Тема 5 «Инвестиции в недвижимость»

Недвижимое имущество — существенная составная часть национального богатства всех стран мира, в целом на его долю приходится более 50% мирового богатства.

Недвижимое имущество является важнейшим экономиче­ским ресурсом и играет роль той природной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Россия обладает огромными запасами минерально-сырьевых ресурсов, а также значительными земельными и водными ресурсами, однако недостаточно высокий уровень управления ими вызвал сис­темный кризис в нашей стране. Эффективное управление не­движимостью, правильная ее оценка, выбор разумных направ­лений вложения инвестиций в недвижимость позволят выйти из этого кризиса.

Одной из составных частей рынка объектов реального ин­вестирования являются инвестиции в недвижимость,

Согласно терминологии, принятой в практике США, «не­движимостью является земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей».

В России согласно ст. 30 Гражданского кодекса РФ «к не­движимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объек­ты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их на­значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаж­дения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объ­екты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В практике оценки недвижимость — это прежде всего стро­ения (здания и сооружения) и земельные участки, расположен­ные как под этими строениями, так и отдельно.

Согласно общепринятой классификации объектов недви­жимости к ним относятся: здания (кроме жилых), сооружения, жилища, многолетние насаждения, незавершенное строитель­ство.

Для оценки недвижимости, как и для оценки бизнеса и интеллектуальной собственности, возможно использование трех подходов:

— затратного;

— сравнительного (рыночного; сравнительный анализ про­даж);

— доходного.

А. Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приоб­ретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий или соору­жений).

Применение затратного метода необходимо при:

— анализе нового строительства;

— определении варианта использования земли;

— реконструкции зданий;

— оценке в целях, налогообложения;

— для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

— оценке в целях страхования;

— оценке последствий стихийных бедствий;

— оценке специальных зданий и сооружений.

Стоимость недвижимости по затратному методу склады­вается из стоимости полного воспроизводства или замеще­ния за вычетом износа и стоимости участка земли как сво­бодного.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости заклю­чается в следующем.

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то и стоимость его аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего.

4. Вычитается полный износ из ПСВ с целью получения стоимости здания или сооружения.

5. Производится суммирование стоимости земельного уча­стка, стоимости, зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Полная стоимость воспроизводства или замещения (ПСВ) определяется с помощью следующих методов:

— количественного анализа;

— разбивки по компонентам;

— сравнительной единицы;

— «50 х 50».

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наи­более трудоемкий, требующий специальных знаний в облас­ти строительства вообще и в сметном деле в частности.

Метод разбивки по компонентам предусматривает использо­вание показателей затрат по отдельным элементам здания. Этот метод можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа,

В методе сравнительной единицы для оценки полной сто­имости воспроизводства стандартных типовых зданий и со­оружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции, используется следующая фор­мула:

(25)

где В — восстановительная стоимость единицы объема данного зда­ния;

Vстр — строительный объем здания;

К — поправочный коэффициент, учитывающий отличия конст­руктивного решения, внутреннего оборудования, климати­ческого района и территориального пояса;

I — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Метод «50 х 50» используется при оценке объектов инди­видуального строительства, коттеджей и других объектов, со­оружаемых с использованием импортных и других дорогосто­ящих материалов. При этом методе стоимость определяется в соответствии со следующей пропорцией: 50% — трудовые затраты, 50% — материальные.

В практике оценки недвижимости износ рассматривается как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости без учета ранее произведенных затрат.

Для определения износа существуют два метода: косвенный и прямой.

Косвенный метод заключается в том, что из рассчитанной стоимости объекта недвижимости с использованием рыночного или доходного метода вычитается полная стоимость воспроизводства зданий и стоимость земли. Полученная разница и будет представлять собой полный накоп­ленный износ.

Прямой способ определения степени износа предусматри­вает три метода:

— установления видов износа (физический, функциональ­ный, внешний);

— срока жизни (срок экономической жизни, срок физичес­кой жизни — эффективный возраст);

— рыночный (текущие сопоставимые продажи аналогич­ных объектов).

Использование затратного метода имеет ряд ограничений. Связано это прежде всего с тем, что возникают большие сложности с определением износа для объектов со сроком эксплу­атации более десяти лет. Кроме того, этот метод не отражает возможности более эффективного использования земельного участка, а также не показывает величину прогнозируемых до­водов.

В. Метод сравнительного анализа продаж (рыночный ме­тод) — это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия меж­ду ними.

Алгоритм метода:

1) выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2) производится проверка информации о сделках;

3) корректируется стоимость сопоставимых объектов.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование различных видов поправок.

Парные продажи. Парными продажами называются прода­жи двух объектов, которые почти идентичны, за исключени­ем одного различия. Это различие необходимо оценить, что­бы внести соответствующую поправку.

Существуют три основные формы корректировки стоимо­сти: 1) в денежном выражении; 2) в процентах; 3) в общей группировке.

Поправки в денежном выражении — это суммы, прибавля­емые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоста­вимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда определе­ние поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При использовании процентных поправок могут быть применены два способа расчета: независимый и кумуля­тивный:

— при независимом способе расчета каждая качественная характеристика учитывается самостоятельно, независи­мо от других характеристик;

— суть кумулятивной процентной поправки заключается в том, что каждая корректируемая характеристика вносит­ся с учетом других характеристик.

Использование независимых процентных поправок преду­сматривает их алгебраическое суммирование. Результат сумми­рования, умноженный на цену продажи, составит общую по­правку в денежном выражении. Окончательная корректиров­ка стоимости осуществляется сложением и вычитанием общей поправки и цены продажи.

При внесении кумулятивных поправок каждая процентная поправка складывается или вычитается из 100%; результат пе­реводят в доли единицы, т.е. получают коэффициенты. Полу­ченные коэффициенты перемножаются, а результат перемно­жения является общей поправкой, которая в свою очередь умножается на цену сравниваемого объекта. Данное произведение будет являться откорректированной ценой сравниваемого объекта недвижимости.

В табл. 5.1 приведен пример расчета независимых и куму­лятивных поправок.

Таблица 5.1 Пример расчета поправок в рыночном методе

Характеристика	Сопоставимый проданный объект	Поправка на независимой основе	Поправка на кумулятивной основе
1. Цена	500000	-	-
2. Дата	Три месяца назад	+4%	1,04%
3. Расположение	На 5% лучше	-5%	0,95%
4. Удобства	На 15% лучше	-15%	0,85%
5. Состояние	На 4% хуже	+4%	1,04%
6. Общая поправка		-12%	1,04х0,95х 0,85x1,04 = 0,8734%
7. Скорректированная стоимость		500000 х 0,88 = 440000	500000 х 0,8734 = 436700

Поправки стоимости с помощью общей группировки могут использоваться на активном рынке, где совершается достаточ­но большое количество продаж, с тем чтобы определить ры­ночный разброс цен. Этот метод применяется при наличии относительно однородных объектов.

Ограничением рыночного метода оценки недвижимости, как и затратного, является то, что он не показывает величину прогнозируемых доходов. А также в связи с недостаточным развитием в нашей стране рынка недвижимости существует сложность в нахождении объекта-аналога.

С. Доходный метод предусматривает установление стоимо­сти недвижимости путем расчета приведенной к текущему мо­менту стоимости чистых выгод, которые могут быть получены от данного вида недвижимости.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

• текущие денежные поступления;

• экономию на налогах;

• будущие доходы от арендной платы;

• доходы от прироста стоимости недвижимости при ее пе­репродаже;

• экономию на налогах при перепродаже.

В рамках доходного подхода может быть использован ряд методов:

• валовой ренты;

• прямой капитализации;

• капитализации дохода (метод дисконтированных денеж­ных потоков).

Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи недви­жимости в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей, который рассчитывается как от­ношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В ка­честве рентного дохода может быть использован либо потен­циальный валовой доход, либо действительный валовой до­ход.

Данный метод оценки часто используется при покупке. Однако он является весьма приближенным, так как не учиты­вает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров и времени получения будущих доходов.

В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как определение величины текущей стоимости бу­дущего потока выгод и затрат, полученных в результате владе­ния объектами недвижимости.

Капитализированный поток доходов, т.е. текущая сто­имость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование метода капитализации преду­сматривает деление дохода за один год или среднегодового до­хода за период на коэффициент капитализации.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется по формуле:

(26)

где V — стоимость недвижимости;

N0I — чистый операционный доход;

К — коэффициент капитализации.

Одним из сложных вопросов в процессе оценки доходной недвижимости является расчет коэффициента капитализации. В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год. Если же денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными или ставки капитализации различаются, то в этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метода капитализации дохода или метода дисконтирования денежных потоков. Таким образом, при методе капитализации дохода используются те же показа­тели эффективности, что и при оценке инвестиционных проектов: NVР, IRR, РI, срок окупаемости.

Основным преимуществом доходного подхода является возможность учесть будущие доходы и ситуацию на рынке, а также риск инвестиций.

Для более полной оценки недвижимости необходимо при­менение всех трех подходов: и затратного, и рыночного, и до­ходного.

В табл. 5.2 отражен процесс оценки недвижимости.

Операции с недвижимостью, а также инвестиции в недви­жимость осуществляются на рынке недвижимости, который представляет собой совокупность сделок с недвижимостью, покупку информации, касающейся этих сделок, а также опе­рации по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений. Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров приведены в табл. 5.3.

Таблица 5.3 Сравнение рынка недвижимости с высокоорганизованным рынком товаров и услуг

Характерные черты	Рынки
	высокоорганизованные	недвижимости
Типичные территориальные границы рынка	Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира	Район, город, регион
Взаимозаменяемость единиц товара	Абсолютная	Очень слабая взаимозаменяемость
Число продавцов и покупателей	Большое	Небольшое
Соотношение между числом продавцов и покупателей	Сбалансировано	Колеблется между «рынком продавцов» и «рынком покупателей»
Характер сделок	Преобладают публичные сделки	Сделки носят частный характер
Доступность информации о товаре и рынке	Очень высокая	Доступ к информации обычно затруднен
Достоверность и полнота информации	Очень высокая	Доступная информация часто недостоверна и (или) неверна
Скорость обмена информацией	Очень высокая	Очень низкая
Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах	Высокая	Колеблется от очень высокой до очень низкой
Правовое регулирование способов использования товаров и сделок, непосредственно воздействующее на цены	Минимальное	Значительное
Стабильность цен	Относительная стабильность	Цены могут меняться в широких пределах
Транспортабельность товара	Очень высокая	Полностью отсутствует
Влияние реального местонахождения товара на цены	Очень незначительное	Местонахождение — один из важнейших факторов, влияющих на цены
Роль нерациональных факторов в принятии решений Возможность быстрого увеличения или умень­шения объема продаж	Крайне незначительная Значительная	Заметная Практически отсутст­вует в силу длительно­го строительного цикла

Контрольные вопросы

1. Перечислите и охарактеризуйте основные объекты не­движимости.

2. В чем заключается сущность определения стоимости объектов недвижимости по затратному методу?

3. В чем заключается сущность определения стоимости объектов недвижимости рыночным методом?

4. Перечислите и охарактеризуйте основные отличия рын­ка товаров и рынка недвижимости.

5. К какому виду инвестиций относятся инвестиции в не­движимость?

6. В каких случаях оправдано применение затратного ме­тода для оценки стоимости недвижимости?

7. Какой способ оценки недвижимости использует в боль­шинстве случаев лицензированный оценщик?

8. Какие показатели эффективности вложения инвестиций в объекты недвижимости используются при доходном методе оценки?

9. Что собой представляет и когда используется метод оценки недвижимости «50х50»?

10. В каком из способов оценки недвижимости производит­ся расчет всех видов износа?

Лекция №9