- •1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
- •2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товаров и услуг.
- •3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению и назначению.
- •4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
- •17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
- •5. Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.
- •6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.
- •8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.
- •7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
- •9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- •10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.
- •11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.
- •12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.
- •13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.
- •14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.
- •25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
- •15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •18. Сущность и сфера применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
- •20. Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (ннэи).
- •21. Повышение эффективности использования городских земель при их перераспределении.
- •22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.
- •23. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с землей и ее застройкой.
- •24. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой.
- •26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
- •27. Права и обязанности некоммерческой организации тсж в системе управления жилым комплексом.
- •28. Понятие и задачи управления недвижимостью. Трастовое управление недвижимостью.
- •33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
- •29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
- •30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.
- •63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).
- •32. Право собственности на жилое помещение. Понятие сделки.
- •35. Понятие и виды права собственности на земельные участки.
- •65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».
- •61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).
19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
Сравнительный (рыночный) подход: стоимость объекта недвижимости не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Основная идея: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену больше, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Основан на сравнении огромного массива данных с недавними проданными на рынке объектами. Сфера применения: массовые рынки жилья и рынки объектов малого бизнеса. Этапы проведения: сбор информации по недавно проданным объектам; сверка полученной информации по цене, по физическим характеристикам, по местоположению (район), по условиям финансирования; сравнительный анализ объекта оценки с указанными характеристиками; проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам с учетом имеющихся различий; согласование уже скорректированной цены и стоимости оцениваемого объекта. Условия применения сравнительного подхода: объект не должен быть уникальным; факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения. Этапы проведения: сбор информации по недавно проданным объектам; сверка полученной информации по цене, по физическим характеристикам, по местоположению (район), по условиям финансирования; сравнительный анализ объекта оценки с указанными характеристиками; проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам с учетом имеющихся различий; согласование уже скорректированной цены и стоимости оцениваемого объекта.
Метод парных продаж - поиск аналогичных объектов, которые будут отличаться от оцениваемого только 1 элементом (этаж, площадь кухни). Этот элемент эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Метод денежных поправок – если имеется достаточное количество парных продаж, и цену одного элемента можно легко установить. Иные критерии корректировки: передаваемые права на объект оценки; условия финансирования; время продаж (учет изменения стоимости); на независимой основе (по местоположению, физическому состоянию объекта, дополнительным элементам, экологическим ситуациям). Метод валовой ренты - соотношение между ценой и потенциальным валовым доходом (валовая рента), который может приносить оцениваемый объект за определенный период времени (год, 5 лет, квартал). При этом методе оценщик ищет рыночную информацию об уровне арендных платежей и сопоставимых ценах продаж. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Соотношения цена/рента – рентный мультипликатор (ВРМ). V=R*ВРМ. Стоимость недвижимости равна годовой арендной плате за заданный период, умноженной на ВРМ. Виды корректировок (поправок): процентные; стоимостные (абсолютные; денежные). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. Абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. Последовательность внесения поправок: поправка на условия финансирования; поправка на особые условия продаж; поправка на время продажи; поправка на местоположение; поправка на физические характеристики.