Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
KURSOVAYa_RABOTA_30-34.doc
Скачиваний:
11
Добавлен:
07.05.2019
Размер:
209.41 Кб
Скачать

1.4. Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием доходного подхода.

Доходный подход наиболее точный и сложный одновременно. Он отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости. Основное преимущество этого метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он отражает представление инвестора о недвижимости как источники дохода. Основными недостатками метода является то, что он в отличии от двух других методов основан на прогнозировании данных.

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз бедующих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Арендная плата отчисляется от всех эксплуатационных затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта недвижимости в конце периода владения, в абсолютной или долевой, относительно первоначальной стоимости выражении – величина реверсии, и на последнем этапе величина реверсии и спрогнозируемые доходы пересчитываются в текущей стоимости по средствам метода прямой капитализации. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы, если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют не регулярный характер, то используется дисконтирование денежных потоков. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: Спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Стоимость определяется делением спрогнозируемого годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных отношениях, или расчитываеться как ставка дохода на капитал, скорректированного на условиях компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй способ капитализации определяет стоимость недвижимость как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов, и спрогнозирование будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал.

Основные принципы доходного метода:

Принцип ожидания – его сфера влияния это весь спектр прогнозных данных: ценообразование, факторы характеризующие доход, капитал, коэфициэнты.

Принцип замещения – его сфера выбор и анализ объектов – аналогов, анализ альтернативных инвестиций.

Спрос и предложение – это учет и анализ факторов: полезности, дефицитности, конкурентоспособности, государственного контроля и т.д.

Предельной продуктивности (баланса вклада) – это анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости, её использования и цель землепользования.

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V = Noj/Ro

где, V – стоимость;

Noj – репрезентативная величина ожидаемого, чистого операционного годового дохода.

Ставка дисконтирования – это норма прибыли, норма отдачи используется при втором методе капитализации – методе дисконтировании денежного потока.

V =  Noj1/(1 + i)1 + FV/(1 + i)n

где,i – ставка дисконтирования;

FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсии);

N – период владения;

1 – номер платежного периода.

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период реверсии расчитаной по соответствующей ставке.

Расчет стоимости земельного участка с использованием доходного подхода:

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом капитализации, мы взяли 5 участков, наиболее похожих на оцениваемый объект.

Арендная плата составляет 10р./м2 в год. Используется 11 месяцев в году.

Первый земельный участок «Багаевское»

  1. Ежегодный потенциальный валовой доход:

1200*10 = 12000

  1. Валовой доход в меся:

12000/12 = 1000

  1. Стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки:

1000*11 = 11000

  1. Издержки составляют 5%:

11000*0,05 = 550

  1. Чистый операционный доход:

11000 - 550 = 10450

  1. Коэфициэнт капитализации:

10450/60500 = 0,172.

Второй земельный участок «Базарное»

  1. 1200*10 = 12000

  2. 12000/12 = 100

  3. 1000*11 = 11000

  4. 11000*0,05 = 550

  5. 11000 - 550 = 10450

  6. 10450/45000 = 0,232

Третий земельный участок «Калининское»

  1. 1200*10 = 12000

  2. 12000/12 = 1000

  3. 1000*11 = 11000

  4. 11000*0,05 = 550

  5. 11000 - 550 = 10450

  6. 10450/47000 = 0,222

Четвертый земельный участок «Сергеевское»

  1. 1700*10 = 17000

  2. 17000/12 = 1416

  3. 1416*11 = 15576

  4. 15576*0,05 = 779

  5. 15576- 779 = 14797

  6. 14797/65500 = 0,226

Пятый земельный участок «Первомайское»

  1. 1000*10 = 10000

  2. 10000/12 = 833

  3. 833*11 = 9163

  4. 9163*0,05 = 458

  5. 9163 - 458 = 8705

  6. 8705/47500 = 0,183

Для расчета стоимости земельного участка доходным подходом необходимо найти общий коэфициэнт капитализации:

(0,172 + 0,232 + 0,222 + 0,226 + 0,183)/5 = 0,207

Рассчитаем стоимость оцениваемого объекта

10450/0,207 = 50483

Стоимость оцениваемого объекта с использованием доходного подхода составила пятьдесят тысяч четыреста восемьдесят три рубля.