.

Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель житлової та громадської забудови) здійснюється з метою економічного регулювання земельних відносин під час укладання цивільно-правових договорів та визначення розміру земельного податку на основі Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) та зазначеного Порядку. Вона охоплює землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оздоровчого; рекреаційного; історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення і водного фонду, які знаходяться за межами населених пунктів. Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки таких земель є відомості державних кадастрів (земельного, лісового, водного); землевпорядної, лісовпорядної, містобудівної та проектно-технічної документації, інвентаризації земель.

В основу нормативної оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель житлової та громадської забудови) покладено капіталізований рентний дохід або нормативний середньорічний економічний ефект від використання земельних ділянок відповідного функціонального призначення. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які перебувають у запасі, визначається за категорією земель, до якої вони віднесені згідно з відповідними розділами зазначеного порядку та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Оцінка ділянок, які розташовані на територіях, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи визначається з урахуванням коефіцієнтів, наведених у додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Експертна грошова оцінка землі застосовується при встановленні імовірної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використання та категорії ґрунтів. Вона проводиться шляхом визначення експертом ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо) земельної ділянки, за яку вона може бути продана (придбана) або іншим чином відчужена на дату оцінки з урахуванням характеру цивільно-правового договору. Об'єктом такої оцінки є земельна ділянка або її частина з певним місцем розташування та визначеними щодо неї правами. Вартість об'єкта експертної грошової оцінки розраховується виходячи з характеристик та особливостей земельної ділянки, її правового статусу, місця розташування, кон'юнктури ринку землі, прогнозу його еволюції та аналізу інвестиційної політики. При цьому земельна ділянка (або її частина) розглядається як вільна від забудови, різних поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі Методики, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531, та однойменного Порядку. Визначення вартості земельної ділянки необхідне для встановлення: ціни продажу ділянки, яка приватизується; стартової ціни ділянки під час її приватизації на конкурентних засадах; вартості об'єктів земельної власності, які передаються до статутних фондів господарських товариств і спільних підприємств; вартості права власності на земельну ділянку та грошового виразу обов'язків власників землі і землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також під час переходу права власності або права користування ділянкою на підставі цивільно-правових договорів; ціни купівлі (продажу) чи обміну земельної ділянки на вторинному ринку.

Експертна грошова оцінка земельних угідь, які знаходяться у державній або комунальній власності, здійснюється Держкомземом та його органами на місцях, а земельних ділянок, що знаходяться у приватній власності, — експертами на договірних засадах. Оцінка здійснюється у такій послідовності: обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі; визначення виду вартості ділянки згідно з умовами договору; складання завдання на оцінку та укладання відповідного договору; збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки; визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки; вибір та обґрунтування методичних підходів; визначення вартості ділянки відповідно до обраних методичних підходів та формулювання остаточного висновку; складання звіту. Останній має містити обґрунтування і висновки експерта та затверджуватись у встановленому порядку відповідними органами Держкомзему.

Відповідно до ст. 26 Закону "Про оцінку земель" порядок утворення та діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель визначаються законодавством про об'єднання громадян, а їх повноваження — Законом "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Саморегулівні організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є юридичними особами, які діють на засадах самоврядування. Діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель не має на меті отримання прибутку.

Порядок визнання центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів статусу саморегульованої організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом. Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до Закону "Про оцінку земель" надано право здійснювати рецензування. Обов'язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності. Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки застосовуються такі методичні підходи: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; врахування витрат на земельні поліпшення.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, передбачає визначення вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими затратами і прибутком виробника. Для поліпшення земельної ділянки прибуток, одержаний від використання останньої, визначається шляхом розподілу загального доходу між її фізичними компонентами — землею та земельними поліпшеннями.