Порядок оформления прав на з-лю.

Есть ?-с: кто явл-ся продавцом ЗУ при приватизации гос им-ва.

Ведь в начале 90-х: по Указу Ельцина: был Рос-й Фонд гос им-ва. (и есть в СПб: Фонд им-ва СПб). И получалось: что продавцом фактич-ки явл-ся этот фонд им-ва.

Но: эту ситуац не устраивает и наш КУГИ.

З-н О приватизации: не содрежит положений о фонде им-ва как продавца гос им-ва. Единств-е искл-е: это п.1 ст.6. Там указано, что Прав-во м. поручать выполн-е ф-ций по продаже приватизируемого Ф2-го им-ва от его имени специлазированному гос учреждению. (т.е. это как раз и есть РосФонд Ф2-го им-ва (РФФИ).

Но: потом принят ЗК: по п.6 ст.36 и ст.29 ЗК: предусматривает, что реш-е о продаже ЗУ принимает и подготовку проекта д-ра КП осущ-ет: исполнит-й орган гос влатси (а не какое-то учреждение), обладающий правом предоставления соотв-их ЗУ. (т.е. это как Раз Рос Им-во (Ф2-е Агенство по управлению Ф2-м им-вом); и соотв-но в Питере: Куги!

(Ј еще в 2002 г: ФАС СЗО: 24 апр 2004 г: "д-р КП ЗУ: д. заклчюаться не с фондом им-ва, а с КУГИ.

Весь 2003 г: д-ры КП действительно заключались с КУГИ, а не с фондом им-ва!

И т.о. отвечать по этому д-ру будет именно КУГИ.

О выкпной цене: тож проблема:

Выкупн цена: ведь када речь о ст.36: действ не рыночн стоим-ть З-ли, и не кадастр стоитм-ть. По ст.36 : выкупн цена устанавл-ся Ґ-том РФ в размере, кратном ставке З-го Н-га, в завис-ти от чилсенности насел-я.

Соотв-но: лисл-ть насел-я:

-свыше 3 МЛН (СПб, Москва): от 5 до 50 сставок З-го Н-га

-от 500 000 до 3 млн: от 5 до 17.

-до 500 000 насел-я (или иф это происходит за чертов поселения): от 3 до 10.

(Хотя конечно в СПб и М: эту ставку: считают оч низкой! Поэтому: там стараются по таким суммам не продавать З-лю, а сдавать в долгосрочн аренду.

А в СПб: была установл 9-кратн ставка З-го Н-га. (это сделали для наших стратегич-х партнеров (ГазПром, Лукойл и др). Но наверно д. скоро опять поднять.

К этим ставкам З-го Н-га (этой выкупн цене): Прав-во РФ м. устанавл-ся "поправочный коэффициент" (в завис-ти от ценности Зли (от 0.7 до 1.3).

Пока на ур-не Ф2-ции поправ коэффиц=т не установл: его м. вводить Прав-во Ґ-тов!)

В СПб: поправочн коэфф-т устанволен не был. Но у нас действ то, что наывазется "Регион-й коэффициент (выкупной коэфициент). Т.к. з-н о плате за ЗЗ-лю: устанавл тока средние ставки З-го Н-га). А када начались П-ссы инфляци: в 94 г: принят ФЗ, к-й поручил Прав-ву РФ: проводить ежегодную индексацию ставки З-го Н-га (начиная с 95 г). Т.е. был введен коэффициент индексации ставки З-го Н-га (повышающий коэфициент).

Непосредственное введение этого коэф-=та: ПОтс-ем Прав-ва от 95г.

И начиная с 95 г: коэфициент индексации ежегодно устанавл-ся в Ф2-м Б-те!

ВАС: коэффициент индексации примен-ся к ставке предыдущ года (т.е. каскадный вариант).

(ставка З-го Н-га 2004 г = ставка З Н-га 2003 г. * КоэфИндекс 2004 г

СЗН 2003 г = СЗН 2002 г * КИ 2003 г.)

В СПб, начиная с 98 г: все эти коэф-ты перемножили и получился этого регион-й коэффициент (к-й умножаем не на ставку предыдущ года, а на ставку 98 г!!).

Но: КС отменил этот коэф-т (т.к. Б-т Ґ-та приним-ся раньше, чем Ф2-й. И получилось, что наш выкупной коэфициент получился меньше, чем Ф2-й. Поэтому: Устанв суд отменил наш коэф-т!). А Ф2-й Коэф-т: напрямую не примен-ся...

З-н о ВВденеии в действ гл. 31 НК: устанвоил, что на 2005 г. в тех Ґ-тах, в к-х З-й Н-г не введен з-ном Ґ-та: (или НА орг МС): будет примен-ся коэффициент индексации 1.1 к ставке З Н-га 2004 г.

П.2 ст.394 НК (из з-на, к-й вступит в действие) и з-н О плате за З-лю: позволяют устанволение дифферецированных Н-х ставок, в завис-ти от зон градостороит-й ценности. (Ј ЗУ в районе Марс поля и в районе Купчино будут отлич-ся, хотя это дениый СПб!). Но: при этом: единый коэффициент по всем районам д. равнятся 1 (т.е. где-то повышаю =- где-то надо понизить!). А у нас: мин-я и максимальн ставка отличаются в 25 раз! И щас нет ни одного НА, к-й бы устанавливал этот макс-й размер диференциации!

Размер выкупаемого ЗУ (в поряджке ст.36).

Это оч сильн проблема.

Т.к. в соотв с п.7 ст.36 ЗК: границы и размер ЗУ определ-ся с учтом фактически используемой площади ЗУ, в соотв с требвоаниями З-го и градостроит-го з-=д-ва.

Т.е. ст.36 отсылает к п.3 ст.33, где указаны нормы предоставления З-ль в таком случ (в слу приватизации). А этот п.3: размер ЗУ определ-ся правилами З-лепольз-я и застройки. И нигде максимальн размера не указано! Т.е. макс размер ЗУ, к-е м. приватизир-ть по этой льготной ставке: нигде не определен!! (и поэтому: под каким-нить маленькой фабрикой по ремонту обуви: те, у кого деньги есть: хотят прибрать к рукам огромн ЗУ!! И в принципе: КУГИ такого не допустит! Но: АС решит в пользу этого лица!

В СПб действ Распоряж Прав-ва от 25 дек 2003 г: №31 -РП, к-й устанвл процедцру приобретения прав на ЗУ!

Нормирование ЗУ.

По общ рул (п.2 ст.213): кол-во и стоитм-ть им-ва, находящ-ся в соб-ти юр лиц: не горичн-ся за искл случ, указ-х в з-не.

В ЗК указано это искл-е: нормы устанавл-ся в завис-ти от целей предоставления ЗУ. Т.е. их мона рзделить на 2 вида:

1. Для ведения крестьянск-фермерск хоз-ва, садоводства, огороднич-ва, животновдосва, дачного строит-ва; индивидуальн жилищн сторит-ва и личного подсобн хоз-ва. Тут 2 осн момента при осущ-нии нормир-я:

а) эти ЗУпредоставл-ся в соб-ть (тока тада будут действ-ть эти нормы!)

б) и эти ЗУ предоставл-ся из гос или муниц-х З-ль!

Иначе: эти нормы не устанавл-ся.

Тут: действ Мин-е и максимальн нормы. А дальше идет градац: в завис-ти от того, предоставл-ся эти уч-ки:

-за плату:

а) для личн подс хоз-ва и индивид Ж-го стороит-ва: эти мин и макс размеры устанавл-ся НА орг-в МС!

б) в остальн случ: мин и макс нормы устанавл-ся НА Ґ-тов РФ.

-иф они предоставл-ся бесплатно. Тут уже независ от вида цели:

а) иф из Ф2-й соб-ти они выдел-ся (ЗУ): то устанавл-ся мин и макс нормы з-ном РФ

б) из соб-ти Ґ-тов: з-ном Ґ-та

в)( из муниц-й соб-ти: НА орг МС.

Установление макс размера ЗУ: щас вообще подвергается сомнению: надо ли вообще вводить такое огринчения (и лучше для этих целей: ввести градированную ставку З-го Н-га: чем больше у него З-ли, тем больше Н-г!)

2. Примен-ся независ от того, предостав-ся З-ли из гос ил имуниц соб-ти; и предоставл-ся в соб-ть или в аренду. Это предусмотр: ст.35 и 36 ЗК.

Тут действ нормы отвода З-ль для конкретных видов деят-ти в соотв-вии с правилами Злепольз-я и градострот-й документацией (т.е. тут будут действ-ть СНИПы).

З-н об обороте с\ъ З-ль: устанавл сови обств-е критерии размеров ЗУ, к-е м. наход-ся в руках одного лица. (об этом: см .позднее).

По З-му з-д-ву есть 2 вида предоставления ЗУ: застроенных ЗУ и ЗУ под застройку (под строит-во).

Предоставление ЗУ под строти-во (под застройку).

Это называется Инветсиц-я деят-ть (но ЗК этот термин не употребл).

ЗК выдел 2 видва предоставл-ся ЗУпод строит-во:

1. Без предварит-го согласования места размещения О-та.

Этот вариатн предоставления примен-ся в насел-х пунктах, на З-лях поселений (т.е. там, где действ градостроит-я документация). И в гардостроит-й документации: для кажд О-та уже заранее выделено определ-е место. Поэтому эта предварит-я стадия (выбора ЗУ) тут уже не нужна.

Тут: З-ли предоставл-ся в соб-ть искл-но на торгах (Хотя из этого рул вроде есть искл!); или в аренду (тада на торги вынос-ся право на заклчюение д-ра аренды. И тут: иф была подана 1 заявка на приобретение права на заклчюение д-ра аренды и во время было опубликовано о проведении торгов: то тада это право на закчюение д-ра аренды предоставл-ся без торгов.

2-й вид предоставления: С предварит-м согласованием места размещения О-та.

Провод-ся как рул за пределами насел-х пунктов, када градостроит-я документация отсуств и место расположения О-та не определено.

Тут процедура торгов заменяется процедурой предварит-го согласования места размещения О-та. В этом случ: ЗУ предоставл-ся тока в аренду. А для юр лиц, указ-х в п.1 ст.20: в Постоянн бессрочн польз-е (.т.е в соб-ть не предоставл-ся!).

1-й этап: Фомирование ЗУ:

Предоставление ЗУ и в 1 случ и во 2-м: (как с предварит-м согласованием места...): происходит с учтом процедуры формирования ЗУ (.т.е. с провдеением работ по формированию ЗУ).

А)В процедуру формир-я ЗУ включено следующее:

1. подготовка проекта границ ЗУ и установление его границ на местности.

2. Определение разрешенного использвания ЗУ.

3. Определение технич-х условий подключения О-та к инженерно-технич-м комуникациям.

И по идее: после этого: надо ЗУ поставить на кадастр учет (т.е. чтоб ЗУ был присвоен кадастр номер. И тока после этого проводить процедуру торгов! Ведь иф нет кадастр номера: что выносить на торги!!) Это все равно, что продавать стул, када есть тока куско дерева.

Но: 4. Принятие реешения о проведении торгов.

5. Публикация сообщения о проведении торгов (и непонятно: что там публикуют: что вынос-ся на торги).

Б) Постанеовка ЗУ на кадастр учет!

Т.о. это нелепица!

Причем ведь торги провод-ся: тока када ЗУ предоставл-ся без предварит-го согласования.... А формирование ЗУ: провод-ся в обоих случ. А в процедуру формирования: включаются ТОРГИ!! Т.о. ведь при предоставлении с предварит-м согласованием: торги не д. примен-ся (а в процедуру формирования все равно вкл: принятие решения о проведении торгов и публикация о торгах! Так ведь зачем публиковать и принммать решение, иф все равно не будет провдеены торги!!)

2-й этап: При процедуре предоставления ЗУ без предварит-го согласования: 2-й стадией явл-ся Постановка ЗУ на кадастр учет.

3-й этап: Проведение торгов. Торги примен-ся тока када речь идет о покупке ЗУ у г-ва.

Впервые торги: их процедура предусмотрена в Указе П3-та от 92 г (в кач-ве эксперимента. Проводился аукцион в Раменском р-не Мос обл-ти). И до 98 г: на Ф2-м ур-не: порядок проведения торгов ЗУ не регулир-ся (была ст.448 ГК, но применит-но к З-ле она не применялась.

И 1-й Ф2-й акт: Поств Парв-ва 98 г Об утверждении порядка организации и проведения торгов ЗУ-ми.

После этого: принят ЗК: ст.38 ЗК: регулир порядок проведения торгов (она носит рамочн хар-р).

И недавно: 11 ноябр 2002 г: было принято Пост Прав-ва О порядкоек проведения торгов (к-е действ и щас).

Организатором торгов выступает л. гос орг, уполномоч-й предоставлять ЗУ (Ј в Питере: КУГИ), л. специализир-я орг-ция, на основе д-ра с этим гос орг-м (т.е. это Фонд им-ва).

Номинально: торги м. провод-ся в форме аукциона или конкурса! (Хотя конечно: счтиают, что конкурс это оч плохо, т.к. там взятки). При аукционе: победитель: лицО, к-е предложило наибольш цену. И тут 1 требование: соблюдение целевого назначения ЗУ и разрешенное испльз-е.

При конкурсн форме: выдвиг-ся ряд конкурсн условий: (Ј чаще всего: работы по благоустройсвту, определ-е требования к архитектурному решению ?-са и др).

При аукционн ©-ме: начальн цена ЗУ и шаг аукциона: определ-ся на основе отчета независимого оценщика, составленного в соотв с з-д-вом об оценочной деят-ти.

На торги вынос-ся л. ЗУ (что щас практич-ки не происходит0, л. право за заклчюение д-ра аренды. (т.к соб-к этой З-ли хочет получ с нее как мона больше).

Иф на торги подана (на аукцион): подано меньше 2 заявок: то по общ рул он счит-ся недейств-м. Но: в случ высталения на аукцион права на заключение д-ра аренды: делается искл-е: иф известие о проведении торгов было опубличковано заблаговременно (за 1 мес) и была подана всего 1 заявка то это право на заключение д-ра аренды: предоставл-ся этому единств-му претенденту на объявленных условиях.

По общ рул: в соб-ть: передается тока на торгах.

По результ торгов подпис-ся протокол (и он явл-ся основание для заключения с победителем д-ра(Хотя сроки тут не совпад:

-по ГК: в теч 30 дн

-по Положению о проведении торгов: в теч 5 дн.

Тут проблема: иф на аукционе побежд лицо, не угодное гос властямн с ним д-р не заключеается и заставить г-во заключить этот д-р нереально.

И привлеч тут мона тоа к Г-пр-й отв-ти: по Пост-ю 2000 г. (отсылает к п.5 ст.448 ГК).

З-н о введн в действ Градостроит кодекса от 29 дек 2004 г внес доплон-я в ЗК: ст. 30.1 и 30.2.

Ст. 30.1: особ-ти предоставления ЗУ для Ж-го строит-ва. Там повторяется, что это порядок предоставления без предварит-го согласования. Предоставл-ся З-ли в сот-ть или аренду. И говориться, что это тока на основе Аукциона!

Единств вариант, када возможно без торгов: предосатвление на индивидуальн Ж-е строти-во: тут меХанизм:

-подается заявка 1-го конкурента

-и после этого КУГИ решает: проводить ли ему аукцион или провоидть принятие заявок! (тада: публикуют такое объявление и ждут 2 недели). И иф заявок больше не поступило: тада этому дениств-му претенденту: предоставл-ся этот ЗУ.

А иф поступает неск заявок: тада они уже объявл аукцион!

Прзинание торгов несостояш-ся:

1. Иф было троектратно объявлена начальн цена (и желающих не было). Тада: призн-ся несостоявш без каких-л. последств

2. Л. иф было менее 2 уч-ков. А иф был всего 1 уч-к: тада гос орг Обязан заключить д-р, л. КП, л. аренды (тот д-р, по поводу к-го проводились торги). (а ведь по общ рул: в соб-ть мона тока на торгах (это измен-е внесено вводн з-ном градостроит-го кодекса).

Но это: тока када речь идет о Ж-м строит-ве.

Ст. 30.2: особ-ти предоставления ЗУдля их комплексного освоения в целях Ж-го строит-ва.

В этом случ: для комплексного освоения: ЗУпредоставл-ся тока в аренду; и тока на аукционе (на аукцион вынос-ся право на заключение д-ра аренды).

Потом: побед-=ль аукциона проводит планировку те-рии; после утверждения документации по планировке тер-рии: присвоение каждому ЗУ кадастрового номера и устанволения разрешенного использ-я каждого ЗУ: этот арендатор (первоначальн арендатор): имеет исключит-е право на приобретение ЗУ-ков (к-е получились в результ планировочной детя-ти) в соб-ть или в аренду. И иф приобретет в соб-ть: он потом м. это перепродать.

Порядок проведения этих торгов для комплексного освоения установл ст. 38.2.