Ипотека.

Рос-е з-д-во содерж несколько нетрадиц-е представление о соотношении З-ли и здания на нем находящ-ся. (по инстр з-д-ву: Осн-я вещь: ЗУ, а здание явл-ся принаделжн-тью! А у нас: наоборот: ЗУрассматр-ся в кач-ве принадлеж-ти (п.3 ст.340 ГК!).

Там: ипотека здания допускается тока с одновременной ипотекой по тому же д-ру ЗУ, находящ-ся под этим зданием (это положение появилось задолго до принятия ЗК!).

ЗК в принципе 5 ст.1 подтвердил это положение, установив принцип единства судьбы З-ли и недвиж-ти, в соотв с к-м: Все прочно связ-е с ЗУ О-ты, следуют судьбе ЗУ, за искл случаев, установл-х ФЗ-ми.

А ФЗ-ми был устанвол противоположн случ: по п.4 ст.340 ГК и п.1 ст.64 ФЗ Об ипотеке: было установлено: (до декабря 2004 г), что при ипотеке ЗУ: право залога на здание, располож-е на этом ЗУ, не распростр-ся, иф д-ром залога не установлено иное.

Причем эти ст.340 и 64 был предусмотр следующ порядок обращения взыскания: при обращении взыскания на ЗУн залогодатель сохраняет право на это здание и приобретает право ограниченного польз-я (сервитут) той частью ЗУ, к-я необходима для использ-я здания.

Т.е. получается, что:

1. Предметом залога явл-ся не весь ЗУ, а тока та часть ЗУ, к-я ф-ционально не связ со зданием!! (т.к. она остается у соб-ка здания!!).

А ведь часть ЗУ предметом оборота не м.б.!

5 февр 2004 г. принм-ся доп-я к ФЗ об ипотеке и там это положение не изменено! А ст.64ФЗ об ипоетеке дполнено: "иф на закладываемом ЗУ из состава З-ль с\х назначения наход-ся здание, то ипотека такого ЗУ допускается тока с одновременной ипотекой здания.

Этот з-н установил, что предметом ипотеки м.б. З-ли с\х назначения, находящ-ся в ЧС.

В случ, иф заклаываются З-ли с\х назначения: то обращение взыскания на ЗУ не допускается до истечения периода с\х работ (т.е. до 1 ноября теккущего года).

В дек 2004 г: измен-я в ГК: и щас п.4 ст.340 читается иначе: при ипотеке ЗУ: право залога распростр-ся на находящееся на нем здание, иф в д-ре не предусмотрено иное. (т.о. этот ?-с остается на усмотрение сторон)

Но: в свете Пост-я № 11 ВАС о том, что С1-ки, направленные на отчуждение ЗУ без здания и здания без ЗУ: явл-ся ничтожными. И эти же положения примен-ся и к залогу.

Т.е. в свете этого Пост-я: иф в д-р внесено условие о том, что в ипотеку не включается здание: такую С1 м. признать ничтожн!

(отнести к ипотеке: это продложение):

информ письмо ВАС № 90 28.01.05: иф здание наход-ся на арендуемом ЗУ: то закладывать его мона тока с арендыми правами на З-лю.

Иф же З-ля приндалежит соб-ку здания на праве постоянн бессрочн пользования: то залог этого права постоянн бессрочн пользования не нужен.

Ипотека здания права на З-лю под к-м приобретены позже (т.е. я закладываю здание без З-ли. Пока здание наход-ся в злоге: права на З-лю оформили, т.е. приобрели соб-ть): данном случ: при обращении взыскания на здание отчуждение здания будет проиовзодится вместе с ЗУ, но первоочередного права удовлетворения прав требования залогодержателя за счет ЗУ не будет (ведь залог у него изначально был тока на здание!).

Еще там: иф у соб-ка помещения сущ-ют арендные права на З-лю: то закладывать это помещение мона тока с арендыми правами. А иф арендные права на З-лю не офомрлены, а заставить никто не может: тада закладывать помещение мона и нужно без этих арендныхх прав!

С 18 июля 2005 г: залог З-й доли невозможен!!).

(это все отнести к ипотеке)

Залог арендн прав.

По ФЗ об ипотеке (в отличн от требований п.5 ст.22 ЗК: иф ЗУ передан по д-ру аренды физ или юр лицун то арендатор вправе отдать арендные права ЗУ-ка в залог в пределах срока д-ра аренды с согласия соб-ка ЗУ. (т.е. з-н об ипотеке в отлич от ЗК: предусматривает не уведомит-й, а согласит-й порядок передачи арендн прав в залог.

И ВАС: З-н об ипотеке тут явл-ся спец-м з-ном по отнош-юк ЗК.

З-я доля м.б. отдана в залог. Но: надо учит-ть, что при обращении взыскания: д.б. соблюдены требования ст.350 гК (известить всех содольников).

Иф этих сособ-ков более 5: то примен-ся рул ст.13 и 14 ФЗ Об обороте З-ль с\х назначения (т.е. в таком случ их м. извещать не в пись-м виде каждого, а опубликовать сообщение в офиц-х СМИ и подождать 1 мес).

ВАС укзаал, что исходя из ст.278 ГК: обращение взыскания на ЗУ по об-вам его соб-ка допускается тока на основании решения суда. =- внесуд-й порядок обращения взыскания не примен-ся!).

30 дек 2004 г.: внесены в ФЗ Об ипотеке доп-я: вкл 2 новые ст.: ст.64.1, 64.2.

В соотв с ними: иф ЗУ приобрет-ся с использ-ем кредитных ср-в, то он считается заложенным с момента гос регитсрации ПС на ЗУ.

ЗУ, на к-м наход-ся здание, приобрет-е с использ-ем кредитн ср-в: явл-ся заложенным (считается находящимся в залоге) с момента регистрации ПС на здание (а иф приобрет-ся здание: то он счит-ся находдящ-ся в залоге с момента регистр прав на сам ЗУ).

При залоге вторичных О-тов недвиж-ти (помещений): нельзя расширительно толковать положения ст. 340 ГК и требовать одновременного залога прав на землю. В настоящ время: ни Г-е, ни З-е з-д-во не содерж требования об обязат-м офомрлении прав на З-лю соб-ков помещений. Поэтому: высказывания ВАС о том, что при залоге помещения как "части здания": д.б. заложена доля ЗУ: явл-ся неверным.

Наследование.

Тут в осн-м примен-ся террбвания ГК.

В соотв со ст.1181 ГК: ЗУ на п\с или праве пожизенного владения входит в состав наследства и наследуется на общиХ основаниях.

Иф Н1-ков несколько:

-иф ЗУ явл-ся делимым на кол-во Н1-ков: то они его делят

-иф ЗУ явл-ся неделиым: то оно переходит к Н1-ку, имеющему преимуществнное право. А остальным выплачивается компенсация.

-иф такого Н1-ка, имеющего преимущ-е право нет; или он отказался от совего преимущ-го права: то тада ЗУ переходит ко всем Н1-кам на условиях общей долевой собств-ти.

Единств-й НА, к-й регулир наслед ЗУ, находящ-ся на праве пост бессрочн польз-я: это ФЗ Об обороте З-ль с\х назначения: Этот ЗУ не наследуется! Наследуется строения. А ЗУ закрепляется пост-го бессрочн польз-я. И в последующем это лицо м. переоформить его на право пожизн-го наледуемого владения или выкупить в собств-ть по нормативн цене З-ли.

Н1-ние З-ль с\х нзаначения.

Иф принятие Н1-ва привело к нарушению требований ст.3 и 4 ФЗ Об обороте З-ль с\х0 назначения (т.е. соб-ком (Н1-ком) стал иностранец; или в результате этого превышается размер З-ль с\х назначения, к-е м. наход-ся в руках одного лица: то тада Н1-к обязан проивзести отчуждение ЗУ, к-й не м. ему принадлежать на ПС.

(есть несостыковка ГК и ФЗ о садоводч огородн.... ГКн допускает неследование пожизн-го наследуемого валедния: как по з-ну, так и по завещанию! А по ФЗ: тока по з-ну!! Наверно надо отдать приоритет ГК)

Сделки.

Остальн сделки: мена и дарение ЗУ (к-е на практике соверш-ся довольно часто: ЗК не урегулир-ны! ТУт применс-я нормы Г з-д-ва.

Сделка мены и дарения: часто примен-ся на практке. Но 19 окт 94 г: РосКом Земом: утвержд рекомендуеммая форма д-ра мены и д-ра дарения ЗУ.

Тут примен-ся тербования З-го з-д-ва по поводу О-та С1-ки (требования о делимости и т.д.)

Право ренты ЗУ. Щас она практич-ки не примен-ся (из-за низк ликвидности). Тут примен-ся общие рул з-д-ва (с учетом требований об индивидуализации прдемета).

Ст.8 о приобретении прав: по основаниям, предусм-м з-ном.

И к ЗУ: тут имеет отношение Приобретат-я давность (свободное в теч 15 лет польз-е как своим ...)

С какого года м. начать течь приобрет-я давн-ть на ЗУ. Этот инст введен основами Г з-д-ва 92 г., но имеет обратн силу. ПОэтому есть позиции:

-м. начаться тока с 92 г

-м. начаться с дату устанволения ЧС на З-лю (т.е. с 90 г!) Это правильн позиция!

Включается ли в срок приобрет-й давн-ти срок исковой давн-ти? Есть позиции:

-Ж: срок иск давн-ти м. начать течь тока после истеч 15 лет.

-некот-е срок иск давн-ти вкл-ся в срок приобрет-й давн-ти и он получается 18 лет!

Вступил в силу ЗК. А в соотв с ним: все пр на З-лю д.б. оформлены! Поэтому: этот срок д. истеч в 2001 г..... непонятно.