Вопрос 39. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.

Субъективные права лиц, осуществляющих владение либо пользование земельными участками, согласно ст. 26 ЗК РФ, удостоверяются документами установленных образцов в со­ответствии с Федеральным законом «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проявлением рыночного земельного оборота выступают сделки, сопровождающиеся подписанием договоров. Быва­ют такие виды сделок:

1. купля-продажа;

2. дарение;

3. наследование земельных участков;

4. обмен земельными участками;

5. передача земельных участков в уставной (паевый) ка­питал;

6. аренда земельных участков.

Каждая сделка в отношении земельного участка должна быть оформлена в письменной форме и нотариально удо­стоверена. Последствием несоблюдения письменной формы договора, по которому передается земельный участок, явля­ется его недействительность.

В договоре должны освещаться условия совершения сделки:

• стороны, вид, предмет сделки (в виде плана, точного описания земельного участка, описания его правово­го режима, принадлежности, приведения сведений о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке);

• указания на отсутствие запрета на совершение сде­лок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обре­менении земельного участка правами третьих лиц;

• дата передачи прав на земельный участок; цена сдел­ки; обязательства.

По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Полномочия собственников по распоряжению землей определяются ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, где указа­но, что владение, пользование и распоряжение зе­мельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.

Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекраще­ние прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками — один из основных способов включения их в оборот земельных уча­стков.

Можно сформулировать общие правила совершения сде­лок с землей:

1. правовой основой совершения сделок служат поло­жения ЗК РФ и нормы ГК РФ;

2. сделки не должны вступать в противоречие с законом;

3. при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение;

4. сделки совершаются в письменной форме (в нотари­альной форме — для ренты и залога);

5. для всех сделок обязательна процедура государствен­ной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года);

6. во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь, границы, место на­значения, ограничение, наличие строений и т.д.).

Основные принципы правового регулирования обо­рота земельных участков:

• в качестве недвижимого имущества земельный учас­ток имеет такое правовое качество, как оборотоспособность. Как утверждает ГК РФ, оборотоспособность—это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследо­вания, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если этот участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

• лица, имеющие в собственности земельный участок, обладают правом продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку со­ответствующие земли на основании закона не исклю­чены из оборота или не ограничены в обороте;

• земли и другие природные ресурсы могут отчуждать­ся или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах. Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота (это значит, что их нахождение в обороте не допускается), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принад­лежать лишь определенным видам оборота или могут нахо­диться в обороте по специальному разрешению (ограничен­но оборотоспособные), определяются в установленном законом порядке. Такое ограничение оборотоспособности особенно важно в силу того, что, согласно ЗК РФ, только уча­стки, не изъятые из оборота, могут становиться объектами сделок.