1.5. Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым иметься достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи.

Имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка объекта признается равной средней оценке (средней арифметической) данного или аналогичных однотипных объектов по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки – определить цену спроса и (или) цену предложения и (или) цену сделки на конкретный участок на определенную дату или конкретный период, исходя из равноценности с участками данного типа.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

3. Факторы влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

При анализе рыночной ситуации относительно сделок купли продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения. В оценочной практике объекты недвижимости рассматриваются по двум группам: освоенные и не освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду не застроенных земельных участков можно выделить две основные еденици сравнения: цена за единицу площади и цена за весь участок.

Наиболее распространенной является цена за единицу площади: цена за 1га, за сотку, за м² , для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные участки в качестве единицы сравнения можно выделить цены за: м² общей или полезной площади жилого здания, катеджа, дачи, квартиры, комнаты или объекта недвижимости. После выбора еденици сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по средствам необходимых корректировок, цен продажи сравниваемых объектов недвижимости. Исходя, из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж. В зарубежной и отечественной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость;

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3. Условия продажи (чистота сделки);

4. Динамика сделок на рынке ( дата продажи);

5. Место положения;

6. Физические характеристики;

7. Экономические характеристики;

8. Отклонения от целевого использования;

9. Наличие движимого имущества.

Первые 4 корректировки всегда осуществляются в указанном порядке. После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, допустимы корректировки как в % так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование как в % так и в денежных суммах.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

3. Статистически обоснован;

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж;

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

4. Зависимость от активности рынка;

5. Зависимость от стабильности рынка;

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Расчет стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода:

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, было выбрано 5 наиболее подходящих объектов.

Были выполнены следующие корректировки:

В течении каждой недели рыночные цены на индивидуальные дома увеличивались на 1%;

Местоположения – на каждые 5 километров цена изменялась на 2%;

Год постройки – на разницу более 5 лет цена изменяется на 3%;

Площадь земельного участка на каждые 0,05 га цена изменялась на 3%;

Инженерные обеспечения – на каждый пункт цена изменялась на 1%;

Качество постройки - на каждую ступень цена изменяется на 5%;

Общая площадь жилого дома на каждые 10м² изменяется на 1%.

Корректировка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основные показатели	Багаевское	Базарное	Калининское	Сергеевское	Первомайское
Рыночная цена	60500	45000	47000	65500	47500
Дата продажи	5	7	2	7	6
Корректировка	+5%	+7%	+2%	+7%	+6%
Скоррект. цена	63525	48150	47940	70085	50350
Местоположение	10	18	5	25	19
Корректировка	-4%	-7,2%	-2%	-10%	-7,6%
Скоррект. цена	60984	44683	46981	63076	46523
Год постройки	1988	2001	1991	1998	1995
Корректировка	-4,8%	+3%	-3%	+1,2	-0,6%
Скоррект. цена	58057	46023	45572	63832	46244
Площадь земельного участка	0,12	0,12	0,12	0,17	0,10
Корректировка	0%	0%	0%	+5%	-2%
Скоррект. цена	58057	46023	45572	67023	45319
Инженерное обеспечение	1-4	1-5	1-5	1-5	1-5
Корректировка	-1%	0%	0%	0%	0%
Скоррект. цена	57477	46023	45572	67023	45319
Качество постройки	среднее	среднее	среднее	ниже среднего	среднее
Корректировка	0%	0%	0%	-5%	0%
Скоррект. цена	57477	46023	45572	63672	45319
Общая площадь жилого дома	120	98	75	100	75
Корректировка	-6%	-8,2	-10,5	-8%	-10,5%
Скоррект. цена	54028	42249	40787	58578	40561
Скоррект. цена объекта в целом	54028	42249	40787	58578	40561
Скоррект. цена объекта на 1м2 общей площади жилого дома	450	431	543	585	540

Средняя цена 1м² составляет:

(450+431+543+585+540)/5 = 509

Стоимость оцениваемого объекта с учетом сравнительного подхода:

509*180 = 91620

Стоимость оцениваемого объекта с использованием сравнительного подхода составила девяноста одну тысячу шестьсот двадцать рублей.