1.3. Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом, с использованием затратного подхода.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом накопленного износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогично по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Суз + Свс – Сиз.

Применение затратного подхода к оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

Оценка рыночной стоимости земельного участка;

Оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

Расчет выявленных видов износа;

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки, восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затраты методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для определения затрат на строительство, объект разбивается на отдельные конструктивные части: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отдельные улучшения, инженерные коммуникации и устройства. Расчет затрат производиться в соответствии с нормативами себестоимости одного квадратного или кубического метра, штуки и т.д. с учетом поправочных коэфициэнтов, учитывающих местные условия и особенности данного объекта. Затем определяется степень износа объекта.

Главное что определяет методы затратного подхода – это то, что в них в качестве меры стоимости принимается прежде всего сумма затрат на создание и последующая продажа объекта, т.е. его себестоимость. Если при сравнительном подходе формирование стоимости рассматривается в первую очередь как следствие фактора полезности (ценности) объекта для пользователя, то затратный подход к оценке преимущество отдает фактору затрат, понесенных изготовителем и продавцом данного объекта.

Затратный подход к оценки машин и оборудования сродни затратному ценообразованию, согласно которому цена получается расчетом по формуле: «себестоимость объекта плюс прибыль». При этом что бы цена воспринималась, и покупателем и продавцом как справедливая, затраты, входящие в себестоимость, должны быть технологически оправданными (т.е. нормативными или плановыми), а прибыль должна соответствовать разумному, среднеотраслевому уровню рентабельности. Однако применяемые при затратном ценообразовании методы расчета цен на основе составляемых калькуляций разного вида (плановых, нормативных, укрупненных, сокращенных) затруднительно и за частую не возможно использовать при оценки из-за недоступности для оценщика производственно-экономической информации о расходе ресурсов при производстве машин. По этой причине затратный подход оценки носит преимущественно косвенный характер, т. к. в его методах отсутствует прямое исчисление себестоимости, расчеты строятся на имеющей ценовой информации об аналогах, а роль затратного фактора берут на себя вспомогательные инструменты в виде индексов, статистических моделей и корректировок затратного содержания.

Затратный подход к оценки в общем случае определяет стоимость воспроизводства. Логика расчета этой стоимости строиться в такой последовательности. Сначала с помощью того или иного метода определяют полную стоимость воспроизводства, затем рассчитывают коэфициэнт износа (как правило, совокупного) и далее остаточную (с учетом износа) стоимость воспроизводства.

Затратный подход к оценки машин и оборудования достаточно универсален и применим к любому объекту техники. Ведь любой объект есть продукт производства и, следовательно, характеризуется своими производственными затратами. Ограничивает применение затратного подхода малая доступность для оценщиков экономической и другой информации сферы производства. В то же время иметься большой класс машин, оборудования и транспортных средств, для оценки которых методы затратного подхода являются единственно возможными. Речь идет о специальном и специализированным оборудовании, опытных исследовательских установках, уникальных образцах машин, изготовленных по индивидуальным заказам. Для этих объектов не возможно найти прямые аналоги, свободно обращающиеся на рынке или регулярно заказываемых изготовителем, и поэтому сравнительный подход для их оценки часто не осуществим.

Последовательность оценочной операции машин и оборудования при затратном подходе во многом зависит от выбора метода оценки, а последний зависит от характера объекта, степени его оригинальности и новокомпонентности, доступности получения максимума информации об объектах, как рыночной, так и технической, производственный и структурной.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценки новых объектов затратный подход является наиболее надежным;

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

• Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

• Оценка общественно-государственных и специальных объектов;

• Оценка объектов на малоактивных рынках;

• Оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного подхода.

Из таблицы 1 мы выбрали 5 объектов:«Багаевское», «Базарное», «Калининское», «Сергеевское», «Первомайское», которые наиболее подходят по своим характеристикам к оцениваемому объекту:

1. (60500 + 45000 + 47000 + 65500 + 77500) /5 = 53100 рублей.

Анализ совершенных сделок купли продажи позволил установить что средняя цена сопоставимых земельных участков составила пятьдесят три тысячи сто рублей.

2. Определение стоимости земельного участка за м²:

53100/10000 = 5,31 р/м²

3. Определение стоимости земельного участка без жилого дома:

5,31*1200 = 6372

Стоимость оцениваемого земельного участка без учета жилого дома составляет шесть тысяч триста семьдесят два рубля.

Расчет нормативной цены земли:

1. Расчет стоимости налогообложения со всего земельного участка:

1200*(120/1000) = 144

2. Вычисление стоимости земельного участка с учетом 200 кратной величины:

144*200 = 28800

3.Расчет стоимости земельного участка с учетом повышающих коэфициэнтов:

28800*1,6*1,2 = 55296

Нормативная стоимость земельного участка равна пятьдесят пять тысяч двести девяноста шесть рублей.

4.(6372 + 55296) /2 = 30834

Средняя величина стоимости оцениваемого земельного участка, полученная при проведенных расчетах, равна тридцать тысяч восемьсот тридцать четыре рубля.

Расчет стоимости жилого дома:

1. Расчет стоимости нового дома:

150*180 = 27000

2. Износ 8%:

27000*0,08 = 2160

3. Расчет стоимости жилого дома с учетом износ:

27000 - 2160 = 24840

Стоимость жилого дома с учетом износа составляет двадцать четыре тысячи восемьсот сорок рублей.

Расчет стоимости земельного участка с учетом стоимости расположенного на нем жилого дома.

24840 + 30834 = 55674

Стоимость оцениваемого дома с использованием затратного подхода составила пятьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят четыре рубля.